나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104021 [1] 서울특별시 중구 회현동1가 208 남산롯데캐슬아이리스 3층314호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 회현동 남창동 소재 지하철역 '회현역(4호선)' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 업무용빌딩, 상업용빌딩, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층 지상32층 건물 내 제3층 제314호 외 1개호로서, (사용승인일: 2011.11.18.) 외 벽: 인조화강석 마감 등, 내 벽: 내부 인테리어 마감 등, 창 호: 컬러강화유리 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 '사무실'로 되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지 및 소화설비, 전기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 '공동주택(아파트), 판매시설, 업무시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 32m 내외(왕복8차선)의 포장도로에 접하고 있으며, 그 외는 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히: 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(도시환경정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),서울도심(4대문안) 기호(2): 건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상 기 타: 현황 지상19층이 등기사항전부증명서상 '지상9층'으로 기재되어 있으며, 현황 및 건축물대장 등을 고려할 때 단순 오기로 판단되는 바, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 번호: 서울중앙지방법원 2025타경104021 (1)

* 소재지: 서울특별시 중구 회현동1가 208 남산롯데캐슬아이리스 3층314호

* 건물 용도: 업무시설

* 감정가: 1,200,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 32.55㎡ (약 10평)

* 토지 지분: 32.551㎡ (약 10평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 179.38㎡ (약 54평)

* 건물 지분: 179.38㎡ (약 54평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케

* 특이사항: 별도등기

* 주의사항: 일괄매각

* 특수물건정보: 별도등기

1.1. 사건 번호

* 사건 번호: 서울중앙지방법원 2025타경104021 (1)

1.2. 소재지

* 소재지: 서울특별시 중구 회현동1가 208 남산롯데캐슬아이리스 3층314호

1.3. 건물 용도

* 본건 건물의 일반 용도는 공동주택(아파트), 판매시설, 업무시설이며, 해당 호실은 업무시설(사무실)로 이용 중입니다.

1.4. 감정가

* 감정가: 1,200,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 32.55㎡ (약 10평)

* 토지 지분: 32.551㎡ (약 10평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적 (전용 면적): 179.38㎡ (약 54평)

* 건물 지분: 179.38㎡ (약 54평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 참고: 아파트의 경우 전용면적 외 분양면적이 표시되나, 본건은 업무시설로 분류되어 있어 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 매각 대상

* 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.7. 경매 구분

* 본 경매는 부동산 임의경매입니다.

1.8. 채권자

* 채권자: 케

1.9. 특이사항 및 주의사항

* 본 물건은 별도등기가 있으며, 일괄매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

* 본 물건은 서울특별시 중구 회현동 남창동 소재 지하철 4호선 '회현역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 업무용 빌딩, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.1. 위치 및 주위 환경

* 서울특별시 중구 회현동 남창동, 회현역(4호선) 남동측 인근에 위치합니다.

* 지역은 업무용 빌딩, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철역이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 도로 상태

* 본 건 건물은 동측으로 폭 약 32m 내외(왕복 8차선)의 포장도로에 접해 있으며, 그 외 인접 도로들도 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 도시환경정비사업 구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 서울도심(4대문안) 지역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2021년 9월 8일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권 최고액 1,320,000,000원)입니다.

* 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 근저당 등의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,933,332,747원입니다.

3.1. 등기부 현황 (주요 권리내역)

* 소유권보존: 군인공제회 (2011-12-13)

* 소유권이전: 주식회사카타나골프 (2012-01-26)

* 근저당권 (말소기준권리): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-09-08, 1,320,000,000원)

* 압류: 중구(서울특별시) (2024-02-26, 말소)

* 가압류: 김진석 (2024-03-27, 500,000,000원, 말소)

* 가압류: 주식회사아림인터텍스 (2024-09-12, 60,332,747원, 말소)

* 가압류: 서병오 (2024-09-12, 43,000,000원, 말소)

* 임의경매: 대구칠곡신용협동조합 (2025-09-25, 1,157,062,541원, 말소)

* 압류: 중구(서울특별시) (2026-03-19, 말소)

* 가압류: 근로복지공단 (2026-03-30, 10,000,000원, 말소)

* 압류: 남대문세무서장 (2026-05-08, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 보증금 인수액은 없으나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 기타 권리사항

* 토지에 대한 별도 등기가 존재하나, 이는 등기부상 말소될 권리에 해당할 수 있습니다. 명확한 확인을 위해 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

4. 건물 및 설비 정보

* 본 건물은 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조이며, 지상 32층, 지하 7층 규모입니다.

* 본 건이 위치한 3층 314호는 철근콘크리트 지붕을 가지고 있습니다.

4.1. 건물 구조 및 규모

* 구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 7층, 지상 32층

* 본건은 지상 3층에 위치한 314호입니다.

4.2. 사용 승인일

* 사용 승인일: 2011년 11월 18일

4.3. 건물 마감

* 외벽: 인조화강석 마감 등

* 내벽: 내부 인테리어 마감 등

* 창호: 컬러강화유리 마감 등

4.4. 설비 내역

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하 주차장, 화재 탐지 및 소화 설비, 전기 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.5. 건물 용도 (실제 이용 현황)

* 본 건 건물(남산 롯데캐슬 아이리스)은 공동주택(아파트), 판매시설, 업무시설 등 복합 용도로 사용 승인되었습니다.

* 현 시점 기준, 본건(314호)은 '사무실'로 이용되고 있습니다.

5. 상권분석

* 본 물건은 서울 중심 업무지구(CBD) 내에 위치하여, 주변에 다수의 업무용 빌딩과 상업용 빌딩이 밀집해 있습니다.

* 지하철 4호선 회현역과 인접하여 유동인구가 많고, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

5.1. 주변 상업 시설 현황

* 남산 롯데캐슬 아이리스 주변으로는 롯데백화점 본점, 신세계백화점 본점, 남대문시장, 명동 상권 등이 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에 편리합니다.

* 다양한 금융기관, 관공서, 비즈니스 시설이 밀집해 있어 업무 환경 또한 우수합니다.

6. 생활정보

* 서울의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

6.1. 주변 편의 시설

* 쇼핑: 롯데백화점 본점, 신세계백화점 본점, 남대문시장, 명동 쇼핑 거리 등

* 대중교통: 지하철 4호선 회현역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 기타: 은행, 관공서, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 풍부합니다.

* 문화/관광: 남산서울타워, 숭례문 등 역사적 장소와 가깝습니다.

6.2. 주변 혐오 시설

* 현재 파악된 바에 따르면, 본 물건 인근에 특정 혐오 시설은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 도심 지역의 특성상 교통량이나 상업 시설 밀집으로 인한 소음이나 혼잡도는 있을 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 등기부와 실제 현황 간의 층수 불일치 가능성이 제기되었습니다. '기타참고사항'에 따르면, "현황 지상19층이 등기사항전부증명서상 '지상9층'으로 기재되어 있으며, 현황 및 건축물대장 등을 고려할 때 단순 오기로 판단된다"는 내용이 있습니다. 본건의 경우, 해당 호실은 3층으로 명시되어 있으나, 건물 전체 또는 일부에 대한 층수 표기 오류 가능성은 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다. 이는 향후 건물 가치 평가 및 거래 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

7.1. 등기부 층수 불일치 문제

* 본건 호실의 경우 3층으로 기재되어 있으나, 기타 참고사항에 따르면 건물 내 일부(또는 전체)의 등기부상 층수와 실제 현황 간에 차이가 있다는 점이 명시되어 있습니다. (등기부상 9층 vs 현황 19층 언급) 이는 본건의 가치 및 추후 권리행사에 영향을 미칠 수 있는 중대한 사항이므로, 반드시 현장 확인 및 건축물대장, 등기사항전부증명서 등을 통해 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

7.2. 별도 등기 관련 확인 필요성

* 토지에 대한 별도 등기가 존재한다는 점이 기재되어 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있으나, 별도 등기의 구체적인 내용과 소멸 여부를 재확인하여 향후 발생할 수 있는 권리 관계의 문제를 사전에 방지해야 합니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 서울의 중심 업무지구에 위치하며, 회현역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현대적인 건물 구조와 설비를 갖추고 있으며, 상업 및 업무 시설 이용에 적합합니다.

* 다만, 등기부상 층수와 실제 현황 간의 불일치 가능성에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 이는 부동산 거래 시 중요한 요소로 작용하므로, 면밀한 조사를 통해 리스크를 파악해야 합니다.

* 현재까지 파악된 바로는 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

9. 투자 포인트

* 서울 도심 핵심 지역에 위치하여 높은 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

* 탁월한 교통 접근성 (회현역 역세권, 주요 도로 인접)

* 현대적인 고층 빌딩 내 업무시설로, 비즈니스 활동에 적합합니다.

* 주변 상업 시설 및 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

10. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,200,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 건물의 층수 불일치 문제 해결 가능성, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, 층수 불일치 문제에 대한 명확한 해결책이 제시되거나, 그 리스크를 감안한 적정 가격 산정이 중요합니다.

* 임차인 보증금 인수액이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 가치 및 리스크 요인을 반영하여 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.