나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104050 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 7층708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 도보 4분 거리(봉천역 2호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제7층 제708호로서, 외벽 : 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(방1, 화장실1)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장시설, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

921-6, 921-7 공히 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 921-9 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104050 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 7층708호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 72,000,000원

토지면적: 4.74㎡ (약 1.43평)

토지 지분: 4.735㎡ (약 1.43평)

건물 전용면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

건물 지분: 13.2㎡ (약 3.99평)

건축년도: 2005년

건물 규모: 지하 0층, 지상 8층 중 7층

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, 지하철 2호선 봉천역에서 도보 약 4분 거리에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능을 수행하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(모아타운 내 지목 도로 토지, 2024.09.10.~2029.09.09. 및 외국인/특정 용도, 2025.08.26.~2026.08.25.) 향후 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

임차인 이선경 씨가 존재하며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원에 2020년 12월 28일 전입, 2020년 12월 8일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

하지만, 본건의 매각 조건에 따라 임차보증금반환채권승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

말소기준권리는 2022년 4월 7일 접수된 안산세무서장의 압류입니다.

따라서, 매각으로 인해 임차권 등 대항력 있는 권리를 제외한 대부분의 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

권리분석 상 인수되는 보증금은 0원으로 평가됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 봉천역 주변은 역세권 상업 및 주거 복합 지역으로, 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(13.2㎡)의 오피스텔이 2026년 2월 7,500만원, 2026년 4월 7,750만원에 거래되었습니다.

약 14.26㎡ 면적의 경우 2026년 3월 8,200만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가 7,200만원은 최근 실거래가 하단 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격입니다.

1.4. 생활정보

지하철 2호선 봉천역을 도보로 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

인근에 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

주변 근린생활시설을 통해 은행, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교육 시설로는 관악초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 이선경 씨는 대항력을 갖추고 있으나, 매각 조건상 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

임차인의 보증금(1.3억원)은 서울 지역의 소액임차인 최우선변제 범위를 초과할 수 있어, 배당 절차에 따른 변제 금액을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다.

감정가 7,200만원은 최근 실거래가 대비 낮은 수준이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담이 없습니다.

따라서, 합리적인 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 봉천역 도보 4분 거리로 뛰어난 교통 편리성.

소형 오피스텔: 1인 가구 또는 소규모 투자에 적합한 면적.

시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교하여 시세 차익 기대 가능.

명도 리스크 완화: 대항력 있는 임차인이 있으나, 매각 조건으로 보증금 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (13.2㎡ 기준): 7,500만원 ~ 7,750만원

감정가: 7,200만원

본건은 인수되는 보증금이 없으므로, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 거래된 13.2㎡ 면적의 시세 하단인 7,500만원부터 시작하여, 경쟁 상황을 고려하여 최대 7,800만원까지 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 7,500만원 ~ 7,800만원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.