나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104036 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-122 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2025.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "신대방삼거리역(7호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(신대방삼거리역: 7호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 부동산 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약3~4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교 환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

제시목록 외의 물건

본 건 지상에는 제시외건물(㉠~㉡(후첨 "사진용지" 참조))이 소재하나, 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부를 조사하지 못하여, 외부관찰 및 위성지도 등을 참고하여 계략적인 면적을 기준으로 평가하였으니 업무 진행 시 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 기와지붕 단층주택 및 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 주택으로서, (사용승인일:1968.05.30) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 적벽돌 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비 및 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104036 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 391-122

용도: 연립주택

감정가: 882,530,830원

토지면적: 82.60㎡ (약 25평)

건물면적: 43.39㎡ (약 13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동작구 대방동에 위치하며, 지하철 7호선 신대방삼거리역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 물건의 남동측으로는 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 주식회사비젼에이엠씨대부의 근저당권(을3)이며, 이보다 선순위인 권리사항은 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 채권총액은 토지 1,128,204,740원, 건물 672,000,000원으로 총 1,800,204,740원입니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권 이전 (박종원, 1986-06-27)

* 소유권 이전 (이레주택개발주식회사, 2022-06-30)

* 근저당권 (주식회사비젼에이엠씨대부, 2022-06-30, 672,000,000원, 말소기준권리)

* 압류 (동작구, 2022-12-01, 말소)

* 압류 (관악구, 2022-12-05, 말소)

* 강제경매 (김재덕, 2025-09-29, 125,720,547원, 채권자, 말소)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-10-14, 말소)

* 임의경매 (신목신용협동조합, 2025-11-24, 말소)

* 근저당권부채권질권설정 (완도금일수산업협동조합, 2025-12-26, 672,000,000원, 말소)

* 근저당권부채권질권설정 (김민혁, 2025-12-26, 160,000,000원, 말소)

* 근저당권 (동작구, 2026-01-02, 456,204,740원, 말소)

* 압류 (구로세무서장, 2026-02-02, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 본건 명세서상 지상권이 기재되어 있으나, 등기부 현황상 확인되지 않으므로 추가 확인 필요.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상인 임대관계는 인수 여부 및 명도에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 지하철역이 소재하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 제공된 주변 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* {"mhouseNm":"리안","jibun":"394-26","dealAmount":"12,500","excluUseAr":15.05,"buildYear":2017,"houseType":"다세대"} (약 1.25억원, 15.05㎡, 2017년식 다세대)

* {"mhouseNm":"대방샤인빌(376-3)","jibun":"376-3","dealAmount":"44,000","excluUseAr":39.6,"buildYear":2015,"houseType":"다세대"} (약 4.4억원, 39.6㎡, 2015년식 다세대)

* {"mhouseNm":"강남빌라","jibun":"380-107","dealAmount":"30,000","excluUseAr":63.62,"buildYear":2004,"houseType":"다세대"} (약 3.0억원, 63.62㎡, 2004년식 다세대)

제공된 매매 정보는 본건과 건물 연식(1968년식) 및 종류(연립주택 vs 다세대)에서 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 제공된 다세대 주택들의 최근 매매가는 1.25억원에서 4.4억원 범위에 분포하고 있습니다. 본건의 감정가(8.8억원)는 제시된 주변 시세보다 현저히 높으며, 이는 건물 자체의 가치보다는 대지 지분 및 향후 개발 가능성 등을 반영한 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 신대방삼거리역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1968년에 건축되어 건물 노후화가 상당한 수준입니다. 리모델링 또는 재건축 필요성이 제기될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 현장 조사 시 내부 확인이 불가했던 제시외 건물이 존재합니다. 일괄 매각 대상이지만, 실제 면적, 상태, 법적 문제 등을 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 2종일반주거지역(7층 이하)으로 묶여 있어 건물 높이 및 용도에 제약이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 규제가 적용됩니다.

* 가장 중요한 제한사항으로, 현재 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 해당 지정은 2026년 8월 25일 및 2026년 12월 31일까지 유효합니다. 이로 인해 향후 부동산 거래 시 허가 절차가 필요하며, 이는 자금 회수 및 매도에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 정확한 임차인 현황 및 권리관계 파악이 어려워 명도 및 인수 대상 권리 확인이 필요합니다. (단, 인수 보증금 0원으로 명시되어 있음)

* 중복사건: 본 사건이 중복 사건으로 처리되고 있어, 관련 절차 및 타 경매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구의 역세권에 위치한 연립주택으로, 25평의 비교적 넓은 대지 지분을 가지고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 1968년식의 노후된 건물과 복잡한 권리관계, 그리고 특히 향후 매매 시 허가를 받아야 하는 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정은 큰 리스크 요인입니다. 감정가가 주변 시세 대비 높은 점은 토지 가치에 대한 평가가 반영된 것으로 보이나, 노후 건물과 각종 제한 사항을 고려할 때 낙찰 후 활용 방안에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 넓은 토지 지분: 25평의 대지 지분은 향후 재건축 또는 개발 시 유리할 수 있습니다.

* 강제경매: 채권자의 강제경매로 진행되어 경매 절차가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 882,530,830원입니다. 그러나 건물 연식이 매우 오래되었고(1968년식), 주변 유사 물건의 시세가 제공된 정보상으로는 감정가보다 현저히 낮은 수준이며, 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정으로 인한 향후 거래 제한이라는 큰 리스크가 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 감정가는 토지 가치를 높게 평가한 것으로 보이며, 낙찰 이후 발생하는 리스크 및 투자 회수 기간을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 617,771,581원 ~ 706,024,664원

본 가격은 시장 상황, 경쟁 입찰자, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있으며, 꼼꼼한 권리 분석과 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.