나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124371 [1] 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124371 [1] 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 10층1002호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경124371
• 주소: 서울특별시 관악구 신사로 134, 10층1002호 (신림동,그린플러스신림해담채)
• 용도: 도시형생활주택

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경124371 | 소재지: 서울특별시 관악구 신사로 134, 10층1002호 (신림동,그린플러스신림해담채) | 감정가: 151,000,000원 | 최저가: 96,640,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경124371 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124371 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 10층1002호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 원룸형)

감정가: 151,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

토지 면적: 6.75㎡ (약 2.04평)

건물 면적 (전용면적): 12.89㎡ (약 3.90평)

건물 사용승인일: 2012년 04월 26일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 지하철 2호선 "신대방역" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 보라매공원이 근접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자 겸 채무자는 송OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 임차권 설정입니다. 임차인 이유정은 2021년 5월 31일자로 금 165,000,000원의 보증금으로 임차권을 설정하였습니다. 이 임차권의 대항력 유무 및 인수 여부는 경매 절차 및 법적 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다. 임차보증금이 감정가액(151,000,000원)을 초과하는 점은 낙찰 후 인수 부담 또는 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

신림동 497-5번지 일대는 신대방역 역세권을 중심으로 주거 밀집 지역에 해당합니다. 주변에 근린생활시설이 다수 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 또한, 신대방삼거리역 주변 상권은 골목상권으로 분류되며, 활발한 생활 인프라가 구축되어 있습니다. 인근에 재래시장, 카페, 음식점 등이 있어 주거지로서의 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 12층 건물 중 10층에 위치한 도시형생활주택 원룸형입니다. 사용승인일은 2012년 4월 26일입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 화재탐지 설비, 도시가스 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다. 주거 외에 근린생활시설로도 활용 가능한 복합 건물입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급한 임차인의 권리 관계입니다. 임차보증금이 감정가보다 높은 165,000,000원이므로, 임차인의 대항력 유무에 따라 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획 상 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로에 접합하고 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역) 등으로 지정되어 있습니다. 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역은 향후 건물 이용이나 건축 시 일부 제한사항으로 작용할 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

과거 토양 조사에서 해당 주소지(신림동 497-5) 인근 주유소에서 토양 오염이 확인된 이력이 있으나, 본 건물의 직접적인 오염 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 신대방역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 입지적 이점과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 건물은 비교적 최근에 건축되어 내부 시설 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 높은 임차보증금으로 인한 인수 부담 가능성은 투자의 주요 리스크 요인입니다. 강제경매 절차와 임차권의 법적 효력을 면밀히 분석해야 하며, 소형 주택으로서의 투자 가치와 향후 시세 변동 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* **역세권 입지**: 지하철 2호선 신대방역과 가까워 직주근접성이 우수하며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* **소형 주거 상품**: 1인 가구 증가 추세에 따라 원룸형 소형 주택의 수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

* **주변 개발 가능성**: 신대방역 일대는 재개발 및 도시 정비 사업 논의가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* **현황 조사 필수**: 높은 임차보증금에도 불구하고, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명확한 인수 조건 확인 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계