나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경833 [1] 부산광역시 북구 구포동 957-27 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2024.03.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재"백양고등학교"북측 인근에 위치하는 부동산
(현칭:블루밍)으로,부근은 공동주택,단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어
있으며,주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 "구명역"
등이 소재하여,제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 택지조성된 부정형의 토지로,다가구주택 및 업무시설
(오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 약8미터,남동측으로 약6미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고높이 :기준높이의 120퍼센트)도로(접합)
소로2류(폭8-10미터)(2020-06-17)(소로2류-15)(접합)

상대보호구역(부산백양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(효림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층건물로서
외벽 :석재 및 스톤코트 미감등
내벽 :벽지도배 등
창호 :샷시구조임.

이용상태

1층 :계단,EV,통신실
2층-4층 :다가구주택(원룸식 각층4개호)
5층-6층 :업무시설 (2룸식 각층 2개호)

설비내역

급.배수설비,위생설비,승강기설비,공동현관기설비,도시가스에 의한 개별난방설비
등이 되어 있음.

부합물 및 종물

5층-6층 베란다에 샷시조 샷시지붕 약0.72평방미터가 실당 1개 있으나,철거용이한
부합물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-현칭 "블루밍"임
-현황 2~6층은 호실로 구분되어 있음
-본건건물 5~6층 베란다에 샷시조 샷시지붕 약 0.72㎡(개측하였음)가 실당 하나씩 소재하나 철거가 용이한 부합물이므로 본건물에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경833 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 957-27

용도: 오피스텔 (건축물대장상 단독주택(다가구주택), 업무시설)

감정가: 1,021,791,100원

토지면적: 202.00㎡ (약 61.1평)

건물면적: 486.94㎡ (약 147.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구남신용협동조합

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 북구 구포동 957-27 (현칭 "블루밍")

주변 환경: "백양고등학교" 북측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있음. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산 도시철도 2호선 "구명역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8-10미터) 도로와 접해 있음.

보호 구역: 부산백양고등학교 및 효림유치원 상대보호구역 내에 위치함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 4월 8일 접수된 부산거제신용협동조합의 근저당권(을1)임.

인수되는 권리: 본건 부동산에 등기된 권리 중 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황:

* 김 (보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2014-08-25, 확정 2014-09-25): 대항력 없음.

* 김 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-03, 확정 2022-01-06): 대항력 없음.

* 김 (보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-29, 확정 2024-01-22): 대항력 없음.

* 남 (보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-02-26, 확정 2019-02-18): 대항력 없음.

* 손 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-26, 확정 2024-01-15): 대항력 없음.

* 신 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-07-02, 확정 2018-07-02): 대항력 없음.

* 신 (보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-22, 확정 2020-12-17): 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권 을7, 말소)

* 유 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-02, 확정 2021-02-15): 대항력 없음.

* 윤 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-19, 확정 2022-10-19): 대항력 없음.

* 장 (보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-03, 확정 2022-03-03): 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권 을6, 말소)

* 전 (보증금 20,000,000원, 차임 220,000원, 전입 2023-08-21, 확정 2023-08-21): 대항력 없음.

* 조 (보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-01, 확정 2021-11-15): 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권 을8, 말소)

* 조 (보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-28, 확정 2021-11-15): 대항력 없음.

* 최 (보증금 48,000,000원, 차임 0원, 전입 2014-04-10, 확정 2014-04-10): 대항력 없음.

* 홍 (보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-25, 확정 2022-11-07): 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권 을4, 말소)

* 황 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-19, 확정 2024-05-19): 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

총 채권액 (등기부 기준): 토지 등기부 총 채권액 720,265,455원, 건물 등기부 총 채권액 1,110,265,455원. (실제 경매 예정가액 산정 시 중복 채권액 확인 필요)

1.3. 상권분석

지역적 특성: 본건은 부산광역시 북구 구포동에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

교통 접근성: 부산 도시철도 2호선 구명역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

건물 현황: 6층 건물로, 1층은 공동 시설(계단, EV, 통신실)이며, 2-4층은 다가구 주택(원룸식), 5-6층은 업무시설(오피스텔, 투룸식)로 구성되어 있음.

용도 지역: 제3종일반주거지역에 해당하여 안정적인 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역임.

*상세한 시세 분석 및 공실률 조사가 필요하며, 현재 제공된 정보만으로는 심층적인 상권 분석에 한계가 있음.*

1.4. 생활정보

교통: 부산 도시철도 2호선 구명역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있음.

교육: 백양고등학교 및 효림유치원이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

편의시설: 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

건물 내부 구성: 1층은 공용 공간이며, 2-4층은 다가구 주택(원룸), 5-6층은 업무시설(오피스텔)로 구분되어 있어 다양한 수요층을 만족시킬 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 5-6층 베란다에 설치된 약 0.72㎡ (약 0.22평) 규모의 샷시조 샷시지붕은 철거가 용이한 부합물로 평가되었으나, 실제 철거 비용 및 절차 확인이 필요함.

건축물대장 용도: 건축물대장상 단독주택(다가구주택) 및 업무시설로 기재되어 있어, 오피스텔 용도로만 운영 시 행정적 검토가 필요할 수 있음.

임대 현황 미확인: 감정평가서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 실제 임대 여부, 공실 현황, 임대료 수준 등은 반드시 현장 확인이 필요함.

명도 관련 변수: 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 북구 구포동에 소재한 6층 규모의 오피스텔(주거용 건물 혼합)로, 감정가는 약 10.2억 원임.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리 이후의 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

등기부상 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 상태임.

건물은 1층 공용 공간, 2-4층 다가구 주택(원룸), 5-6층 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있음.

건축물대장 상 용도가 단독주택(다가구) 및 업무시설로 되어 있으며, 현황은 오피스텔로 이용 중임.

토지 등기부 채권 총액 약 7.2억 원, 건물 등기부 채권 총액 약 11.1억 원으로, 채권 총액이 감정가를 초과하므로 유찰 가능성을 배제할 수 없음.

1.7. 투자 포인트

권리관계 확실성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태로 소유권을 확보할 수 있음.

임차보증금 부담 없음: 인수되는 임차보증금이 없어 잔금 납부 후 추가적인 재정적 부담이 없음.

다양한 수익 창출 가능성: 다가구 주택과 오피스텔로 구분된 건물 구조로 인해 임대 수익률 다변화 및 잠재적 임대 가치 상승 기대 가능.

우수한 접근성: 구명역(2호선) 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 편의시설 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건의 정확한 현 시세를 파악하기 위해서는 주변 유사 오피스텔 및 다가구 주택의 실거래가, 현재 매물 가격, 공실률, 임대 수익률 등을 종합적으로 조사해야 함.

* 제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석에 한계가 있음.

* 건물 연면적 약 487㎡ (약 147평) 대비 감정가 약 10.2억 원은 평당 약 700만원 수준임.

* 총 채권액이 감정가를 상회하나, 이는 경매 진행 가능성을 높임.

* 제공된 오피스텔 매매/임대 정보 JSON이 없어 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 불가함.

예상 입찰가 산정:

* 현재 시세 정보 부족으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려움.

* 인수되는 권리 및 임차보증금이 없고, 권리 관계가 깨끗하다는 점은 긍정적 요소임.

* 통상적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건은 시세 조사를 우선적으로 수행해야 함.

* 상세 시세 조사를 완료한 후, 해당 지역의 평균 임대 수익률, 예상 공실률, 향후 시장 전망 등을 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

* 본 보고서 작성 시점에서는, 시세 조사가 완료되지 않았으므로 구체적인 금액 제시가 어렵습니다. 다만, 감정가(10.2억 원)를 기준으로 향후 시세 조사 결과에 따라 8억 원 내외 또는 그 이하에서 입찰가를 검토해볼 수 있을 것으로 추정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.