나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3788 [1] 부산광역시 사상구 모라동 658-8 3층304호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3788 [1] 부산광역시 사상구 모라동 658-8 3층304호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경3788
• 주소: 부산광역시 사상구 모덕로67번길 136, 3층304호
• 감정가: 73,000,000원
• 최저가: 35,770,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

부산서부지원 경매1계 2024타경3788 | 소재지: 부산광역시 사상구 모덕로67번길 136, 3층304호 | 감정가: 73,000,000원 | 최저가: 35,770,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경3788 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 부산광역시 사상구 모라동 658-8 3층 304호(현황 305호)이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 73,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

소유자 및 채무자는 송OO, 채권자는 한OO입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 21.00㎡ (약 6.35평), 건물(전용)면적은 54.21㎡ (약 16.40평)입니다.

※ 본 건의 분양면적(공용면적 포함 추정치)은 약 70.47㎡ (약 21.3평) 수준으로 예상됩니다.

건물은 철근콘크리트 및 블럭조 슬래브지붕 지하 1층/지상 4층 중 제3층이며, 1982년 9월 9일에 사용승인된 오래된 아파트입니다.

난방설비 및 급배수, 위생설비가 되어 있으며, 현재 아파트로 이용 중입니다.

1.3. 핵심 주의사항

등기사항증명서상 호수(304호)와 현황(출입문 표시 305호)이 불일치하므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 공부 확인을 통해 정확한 매각 대상을 파악해야 합니다.

해당 아파트는 4호 라인이 없고 1, 2, 3, 5호 라인만 존재하며, 모두 5호 라인 호수를 사용 중입니다.

본 건은 '침수위험지구'로 고시(2024-03-13)되어 있는 점을 유념해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 모라초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공장, 공동주택, 중소규모 점포 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서에 언급된 것처럼 전형적인 주거 및 준공업지역의 혼합 형태를 보입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 역세권 인근입니다. 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 "모라역"이 소재합니다. 모라역 주변은 중앙고속도로 기점인 삼락IC가 가까우며, 북구청, 농심 부산공장 등이 위치한 지역으로 직주근접성이 확보됩니다.

모라역 1번 출구에서 모라초등학교 방향으로 출입구가 연결되어 있어 역 접근성은 양호합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

교육 시설로는 모라초등학교가 매우 인접하며, 모라중학교도 인근에 소재합니다.

모라역 주변에는 모라1동 행정복지센터, 모라동 새마을금고, 북부산 등기소, 모라동 우체국, 모라119안전센터 등 공공기관과 금융기관이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 무리가 없습니다.

상권은 주거 밀집 지역과 공장 지역이 혼재되어 있어, 대형 상권보다는 생활 밀착형 중소 규모의 점포들이 형성되어 있습니다.

2.3. 주변 환경 및 혐오시설

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 인접 도로 상태는 서측 약 8미터, 남측 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 주차에 용이합니다.

주위 환경에 중소규모 공장이 혼재되어 있다는 점은 소음, 매연 등 주거 쾌적성 측면에서 다소 감점 요인이 될 수 있습니다.

혐오시설 정보와 관련하여, 경부선 철도가 구남역과 모라역 사이에 주택가와 경부선 철도 밑을 관통하고 있는 구조이므로, 철도 소음 영향권 여부를 추가 확인해야 합니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 경매 개요 및 채권 관계

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자가 채무자에 대한 채권을 회수하기 위해 진행하는 경매입니다.

3.2. 권리 분석

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이므로, 낙찰 후 토지 지분 부족이나 건물 철거 등의 복잡한 법정지상권 문제는 발생하지 않습니다.

임대차 관계는 '미상'으로 조사되었으므로, 낙찰자가 인수할 보증금 등 대항력 있는 임차인의 유무를 명확히 확인해야 합니다. (임차인이 있다면 명도 난이도가 상승할 수 있음)

제시외 면적은 없으며, 토지 및 건물 지분율은 각각 2100 및 5421.4874로 표기되어 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크

1. 호수 불일치 문제: 등기부상 304호와 현황상 305호의 불일치는 가장 큰 리스크입니다. 매각물건명세서 등 다른 경매 서류를 통해 매각 대상 호수를 정확히 특정했는지 반드시 확인하고 입찰해야 합니다. (만약 현황이 틀리다면 명도 시 어려움이 발생할 수 있음)

2. 침수위험지구 지정: 2024년 3월 13일부로 '침수위험지구'로 지정된 점은 향후 재산권 행사에 제한을 주거나 보험료, 주택 가치 평가 등에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 건물 노후도: 1982년 사용승인으로 약 40년이 지난 건물이며, 향후 대수선이나 재건축 가능성 검토가 필요합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 종합 의견

본건은 감정가가 7천만 원대로 소액 투자가 가능한 아파트 경매 물건입니다. 모라역 인근 역세권 입지와 초등학교 인접성 등은 장점이나, 40년 이상 된 건물의 노후도, 주변 공장 혼재, 그리고 무엇보다 호수 불일치 및 침수위험지구 지정이라는 명확한 법적/물리적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 이 리스크들이 현재 감정가에 충분히 반영되었는지를 면밀히 분석해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 저렴한 진입 장벽: 7천만 원 초반대의 감정가로 소액 경매 물건을 찾으시는 분에게 적합합니다.

2. 대중교통 접근성: 도시철도 2호선 모라역과 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 주거 편의성: 모라초등학교가 인접한 위치로, 어린 자녀를 둔 실수요자에게는 교육 환경적 이점이 있습니다.

4. 재개발/재건축 잠재력: 건물이 매우 노후화되었으므로, 장기적인 관점에서 해당 지역의 재건축이나 재개발 진행 여부를 꾸준히 모니터링할 필요가 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계