나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61645 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 892-21 서면노르웨이아침 3층301호 숙박시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61645 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 892-21 서면노르웨이아침 3층301호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매8계 2024타경61645 | 소재지: 부산광역시 부산진구 동천로 10-1, 3층301호 (전포동,서면노르웨이아침) | 감정가: 94,000,000원 | 최저가: 46,060,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61645 (1)

용도: 숙박시설

감정가: 94,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사OOOOOOO

소유자/채무자: 이OO / 채무자 정보 없음

특이사항: 지분매각, 공부상 숙박시설

1.2. 물건 현황 (공부상 기준)

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 892-21 서면노르웨이아침 3층301호

토지면적(지분): 135.13㎡ (약 40.87평)

건물면적(지분): 1,260.54㎡ (약 381.35평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (아파트 전용면적/분양면적 표기는 적절하지 않음)

건물구조: 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하4층 지상27층 건물 중 제3층

사용승인일: 2004-10-01

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 부산 서면 상권 중심

대상 물건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "경남공업고등학교" 남측 인근에 위치하며, 부산 최대 상권 중 하나인 서면 지역과 인접한 주택 및 상가 혼용 지대에 소재하여 입지 조건은 우수합니다.

주변은 공동주택, 업무시설, 대형복합상가 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 유동 인구가 풍부하고 상업 활동이 활발합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 환경이 매우 뛰어납니다.

인근에 시내버스 정류장이 다수 소재하며, 부산 도시철도 2호선 "전포역"과 부산 도시철도 1호선 "범내골역"이 모두 가까워 부산 시내 전역으로의 이동이 매우 편리한 '더블 역세권' 입지입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접지 및 인접 도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주상복합 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 접근성 및 가시성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 속하며 광로3류(폭 40m-50m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접하는 등 상업 용도로서의 가치 또한 높습니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 상권 분석

대상 물건이 속한 서면 상권은 부산의 중심 상권 중 하나로, 상업 및 업무 시설이 밀집되어 있어 소비력 있는 배후 수요가 탄탄합니다.

본 물건이 공부상 숙박시설(3층)이므로, 서면역 일대의 숙박 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가집니다. 다만, 유흥 시설이 밀집된 상권의 특성상 야간 소음 및 주변 환경에 대한 고려가 필요합니다.

3.2. 생활 정보

인근에 대형 상가, 병원, 금융 기관 등 각종 근린생활 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

인근에 경남공업고등학교 등 교육 시설도 소재하고 있으나, 상업 시설의 비중이 높습니다.

3.3. 혐오 시설

현장 조사 결과, 대상 물건 인근의 서면 상권 중심부에는 특별한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 상업 지역의 특성상 소규모 유흥 시설이나 밀집된 상가 건물에 따른 소음 발생 가능성은 상존합니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석 핵심: 지분 매각의 이해

본건은 토지와 건물에 대한 '지분 매각'이며, 법원 제출 서류에 "구분소유적 공유관계 여지 있음"이라는 주의사항이 명시되어 있습니다.

이는 해당 지분이 3층 전체(공부상 301호)를 공유하는 것이 아니라, 3층 내의 특정 호실(301호~363호 중 일부)을 사실상 단독으로 소유하고 있는 형태일 수 있다는 의미입니다.

4.2. 현황조사 보고서 특이사항 (최대 리스크)

현황조사보고서에 따르면, 공부상 3층 전체가 301호로 되어 있으나, 실제로 3층은 301호부터 363호까지 수십 개의 호실로 구분되어 사용되고 있습니다.

매각 대상인 '이OO' 소유의 지분은 현황상 특정 호실(302호, 304호, 326호)의 입주자(지분권자)로 등록되어 있다고 확인되지만, 그 외의 호실 소유 여부 및 정확한 위치, 경계는 불분명합니다.

4.3. 잠재적 리스크

1) 공유물 분할의 어려움: 지분 취득 후 해당 호실의 위치 및 경계가 불분명하여 다른 지분권자(구분 호실의 실사용자)를 상대로 공유물 분할 소송이 필수적일 수 있습니다. 이 과정에서 시간과 비용이 많이 소요될 수 있으며, 명도 및 점유 문제도 복잡하게 얽힐 수 있습니다.

2) 용도 변경 문제: 공부상 '숙박시설'로 되어 있어 주거용으로 사용하기 위해서는 용도 변경이 필요할 수 있으며, 이는 복잡한 행정 절차와 비용이 수반될 수 있습니다.

3) 임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 낙찰자가 점유 관계 및 임대차 관계를 직접 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

4) 감정 평가의 불확실성: 감정평가서 또한 지분의 위치 및 경계가 불분명하여 전제 면적을 기준으로 평균단가를 적용하여 평가하였다고 명시하고 있어, 현황상 가치와 괴리가 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 부산 최대 상권인 서면 일대의 우수한 입지적 가치를 가지고 있으나, '숙박시설' 용도의 '지분 매각'이라는 점에서 매우 높은 난이도의 물건으로 분류됩니다.

특히, 3층 전체가 구분 소유로 복잡하게 얽혀 있는 상황이므로, 입찰 전 현황 호실의 정확한 위치와 점유 관계, 그리고 지분권자들 간의 법률 관계(구분소유적 공유관계 여부)에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

일반적인 경매 물건과는 달리, 낙찰 후 명도 및 지분 분할에 대한 명확한 전략과 리스크 관리가 필요합니다.

5.2. 투자 포인트 (하이 리스크, 하이 리턴)

1) 최고의 입지: 서면역 더블 역세권에 위치하여 상업용 부동산으로서의 입지 가치는 최상입니다.

2) 높은 수익 잠재력: 지분 매각 특성상 유찰을 거듭하여 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 취득할 수 있다면, 리스크를 감수하고서라도 지분권자들과 협상하거나 공유물 분할 소송을 통해 실물 호실을 확보할 경우 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

3) 희소성: 부산 중심 상권의 핵심 건물 내 상업 시설 지분이라는 점에서 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

*주의: 반드시 해당 호실의 현황, 점유자, 다른 지분권자들의 관계에 대한 면밀한 법률 및 현장 조사를 진행한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.*

법원 정보

부산지방법원 경매8계