나이스옥션 법원경매 부산 2025타경20269 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1135-45 1층102호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2025타경20269 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1135-45 1층102호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매8계 2025타경20269 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로84번길 52, 1층102호 | 감정가: 135,000,000원 | 최저가: 66,150,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2025타경20269 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 연제구 연산동 1135-45, 현칭 '화목빌라' 1층 102호입니다.

용도는 다세대주택이며, 소유자는 정OO, 채권자는 부OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 감정가는 135,000,000원으로 산정되었습니다.

건물 전용면적은 69.93㎡ (약 21.15평)이며, 다세대주택 특성상 별도의 분양면적(공용면적 포함) 정보는 제시되지 않았습니다.

토지 지분면적은 32.77㎡ (약 9.91평)입니다.

제시외 면적은 건물과 토지 모두 없습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층에 위치합니다.

외벽은 외장타일 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시창이며, 위생 및 급배수, 난방, 도시가스 설비 등을 갖춘 주거용으로 이용 중입니다.

토지는 대체로 서하향 경사지대 내의 사다리형이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역입니다.

2. 입지 분석

2.1. 교통 및 주거 환경

본건은 "연동초등학교" 남측 인근에 위치한 주거 밀집지역에 속하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 전형적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

특히, 부산 도시철도 3호선 "물만골역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 보통 수준의 교통 상황을 보입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 주거지역으로 조성되어 있어 유흥시설보다는 주택가가 압도적입니다.

물만골역 인근에는 연산시장 및 연제도서관이 소재하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

본건 토지가 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 용적률 등 건축규제 측면에서 안정적인 주거지로서의 가치를 유지하고 있습니다.

2.3. 혐오시설 유무

물만골역 주변은 전형적인 저층 주거지로 구성되어 있으며, 인근 지역 검색 결과 특이할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 관계

본건은 '부동산임의경매' 사건이며, 등기부상 채권자(근저당권자 등)의 신청에 의해 진행되는 경매입니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이므로, 토지와 건물을 함께 취득하게 되어 토지 지분으로 인한 권리상의 복잡성은 낮습니다.

3.2. 잠재적 리스크

주의사항에 현칭 '화목빌라'로 표기되어 있어 현장 방문 시 정확한 물건 확인이 필요합니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 명도 난이도 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

본건이 4층 건물 중 1층이라는 점은 선호도 측면에서 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 투자 종합 의견

4.1. 종합 의견

본건은 연제구 연산동의 주거지역 내에 위치하며, 초등학교 및 도시철도 물만골역을 이용할 수 있는 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가가 토지/건물 일괄매각을 전제로 135,000,000원으로 산정되어 있으며, 제2종일반주거지역 내 빌라로서 실거주 및 임대수익을 목적으로 접근하기에 적절해 보입니다.

다만, 1층이라는 점과 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 연동초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 있으며, 물만골역(3호선)이 도보 또는 가까운 거리에 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

안정적인 용도: 제2종일반주거지역 내 다세대주택으로, 주거 편의성이 높고 주거 선호도가 높은 연산동 지역의 소형 아파트/빌라 대체 수요를 흡수할 수 있습니다.

일괄매각의 장점: 토지 지분(약 9.91평)을 건물과 함께 취득하여 향후 재건축 또는 재개발 가능성에 대한 기대감은 있으나, 이는 장기적인 관점에서 검토해야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매8계