나이스옥션 법원경매 부산 2025타경20771 [1] 부산광역시 영도구 청학동 102-11 유안펠리체 12층1202호 오피스텔 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

부산지방법원 경매8계 2025타경20771 | 소재지: 부산광역시 영도구 태종로 390, 12층1202호 (청학동,유안펠리체) | 감정가: 212,000,000원 | 최저가: 148,400,000원 | 용도: 오피스텔

사건번호는 부산지방법원 2025타경20771 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다. 본 경매는 채권자 온OOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 부산광역시 영도구 청학동 102-11 유안펠리체 12층 1202호입니다. 용도는 오피스텔(업무시설)이며, 2018년 1월 18일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 14층 건물 중 12층에 위치합니다.

감정가는 212,000,000원으로 평가되었습니다.

주요 면적은 다음과 같습니다.

건물면적: 62.69㎡ (약 18.96평)

토지면적: 15.98㎡ (약 4.83평)

본건은 영도구청 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건의 토지는 북동측 중로(폭 20m~25m) 및 남동측 소로에 각각 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

본 경매 물건은 부동산 임의경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 함께 매각하는 일괄매각 건입니다.

소유자와 채무자가 주OOOOOOO로 동일하여 복잡한 채무관계는 없는 것으로 보이나, 상세한 권리분석을 위해서는 말소기준권리 이후의 모든 권리 (근저당, 가압류, 전세권 등)의 소멸 여부를 매각물건명세서 및 등기부 현황을 통해 필히 확인해야 합니다.

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부 확인이 불가능했으며, 임대차 관계는 미상입니다. 따라서 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인이 존재할 가능성에 대비해야 하며, 미상 보증금이나 대항력 있는 임차인의 유무를 철저히 확인해야 합니다.

본건 토지는 제3종일반주거지역 및 준주거지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

가장 중요한 법적 특이사항은 재개발구역(2024-12-04 지정)이라는 점입니다. 이는 투자 관점에서 큰 잠재력을 의미하지만, 동시에 향후 개발 진행에 따른 불확실성을 내포하고 있습니다.

재개발구역 지정은 높은 투자 잠재력과 함께 다음과 같은 리스크를 동반합니다.

(1) 명도 리스크: 현장 조사 시 내부 확인 및 임대 관계가 미상인 점은 명도(이사) 진행에 어려움을 초래할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

(2) 재개발 진행 불확실성: 재개발 사업의 진행 속도, 조합 설립, 추가 분담금 발생 등은 사업 전반에 걸쳐 유동적이며, 장기 투자를 전제로 해야 합니다.

(3) 내부 구조 확인 불가: 감정평가서상 내부 이용 상태 확인이 불가능했으므로, 낙찰 후 내부 시설의 노후도나 원상복구 필요성 등을 추가 비용으로 반영해야 할 수 있습니다.

본건은 영도구청 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 근린생활시설 이용이 용이한 입지입니다. 주변은 주거와 상업 기능이 혼합된 형태로, 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

혐오시설 여부 확인 결과, 본건이 위치한 청학동 지역은 주거와 상업시설이 혼재된 구도심 지역의 특성을 보이므로, 지역 특성상 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 인접 지역의 혼재된 특성(노후된 단독주택 및 근린생활시설 등)을 고려한 현장 확인이 필요합니다.

최고의 입지: 본건은 재개발구역(2024-12-04 지정) 내에 위치하고 있어, 향후 개발 완료 시 신축 아파트/오피스텔로의 전환에 따른 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

용이한 접근성: 영도구청 및 주변 시내버스 정류장 인근으로, 재개발 사업이 추진되는 기간 동안에도 기본적인 임대 수요는 유지될 수 있는 위치입니다.

오피스텔의 희소성: 재개발 구역 내 노후 주택이 많은 지역에서 비교적 신축(2018년 사용승인) 오피스텔이라는 점은 단기적인 임대 경쟁력 확보에 유리합니다.

본건은 2억 초반대의 감정가로 책정된 2018년식 오피스텔로, 안정적인 주거 용도와 함께 투자성이 높은 재개발구역 내에 위치하고 있다는 점이 가장 큰 매력입니다.

단기적인 시세차익보다는 중장기적인 관점에서 재개발 사업의 진행 상황을 모니터링하며, 투자 이익을 극대화하는 전략이 필요합니다. 재개발로 인한 이주 및 철거 계획 시점과 투자금 회수 시점을 면밀히 검토해야 합니다.

권리분석 상 임차인의 대항력 여부 및 명도 계획 수립이 중요하며, 입찰 전 해당 재개발 구역의 사업 진행 단계, 용적률, 분담금 등 구체적인 정보를 확보하여 최종 투자 결정을 내려야 합니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 입찰 전 최종적인 현장 조사 및 관련 공부(매각물건명세서, 임대차 현황 등)를 통한 재확인이 필수입니다.

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