나이스옥션 법원경매 부산 2025타경20917 [1] 부산광역시 영도구 청학동 102-11 유안펠리체 2층203호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2025타경20917 [1] 부산광역시 영도구 청학동 102-11 유안펠리체 2층203호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매8계 2025타경20917 | 소재지: 부산광역시 영도구 태종로 390, 2층203호 (청학동,유안펠리체) | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 154,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경20917 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 102-11 유안펠리체 2층203호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각, 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOO / 채권자: 온OOOOOO

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용면적): 70.07제곱미터 (약 21.20평)

토지면적 (대지권): 17.86제곱미터 (약 5.40평)

1.3. 핵심 특이사항

본 건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 '유안펠리체' 오피스텔 2층 물건이며, 가장 중요한 특이사항은 토지이용계획상 **재개발구역 (2024-12-04)** 에 지정된 물건이라는 점입니다. 이는 단기 유동성은 낮으나 장기적 관점에서 **재개발 사업에 따른 높은 가치 상승 잠재력**을 의미합니다. 그 외 제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등 복합적인 규제 지역에 위치합니다.

2. 입지조건 및 건물 현황

2.1. 최고의 입지

본건은 '영도구청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거와 업무가 혼합된 지역입니다. 영도구청 인근이라는 위치적 이점 덕분에 기본적인 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북동측 노폭 약 20미터, 남동측 약 9미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입은 편리한 편입니다. 다만, 토지의 형상이 대체로 북동하향 경사지대라는 점은 현장 확인 시 고려해야 할 요소입니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 2층입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 하부 치장석 붙임으로 마감되었으며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스, 소방설비 등 기본적인 설비 일체가 갖추어져 있어 이용에는 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 및 채무 관계

소유자 및 채무자가 주식회사로 동일하며, 부동산임의경매 사건으로 채권자가 담보권 실행을 위해 경매를 신청한 것으로 추정됩니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 보이나, 정확한 권리 관계 확인을 위해서는 등기부 등본 검토가 필수입니다.

3.2. 매각 및 인수 조건

토지/건물 일괄매각 건이므로 건물만 철거되거나 토지만 매각되는 등의 권리상 하자는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, **임대관계 미상**이므로, 임차인이 존재하고 그 임차인이 대항력을 갖춘 경우 매수인이 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

영도구청 인근에 위치하여 기본적인 관공서 및 금융기관의 접근성이 양호합니다. 주위가 주택 및 근린생활시설 혼재 지역이므로, 거주자를 대상으로 하는 생활 밀착형 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에 단독/공동주택이 밀집된 지역이며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. (인근 유안펠리체 거주자 리뷰 등을 통해 기본적인 주거 만족도 참고 가능함).

현재 조사된 정보로는 주변에 특별한 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 2층 오피스텔의 주거 쾌적성, 일조량 및 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 재개발 변동성 리스크

재개발구역 지정은 가장 큰 호재이나, 사업 진행 속도, 조합원 분쟁, 추가 분담금 발생 등 재개발 사업 전반의 불확실성을 내포하고 있습니다. 장기간 투자금이 묶일 수 있으며, 단기적인 현금화가 어려울 수 있습니다.

5.2. 임차인 미상 및 명도 리스크

임대관계 미상은 낙찰자가 해결해야 할 가장 큰 숙제입니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수금 발생 및 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다. **철저한 임차인 조사가 요구됩니다.**

5.3. 층수 및 경사지대

14층 중 2층으로 층수가 낮아 일조권 및 조망권이 다소 불리할 수 있으며, 북동하향 경사지대 내 토지라는 점은 주차 및 단지 접근성 면에서 일부 불편함을 야기할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 2억 2천만 원의 오피스텔로, 재개발 구역 지정이라는 명확하고 강력한 **미래 가치 상승 요인**을 보유하고 있습니다. 2층이라는 단점과 경사지대라는 지형적 약점에도 불구하고, 영도구청 인근의 위치적 안정성과 재개발 호재가 이를 상쇄하고도 남을 잠재력을 가집니다.

6.2. 투자 포인트

* **재개발 프리미엄 선점:** 구역 지정 초기 물건으로 향후 조합원 자격 획득 및 입주권 전환 가능성을 고려한 **장기 투자 가치**가 높습니다. (재개발 사업 진행 사항 확인 필수).

* **소액 투자 및 낮은 감정가:** 오피스텔이라 아파트 대비 소액으로 재개발 구역 내 부동산을 확보할 수 있는 기회입니다.

* **유찰 시 경쟁력 상승:** 감정가 대비 1회 이상 유찰되어 가격 경쟁력이 확보된다면, 재개발 호재를 감안할 때 공격적인 입찰을 검토해 볼 만한 가치가 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매8계