나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21286 [1] 부산광역시 연제구 연산동 52 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21286 [1] 부산광역시 연제구 연산동 52 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경21286
• 주소: 부산광역시 연제구 연산동 52
• 감정가: 128,150,210원
• 최저가: 89,705,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

부산지방법원 경매8계 2025타경21286 | 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 52 | 감정가: 128,150,210원 | 최저가: 89,705,000원 | 용도: 단독주택

1. 사건 개요 및 물건 현황 분석

1.1. 사건 개요

부산지방법원 2025타경21286 (1) 사건의 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 부OOOOOOO이며, 소유자는 성OO입니다. 본건은 중복사건으로 진행되고 있으며, 매각대상은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다.

1.2. 물건 기본 현황

소재지는 부산광역시 연제구 연산동 52에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 128,150,210원이며, 1987.10.20에 사용승인된 벽돌조적조 스라브지붕 2층 건물입니다. 매각조건은 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다.

1.3. 면적 정보 (제곱미터 및 평수 병기)

토지 면적은 105.00제곱미터 (약 31.76평)이며, 토지 지분율은 5250입니다.

건물 면적은 107.74제곱미터 (약 32.59평)이며, 건물 지분율은 5387입니다.

제시외 건물은 2.85제곱미터가 포함되어 있으며, 이는 부합물 및 종물(㉠~㉢)로 구성되어 있습니다.

2. 감정평가 요약 및 입지 분석

2.1. 감정평가 요약

본건 건물은 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등의 외벽과 벽지마감 등의 내벽, 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 단독주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수시설, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 제시외 건물이 포함되어 있으나, 구조 및 규모를 고려할 때 본건에 미치는 영향은 없다고 판단되었습니다.

2.2. 입지조건

최고의 입지:

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '부산연제경찰서' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 등으로 형성된 전형적인 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통 및 도로:

인근까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 본건 북측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 현황:

완경사지대 내에 위치하며, 기호(1)은 사다리형의 단독주택 건부지로, 기호(2)는 도로로 이용 중입니다.

2.3. 상권분석

주택지대 내에 위치하므로, 대형 상권보다는 주거 밀착형의 소규모 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. (감정평가서 상 세부 상권 정보는 미상)

2.4. 생활정보

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 인근에 교육시설이 존재함을 알 수 있습니다. 시내버스정류장 등을 통한 대중교통 이용은 무난할 것으로 보입니다.

혐오시설 유무:

감정평가서 요약 내용만으로는 인근에 혐오시설이 존재한다고 판단할 근거는 없습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본건은 토지/건물 지분 매각이며, 부동산강제경매 사건입니다. 일괄매각 조건이므로, 낙찰자는 제시외 건물(2.85제곱미터)을 포함하여 매수하게 됩니다. 임대관계가 미상으로 조사되어, 낙찰 후 명도 시 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 추가로 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

지분 매각 리스크:

가장 큰 리스크는 지분 매각이라는 점입니다. 잔여 지분 소유자인 공유자와의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 공유물 분할 청구 소송을 통해 해결해야 하는 시간적, 비용적 리스크가 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수신고:

특이사항으로 공유자 우선매수신고가 존재하며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못하게 됩니다. 입찰 전 공유자의 동향 파악이 필요합니다.

명도 리스크:

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인 현황에 대한 면밀한 현장조사가 필요하며, 명도 시 예상치 못한 난관이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

부산 연산동 소재의 단독주택 지분 물건으로, 주거 환경은 보통이며 제2종일반주거지역에 속하여 기본적인 입지는 갖추고 있습니다. 그러나 본건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수신고가 가능하여 일반 경매 물건보다 난이도가 높은 특수물건입니다. 투자 전 공유자와의 관계 정리 및 명도 리스크에 대한 철저한 계획 수립이 요구됩니다.

4.2. 투자 포인트

특수 물건 경쟁률 완화:

지분 매각의 특성상 일반 물건 대비 입찰 경쟁률이 낮을 가능성이 높습니다. 따라서 시세보다 낮은 가격으로 지분을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

장기적 개발 가능성:

제2종일반주거지역에 위치하고 있어, 장기적인 관점에서 주택지로서의 가치 상승이나 재건축 등의 개발 여지를 기대할 수 있습니다.

공유자 협상 우위 확보:

낙찰 후 법적인 지위를 바탕으로 기존 공유자와의 지분 매입 또는 매각 협상에서 유리한 위치를 점할 수 있습니다. (공유물 분할 청구권 등의 법적 권리 활용)

법원 정보

부산지방법원 경매8계