나이스옥션 법원경매 울산 2023타경111218 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 716-31 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경111218 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 716-31 단독주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2023타경111218 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 716-31 | 감정가: 845,055,600원 | 최저가: 414,077,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 울산지방법원 2023타경111218 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경상남도 양산시 물금읍 범어리 716-31에 위치한 단독주택(다가구주택으로 이용 중)입니다.

감정가는 총 845,055,600원으로 평가되었습니다.

본건은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식이며, 현칭은 "정자나무 & 별"입니다.

1.2. 물건 기본 정보

토지면적은 257.00제곱미터 (약 77.74평)입니다.

건물면적은 475.92제곱미터 (약 143.96평)이며, 제시외 건물 13.70제곱미터 (약 4.14평)가 매각에 포함됩니다.

이용상태는 1층은 계단실, 2층부터 4층까지는 각각 다가구주택 6개 호로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 사OOOOOOO입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "범어초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하여 용적률 및 층수 규제에서 비교적 유리한 조건을 갖추고 있으며, 주거 밀집 지역의 이점을 누릴 수 있습니다.

2.2. 상권분석

주위에 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로서, 거주 수요가 확보되는 주거 및 준상업 지역의 성격을 동시에 지니고 있습니다.

본건은 다가구주택 6개 호로 이용 중이므로, 인근 상권의 활성화 정도에 따라 임대 수요 확보가 용이하며, 안정적인 임대수익 창출에 적합합니다.

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성은 보통 수준입니다.

2.3. 생활정보

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

교육 환경으로는 "범어초등학교" 인근에 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경의 보호를 받고 있습니다.

외부 검색 결과, 본건 인근에 특정된 대형 혐오시설은 확인되지 않아 주거 쾌적성 측면에서는 무난할 것으로 보입니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물 현황 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다.

외벽은 인조석 붙임 및 스톤코트 마감 등으로, 내벽은 벽지바름 및 타일붙임 마감 등으로 처리되어 있습니다.

위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 일반적인 설비를 갖추고 있습니다.

제시외 건물(2-1~2-3)은 그 규모, 구조, 용도 등으로 보아 토지 가격에 미치는 영향은 적을 것으로 감정평가되었습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물(2-1~2-3)이 매각에 포함됩니다.

현황은 다가구주택 6개 호로 이용 중이므로, 임차인 현황 및 정확한 호수별 점유 관계에 대한 추가적인 현장 조사 및 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 상대보호구역에 해당하므로, 향후 건물 증개축 또는 용도 변경 시 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

4. 권리분석 및 리스크 검토

4.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자 사OOOOOOO의 신청에 의해 진행 중입니다.

임대관계는 미상(확인되지 않음)이므로, 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 토지 지분율(25700)과 건물 지분율(47591.99999999999)이 모두 100%이므로 지분 매각의 리스크는 없습니다.

4.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대관계가 미상인 점입니다. 임차인이 존재할 경우, 그 임차인의 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으며, 이 경우 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 전입세대 열람 등을 통해 임차인의 현황을 반드시 파악하고 명도계획을 수립해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 양산 물금읍 범어리 일대 주거밀집 지역에 위치한 다가구주택으로서, 제2종일반주거지역의 이점을 바탕으로 임대수익 창출을 목적으로 하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

총 건물면적 475.92제곱미터 (약 143.96평)에 6개 호의 다가구주택이 배치되어 있어 비교적 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

다만, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 철저히 분석하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

첫째, 다가구주택 6개 호를 통한 안정적인 월세 수익 확보가 가능합니다.

둘째, 범어초등학교 인근의 학군 접근성 및 주위 근린생활시설의 편의성이 좋아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

셋째, 제2종일반주거지역에 위치하며, 비교적 큰 건물 규모(연면적 143.96평)를 갖추고 있어 용적률 측면에서 이미 건축적 이점을 확보한 물건입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계