나이스옥션 법원경매 울산 2022타경8308 [1] 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 3층301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2022타경8308 [1] 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 3층301호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2022타경8308 | 소재지: 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 3층301호 (산하동,강동블루마더테라스) | 감정가: 161,000,000원 | 최저가: 78,890,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 울산지방법원 2022타경8308 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 3층 301호

용도 (공부상): 근린생활시설 (교육연구시설/학원)

감정가: 161,000,000원

토지면적: 27.23㎡ (약 8.24평)

건물면적: 58.00㎡ (약 17.55평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 부동산 현황

본 건은 강동 블루마더테라스 건물 중 3층 301호로, 철근콘크리트구조 지하 1층/지상 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

공부상 용도는 교육연구시설(학원)이나 현재는 공실 상태입니다.

건물 내부는 콘크리트 노출 등 미 마감 상태이며, 위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

특이사항으로 본 건은 인접 호실과 벽체 구분이 되어 있지 않으며, 건물의 외벽 마감 일부가 파손된 상태이므로 응찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본 건은 울산광역시 북구 산하동 소재 강동고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주택, 나지 등이 혼재된 강동 산하 지구단위계획구역(도시개발구역) 내 준주거지역입니다.

준주거지역으로 용도가 양호하며, 토지이용계획상 서측 폭 약 30미터, 남측 폭 약 20미터의 광활한 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 뛰어납니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석

본 건은 공부상 교육연구시설(학원)로 지정되어 있으며, 인근에 강동고등학교가 위치해 있어 학원 수요에 대한 잠재력은 있으나, 현재 공실이며 상권 형성 초기 단계인 도시개발구역 내에 위치하고 있습니다.

상권 활성화를 위해서는 주변 주거시설의 입주 완료 및 인구 유입이 관건입니다. 현재는 초기 투자 관점에서 접근해야 하며, 향후 주변 상권 발달에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 분석

본 건은 소유자 이OO, 채무자 이OO이 동일하며, 채권자 울OOOOOOOOO의 임의경매 신청 건입니다.

등기부상 복잡한 권리 관계는 보고되지 않았으며, 매각 물건 명세서상에 별도의 임대차 관계가 보고되지 않아 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

토지/건물 일괄 매각으로 진행되며, 매각 이후에는 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

주의사항: 본 건은 아래와 같은 매우 중요한 특이사항을 포함하고 있으므로, 낙찰 후 추가 비용이 필수적으로 발생합니다.

(1) 내부 미 마감 및 벽체 구분 미비: 현재 내부가 콘크리트 노출 등 미 마감 상태이며, **가장 중요한 리스크로 인접 호실과 벽체 구분이 되어 있지 않습니다.** 이는 매입 후 반드시 벽체 신설 공사 및 내부 인테리어 공사가 수반되어야 함을 의미합니다. 이는 상당한 시간과 비용이 필요할 수 있습니다.

(2) 건물 외벽 마감 파손: 건물 외벽 마감 중 일부가 파손되어 있어 보수 공사가 필요합니다.

(3) 혐오시설 유무: 인근 지도 검색 결과, 직접적인 악취나 소음 등을 유발하는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 도시개발구역의 특성상 추후 공원이나 기반시설 등이 추가될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 울산 북구 산하동 도시개발구역 내 준주거지역에 위치한 교육연구시설(학원)로서, 넓은 도로에 접하고 있어 입지적 잠재력은 우수합니다.

다만, 현재 공실이며 인접 호실과의 벽체 구분이 되어 있지 않은 등 내부 미 마감 및 파손 상태이므로, 투자자는 반드시 낙찰가 이외에 **최소 수천만 원의 내부 마감 및 벽체 설치 공사 비용을 염두에 두고 응찰해야 합니다.**

4.2. 투자 포인트

(1) 낮은 감정가 및 초기 투자 비용: 현재 건물 상태가 미 마감 상태인 점이 반영되어 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 높습니다. 리모델링 비용을 감안하더라도 경쟁 호실 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

(2) 개발 잠재력: 강동 산하 지구단위계획구역 내 준주거지역에 위치하여, 향후 주변 상권 및 주거 환경이 안정화될 경우 지가 및 임대료 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

(3) 학원 수요 기반: 인근에 강동고등학교가 위치하여, 내부 리모델링 후 교육연구시설(학원) 용도로 임대 전환 시 고정적인 수요처를 확보할 가능성이 높습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계