나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119073 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 송대리 452-2 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119073 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 송대리 452-2 전 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경119073 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 송대리 452-2 | 감정가: 5,960,920원 | 최저가: 2,921,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경119073 (1)이며, 소재지는 울산광역시 울주군 언양읍 송대리 452-2입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지일부지분매각입니다.

소유자와 채무자는 윤OO이며, 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건 토지의 면적은 183.00제곱미터 (약 55.37평)입니다.

감정가는 5,960,920원이며, 건물은 존재하지 않으나 제시외 건물 면적이 336.40제곱미터 존재합니다.

토지 지분율은 2439.39이며, 매각대상은 토지 일부 지분입니다.

1.3. 핵심 특이사항 요약

본건은 농지취득자격증명서를 제출해야 하는 '전' 형태의 토지 지분 매각 물건입니다.

공유자 우선매수신고 가능성이 있으며, 법정지상권 성립 여부가 문제가 되는 제시외 건물이 존재합니다.

제시외 건물은 매각에서 제외되며, 이로 인해 토지의 소유권 행사가 제한받는 점이 감안되어 감정가격이 산정되었습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 언양읍 송대리 소재 "오영수문학관" 남동측 인근 자연녹지지역 내에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 농경지 등으로 형성된 지역으로, 개발 압력과 주거 환경이 혼재된 형태를 보입니다.

토지는 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 부정형이며, 현황 주상용(주택 및 상업용)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지의 북동측으로 노폭 약 3m의 도로와 접하고 있어 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다.

2.3. 생활정보 및 상권

인근은 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재되어 있어, 기본적인 주거 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 상권 발달 정도는 미미할 수 있습니다.

본건이 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하므로 향후 개발 가능성이 있으나, 현재는 주로 농경지와 주택이 혼재된 교외 지역의 특성을 가집니다.

3. 권리 분석 및 법률적 검토

3.1. 매각대상 및 지분율

본건은 토지 183.00제곱미터 (약 55.37평) 중 일부 지분(2439.39)을 매각하는 지분 매각 물건입니다.

지분 매각은 일반 매각에 비해 환가성(현금화 용이성)이 낮고, 다른 공유자와의 관계 설정이 필요합니다.

3.2. 권리관계

소유자 및 채무자가 동일 인(윤OO)이므로 복잡한 채무 관계는 비교적 단순할 수 있으나, 지분 매각이라는 특성상 다른 공유자의 이해관계가 중요하게 작용합니다.

3.3. 핵심 법률 리스크

농지취득자격증명(농취증)이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

제시외 건물(약 336.40제곱미터)이 존재하고 매각 대상에서 제외되었으므로, 매수인은 토지 지분에 대한 소유권을 얻더라도 건물 소유자를 상대로 법정지상권 성립 여부를 다투거나 지료 청구 등을 진행해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 농지취득자격증명

본건의 지목이 '전'이므로 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다.

현황이 '주상용'으로 이용 중이므로 농지법상 '농지'로 인정받을 수 있는지 사전 확인이 필요합니다.

4.2. 공유자 우선매수권

지분 매각의 경우 다른 공유자가 법정 최고가 매수신고 가격으로 우선 매수 청구를 할 수 있습니다.

공유자 우선매수권이 행사되면 입찰자는 최고가 매수인이 되지 못할 수 있으며, 공유자가 보증금을 미납할 경우 다음 기일에 우선매수권 행사가 제한되는 규정을 숙지해야 합니다.

4.3. 제시외 건물 및 법정지상권 문제

본건 토지 지상에는 제시외 건물 수동이 존재하며 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

이는 법정지상권 분쟁 소지를 내포하며, 향후 건물 소유자와의 협의 또는 소송(지료청구, 건물철거 등)이 불가피할 수 있습니다.

감정가는 이러한 소유권 행사 제한을 반영한 금액임을 인지해야 합니다.

4.4. 경계 불분명 문제

본건 부동산은 인접한 두 지번(송대리 414 등)의 일부 지번을 포함하고 있으며, 제시외 건물이 여러 동에 걸쳐 혼재되어 있습니다.

정확한 경계 및 이용 현황 파악을 위해서는 지적측량이 필수적으로 요구됩니다.

4.5. 혐오시설 및 환경

제공된 자료만으로는 주변 혐오시설 유무를 명확히 판단할 수 없으나, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 250m 미만 축종)으로 지정된 점은 참고해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 및 법정지상권 문제, 경계 불분명 등 여러 고난도 리스크를 안고 있는 특수 물건입니다.

따라서 명확한 권리 분석 및 향후 공유자, 제시외 건물 소유자와의 협상, 법적 절차 진행에 대한 계획 수립이 선행되어야 합니다.

리스크가 큰 만큼, 성공적인 명도 및 협상을 통해 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

특수 물건의 특성상 일반 경쟁 입찰자 수가 적을 수 있어 낮은 가격으로 토지 지분 취득이 가능합니다.

자연녹지지역 및 자연취락지구에 위치하여 향후 개발 행위 및 건축 규제 완화에 따른 지가 상승 잠재력이 있습니다.

제시외 건물 소유주와의 지료 협상 또는 공유물 분할 소송을 통해 전체 토지에 대한 소유권 확보 또는 지분 매각을 통한 차익 실현을 목표로 해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계