나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115583 [1] 울산광역시 북구 중산동 1277-1 울산오토밸리로줌파크 107동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115583 [1] 울산광역시 북구 중산동 1277-1 울산오토밸리로줌파크 107동 1층104호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경115583
• 주소: 울산광역시 북구 중산서로 19, 107동 1층104호 (중산동,울산오토밸리로줌파크)
• 감정가: 208,000,000원
• 최저가: 101,920,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매5계 2024타경115583 | 소재지: 울산광역시 북구 중산서로 19, 107동 1층104호 (중산동,울산오토밸리로줌파크) | 감정가: 208,000,000원 | 최저가: 101,920,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호 울산지방법원 2024타경115583 (1)의 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 울산광역시 북구 중산동 1277-1 울산오토밸리로줌파크 107동 1층104호이며, 용도는 아파트입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행됩니다.

토지면적은 35.64㎡ (약 10.78평)이며, 건물(전용)면적은 59.85㎡ (약 18.10평)입니다.

이는 일반적으로 **25평형대** 아파트로 분류됩니다.

최초 감정가는 208,000,000원으로 책정되었습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 울산 북구 중산동의 신 주거타운인 중산도시개발사업지구 내에 위치한 대단위 아파트 단지입니다.

주변은 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 개발지구 내 신규 아파트 단지로서 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 보통 수준의 교통 사정입니다.

특히 7번 국도를 통해 울산의 중심지역인 중구, 남구 등까지 20~30분대로 이동이 가능하여 광역 교통망이 우수한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 17층 건물 중 1층에 해당합니다.

외벽은 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등으로, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등으로 처리되었으며, 샤시 창호가 설치되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

이용 상태는 공동주택(아파트)으로 사용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'으로, 건물과 토지의 소유권에 문제가 없는 안전한 물건입니다.

경매 구분은 '부동산강제경매'이며, 이는 채권자가 집행권원을 바탕으로 강제집행을 신청한 경매입니다.

3.2. 채권 관계 (소유자/채무자/채권자)

소유자는 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

채무자 정보는 별도로 기재되어 있지 않으나, 강제경매의 특성상 소유자 이OO와 채무자가 동일할 가능성이 높습니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상(未詳)'으로 확인됩니다.

따라서 매수인은 낙찰 후 명도 진행 시 점유 관계(소유자 점유, 임차인 점유)를 필히 확인하고, 점유자에 대한 명도 전략을 수립해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 존재 여부를 법원 기록 및 현장 조사를 통해 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 학군 및 교육 환경

단지 북서측 인근에 중산초등학교가 위치하며, 2017년 개교 예정이었던 중산초등학교가 신설되어 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

반경 5km 내에 약수초등학교를 포함한 다수의 초등학교 3개, 중학교 3개, 고등학교 2개 등이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

단지 내에도 보육시설과 유치원 등이 설치될 예정이어서 어린 자녀를 둔 세대에 유리합니다.

4.2. 생활 편의 시설

반경 5km 이내에 홈플러스, 롯데마트, 코스트코 등 대형 유통 시설과 호계시장 등 재래시장이 위치하여 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

4.3. 자연 환경 및 주거 쾌적성

본 단지는 아파트 뒷편에 동대산이 병풍처럼 휘감고 있어 주거 환경이 쾌적하며, 61만㎡ 규모의 중산공원이 가까워 친환경적인 생활을 누릴 수 있습니다.

단지 내부가 공원화되어 있고 순환 산책로 등이 조성되어 있어 단지 내 녹지 공간 활용도도 높습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법규상 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(중산지구)으로 양호한 용도지역에 속합니다.

다만, 「공항시설법」에 따른 **장애물제한표면구역**으로 지정되어 있어, 추후 신축 또는 증축 시 건물 높이 등의 제한을 받을 수 있습니다.

또한, 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 따른 **가축사육제한구역(전부제한)**에 해당됩니다.

5.2. 환경적 리스크

과거 중산동 일원에 악취 민원의 원인이었던 **음식물자원화시설**이 있었으나, 이는 2008년부터 가동 중단 후 2013년 철거되어 **세대공감 창의놀이터**로 변신하였습니다.

따라서 현재는 해당 시설로 인한 환경적 리스크는 해소된 것으로 판단되나, 과거 이력이 있었다는 점을 참고해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 울산오토밸리로줌파크는 울산 북구 중산동의 신흥 주거단지 내에 위치한 비교적 신축 아파트(2017년 입주 예정이었음)로, 입지적 가치가 우수합니다.

초등학교 도보 통학이 가능한 학군과 대형 마트 및 공원 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

감정가가 2억 800만원으로, 전용 59.85㎡(25평형대)의 신축급 아파트인 점을 감안할 때, 경매를 통한 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 중산도시개발사업지구 내 신흥 주거타운에 위치.

안전한 권리: 토지/건물 일괄 매각으로 토지 권리상의 위험이 적음.

양호한 주거 환경: 동대산 및 중산공원 인접, 단지 내 녹지 공간 풍부.

저층 프리미엄: 1층 물건으로, 어린이집 이용 및 저층 선호 세대에게 적합.

리스크 해소: 과거 혐오 시설(음식물자원화시설) 이슈가 창의놀이터 조성으로 해소된 점 긍정적.

다만, 1층 물건의 특성상 일조권 및 사생활 보호 측면을 현장 조사를 통해 확인하고, 임대차 관계(미상)에 대한 철저한 분석과 명도 계획 수립이 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계