나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117473 [1] 경상남도 양산시 하북면 지산리 336-2 도로 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117473 [1] 경상남도 양산시 하북면 지산리 336-2 도로 경매

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울산지방법원 경매5계 2024타경117473 | 소재지: 경상남도 양산시 하북면 지산리 336-2 | 감정가: 29,904,000원 | 최저가: 14,653,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경117473 (1)이며, 용도는 도로로 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다. 본건의 감정가는 29,904,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 경상남도 양산시 하북면 지산리 336-2번지이며, 총 토지면적은 84.00㎡ (약 25.41평)입니다. 건물은 존재하지 않으며 매각대상은 토지(기타)입니다. 특이사항으로는 공유물분할경매로 진행되며, 공부상 지목은 도로이나 현황은 전(나지)으로 이용되고 있습니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 양산시 하북면 지산리 소재 '통도환타지아'에서 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 평산마을 내 자연취락지구로 형성되어 있으며, 취락지구 주위는 대부분 농경지대로 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 차량 출입 가능한 포장도로(로폭 약 4-5미터)에 접하고 있어 접근성은 확보되나, 면소재지로부터 원거리에 위치하여 일반적인 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

2.2. 현황 및 이용 상태

본건 토지는 폭이 좁고 긴 세장형의 형태를 가지며, 지반은 대체로 평탄합니다. 지목은 도로이나 현황은 '전기타(나지)' 상태로 사용되고 있습니다. 이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구(서리지구)에 해당하며, 모든 축종 제한의 가축사육제한구역입니다. 또한, '도시관리계획 입안중(2024-10-23)'이라는 특이사항이 있어 향후 개발 방향에 대한 잠재적 변화 가능성이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 경매는 소유자 김OO, 채무자 김OO, 채권자 여OO로 설정된 공유물분할을 위한 경매사건입니다. 공유물분할을 위한 경매는 일반적인 강제 또는 임의경매와 달리 권리상 하자(말소기준권리 등)가 발생하는 경우는 드물며, 형식적 경매로 진행되어 매각 후 소유권 이전에는 특별한 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 임대차 관계는 미상이나, 토지만의 경매이므로 임차인 유무 확인은 필수입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 정보

본건이 위치한 곳은 평산마을 내 자연취락지구 및 농경지대로, 일반적인 상업시설이나 도심의 생활 인프라가 잘 갖추어진 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 근거리에 '통도환타지아'가 있어 지역적 랜드마크 시설은 존재합니다. 생활 편의시설 및 대중교통 이용은 다소 불편한 환경이므로, 차량을 이용한 생활이 필수적일 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 큰 리스크는 '지목 불일치'입니다. 공부상 '도로'이나 현황은 '전(나지)'으로 사용되고 있어, 향후 지목 변경이나 건축 허가 시 복잡한 행정 절차가 요구될 수 있습니다. 또한, '공유물분할경매'의 특성상 공유자와의 관계 및 공유지분 정리가 필요합니다. '도시관리계획 입안중'인 사항은 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있으므로, 입안 내용을 반드시 확인해야 합니다. 주변 환경 검색 결과, 특정한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변이 농경지대이므로 농축산 관련 시설 유무는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 84.00㎡ (약 25.41평)의 소규모 토지로서, 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 물건입니다. 자연녹지지역 및 자연취락지구에 위치하여 향후 개발 가능성이 잠재되어 있으나, 지목과 현황의 불일치 및 소규모 면적으로 인해 토지 이용의 제약이 따릅니다. 따라서 실수요 목적보다는 소액 투자 또는 인근 토지 소유자의 추가 매입 목적으로 적합할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 접근성: 2천만 원대 감정가로 소액으로 토지 투자를 고려하는 투자자에게 초기 접근성이 좋습니다.

2. 도시관리계획 입안: '도시관리계획 입안중'인 점은 향후 용도 변경이나 개발 계획에 따른 지가 상승의 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다.

3. 지목 변경 가능성: 현황이 나지 상태인 만큼, 향후 행정 절차를 거쳐 현황에 맞게 지목을 변경할 수 있는 여지가 있습니다. (단, 도로 지목의 해제 가능성 및 비용 검토 필수)

4. 지분 매입 시 시너지: 인근 토지(특히 공유지분 내 다른 필지나 접한 토지) 소유자가 매입할 경우, 토지 가치가 극대화될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계