나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117336 [1] 울산광역시 남구 신정동 1230-9 더위미 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산여자고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 내 제15층 제1502호로서,
외벽: 치장석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 및 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 1230-9번지:
도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
(2) 1230-10번지:
도시지역 , 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 울산지방법원 2024타경117336 (1) 사건의 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경117336 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1230-9, 더위미 15층 1502호

용도: 오피스텔

감정가: 264,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.09㎡ (약 3.66평)

토지 지분: 12.0863㎡ (약 3.66평)

건물면적: 84.25㎡ (약 25.49평)

건물 지분: 84.2528㎡ (약 25.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위임차권

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, "울산여자고등학교" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 중 제15층 제1502호에 해당합니다.

외벽은 치장석재 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 이용상태

본 건은 오피스텔로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 및 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본 건이 속한 토지는 2필 일단의 세장형 토지로서, 현재 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

북서측으로 소로(폭 8m-10m)와 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 1230-9번지: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(울산여자고등학교)

* 1230-10번지: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(울산여자고등학교)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 16일에 접수된 근저당권 (을5, 권리자: 전철진, 채권액: 400,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을7): 권리자 김민우, 임대차보증금 210,000,000원. 2021년 5월 31일 전입, 2021년 4월 16일 확정일자를 취득하여 대항력이 있습니다.

배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 다음 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 근저당권 (을9, 2023-06-07, 강덕천외 1명, 1,000,000원)

* 압류 (갑8, 2024-10-14, 남구(울산광역시))

* 강제경매 (갑9, 2024-10-15, 한국주택금융공사, 210,000,000원)

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액은 611,000,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김민우

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-31

확정일자: 2021-04-16

대항력: 있음 (인수 대상)

비고: 선순위 임차권 등기 존재.

* 임차인: 안은기

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-12

대항력: 없음 (매각으로 소멸)

비고:

3.6. 임차인 관련 주의 문구

김민우 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 210,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 비록 보증금액은 명확히 파악되나, 배당 순위 및 배당표에 따라 인수되는 금액이 달라질 수 있으므로, 배당 결과 발표 시점에 상세한 권리 분석이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 울산여자고등학교 인근의 상업지역에 위치하고 있으며, 근린생활시설, 공동주택 등과 함께 형성된 지역입니다. 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근성과 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 주변 상업지역 내에 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

울산여자고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

본건의 가장 큰 리스크는 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 김민우의 존재입니다. 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 높은 채무 총액

총 채무액(611,000,000원)이 감정가(264,000,000원)를 현저히 초과하므로, 경매 절차에서 채권자 및 임차인에게 보증금이 전액 변제되기 어려울 것으로 예상됩니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 침체 또는 해당 지역의 가격 하락 위험은 모든 부동산 투자에 공통적으로 존재하는 리스크입니다.

7. 종합 의견

본 건은 울산광역시 남구 신정동의 오피스텔로, 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 210,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크다는 점을 간과할 수 없습니다. 매수인이 인수하게 될 총 실질 취득 비용이 시장 가치 대비 합리적인 수준인지를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 만약 인수 보증금을 포함한 총 취득 비용이 시장 가치를 초과한다면 투자 가치가 낮아질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 차임 0원 임차인

주요 임차인인 김민우의 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임대 수익 목적보다는 실거주 또는 시세 차익을 노리는 투자 관점에서 접근해야 함을 시사합니다.

8.2. 양호한 입지 조건

상업지역에 위치하고 있으며, 주변 교통 및 생활 환경이 비교적 우수한 편입니다.

8.3. 잠재적 시세 차익 기회

높은 인수 보증금 부담으로 인해 일반적인 경매 투자자들의 관심이 낮을 수 있으며, 이는 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다. 다만, 이는 시장 가치가 인수 보증금 부담을 상쇄할 만큼 충분히 높다는 전제 하에 유효합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 보증금 210,000,000원을 최우선으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 본 건의 감정가는 264,000,000원입니다.

* 매수인이 인수해야 할 보증금은 210,000,000원입니다.

인수 보증금을 제외한 순수 입찰가 산정을 위해, 만약 본 건의 실제 시장 가치가 3억 5천만원에서 4억원 수준이라고 가정한다면, 매수인이 부담할 총 실질 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 이 범위를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

이를 바탕으로, 인수 보증금(210,000,000원)을 제외한 순수 예상 입찰가는 1억 5천만원에서 2억원 범위 로 제안합니다. 이 경우 총 실질 취득 비용은 3억 5천만원에서 4억원 수준으로, 시장 가치와 비교하여 투자 판단을 내릴 수 있습니다.

주의사항: 위 예상 입찰가는 현재 시장 시세에 대한 정확한 정보가 제한적이며, 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다는 전제 하에 산정된 것입니다. 정확한 시세 조사와 현장 확인, 그리고 배당 결과 예측 등 심층적인 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.