나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117145 [1] 울산광역시 동구 방어동 974-1 코리아빌3차 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117145 [1] 울산광역시 동구 방어동 974-1 코리아빌3차 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경117145 | 소재지: 울산광역시 동구 화잠1길 19, 3층302호 (방어동,코리아빌3차) | 감정가: 128,000,000원 | 최저가: 62,720,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경117145 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채무자와 소유자는 임OO이며, 채권자는 서OOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 울산광역시 동구 방어동 974-1 코리아빌3차 3층 302호입니다.

용도는 다세대주택이며, 매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 형태입니다.

감정가는 128,000,000원입니다.

토지 면적은 37.84㎡ (약 11.45평)이고, 건물 면적(전용면적)은 68.71㎡ (약 20.79평)입니다.

2. 물건 현황 분석

2.1. 소재지 및 입지 조건

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 문현고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로(문현호, 꽃바위로)가 소재하여 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 단지 북측 및 서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 건물 및 이용 현황

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 302호입니다.

건물의 구조는 몰탈위 페인트칠 마감의 외벽과 벽지 바름 및 타일 붙임 마감의 내벽, 그리고 샤시창으로 구성되어 있습니다.

내부 이용 상태는 건축물현황도상 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이루어진 다세대주택입니다.

위생 및 급배수시설과 도시가스설비 등이 되어 있어 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

주위가 아파트, 다세대, 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주택지대이므로, 기본적인 주거 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

인근에 문현고등학교가 위치하여 교육 환경 측면의 접근성이 있으며, 간선도로를 통한 시내 이동이 용이합니다.

주변 환경에 대한 자세한 상권 분석 및 혐오시설 유무는 감정평가서에 포함되어 있지 않아 현장 확인이 필요합니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 관계 및 매각 조건

본 경매는 채권자의 강제경매 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이므로, 낙찰 후 추가적인 법정지상권 등의 문제가 발생할 여지는 적습니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 권리관계에서 복잡한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

현재 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 조사되었습니다.

이는 낙찰자가 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 내포하므로, 입찰 전 전입세대 열람 등을 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

토지 이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 주거용 다세대주택 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

감정평가서상 제시외 면적 및 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되어 현황과 공부상의 일치는 양호합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대관계 미상에 따른 명도 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 해당 부분에 대한 면밀한 확인 및 명도 전략 수립이 필수적입니다.

또한, 강제경매 사건으로 권리관계에 어떤 종류의 압류 및 근저당 등이 설정되어 있는지 확인이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

본건은 주택지대에 위치하여 기본적인 주거 수요가 확보된 지역의 다세대주택입니다.

건물 전용면적이 68.71㎡ (약 20.79평)로 비교적 넓어 실거주 목적으로도 적합하며, 제2종일반주거지역이라는 점은 향후 주택 가격 방어에 유리할 수 있습니다.

감정가가 128,000,000원으로 설정되어 있어, 현재 시장 상황과 비교하여 적정 가격을 판단하고 유찰 시 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

울산 동구 방어동에 위치한 본건 다세대주택은 입지상 보통 수준의 주거 환경과 교통 조건을 갖추고 있습니다.

투자 시 가장 중요한 점은 권리 분석상 문제보다도 '임대관계 미상'으로 인한 명도 리스크를 사전에 파악하고 대비하는 것입니다.

충분한 현장 조사를 통해 주택의 관리 상태 및 실제 임차인 유무를 확인한 후, 보수적인 입찰가 산정을 통해 안전한 투자를 진행할 것을 권고합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계