나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117503 [1] 울산광역시 남구 신정동 1110 리더스파크 12층1208호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117503 [1] 울산광역시 남구 신정동 1110 리더스파크 12층1208호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경117503
• 주소: 울산광역시 남구 두왕로 337-1, 12층1208호 (신정동,리더스파크)
• 감정가: 230,000,000원
• 최저가: 112,700,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

울산지방법원 경매5계 2024타경117503 | 소재지: 울산광역시 남구 두왕로 337-1, 12층1208호 (신정동,리더스파크) | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 112,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호 울산지방법원 2024타경117503 (1) 경매물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 울산광역시 남구 신정동 1110 리더스파크 12층 1208호에 소재하는 오피스텔(용도: 오피스텔)이며, 감정가는 230,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건의 규모 및 현황

본 물건은 토지면적 $9.17\text{m}^2$ (약 2.77평)의 토지 지분과 건물면적 $56.70\text{m}^2$ (전용면적, 약 17.15평)의 건물로 구성되어 있으며, 토지와 건물이 일괄매각되는 부동산 강제경매 물건입니다. 소유자와 채무자가 박OO로 동일하며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 오피스텔은 울산 남구의 핵심 주거 및 상업 지역인 신정동에 위치하고 있습니다. 울산광역시청, 울산남부경찰서, 울산지방법원 등 주요 행정기관이 인접해 있어 공무원 및 관련 종사자들의 임대 수요가 높은 지역입니다. 교통의 요충지인 울산고속버스터미널과도 접근성이 양호하여 광역 이동이 편리한 입지입니다.

2.2. 상권분석

리더스파크 주변은 울산의 주요 상업지구 중 하나로, 롯데마트 등 대형 상업시설과 금융기관, 병원, 각종 전문점들이 밀집해 있는 고밀도 상권입니다. 젊은 직장인 및 1~2인 가구를 대상으로 하는 임대 수요가 풍부하며, 오피스텔로서의 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 우수한 상업 인프라를 갖추고 있습니다.

2.3. 생활정보

도보권 내에 롯데마트 등 쇼핑 시설과 다양한 병의원, 은행 등의 편의시설이 완벽하게 갖추어져 있어 주거 편의성이 매우 높습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 주거 만족도가 높은 지역으로 평가됩니다. 학교나 교육기관도 인접해 있어 생활 인프라가 잘 구축된 상태입니다.

2.4. 최고의 입지

울산 남구의 행정, 교통, 상업 중심지라는 '트리플 A'급 입지를 확보하고 있어, 향후 공실 위험이 낮고 안정적인 임대수익 창출이 가능한 최고의 입지입니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 '부동산 강제경매'이며 '토지/건물 일괄매각'입니다. 소유자 및 채무자가 동일인(박OO)이므로 등기부상 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다. 일괄매각이므로 토지 및 건물 모두를 취득하여 안정적인 소유권을 확보할 수 있습니다. 경매의 종류가 강제경매이므로 채권자가 채권 회수를 목적으로 진행하는 사건이며, 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다. (단, 현재 제출된 정보만으로는 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무는 확인 불가하므로, 매각물건명세서를 통한 최종 확인이 필수입니다.)

3.2. 잠재적 리스크

- 명도 리스크: 현재 임차인 현황에 대한 구체적인 정보가 없어, 낙찰 후 임차인(또는 소유자)을 상대로 한 명도 진행 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

- 시장 리스크: 울산 지역 오피스텔 시장의 공급 상황 및 금리 변동에 따른 매매가 및 임대료의 변동 가능성이 상존합니다.

- 주변 혐오시설: 지도 검색 결과, 직접적인 기피시설(예: 화장장, 쓰레기 소각장, 대형 송전탑 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 상업지역 및 버스터미널 인접으로 인한 소음 발생 가능성은 주거 시 감안해야 할 요소입니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 울산 남구 신정동 리더스파크 오피스텔은 울산의 핵심 입지에 위치하여 뛰어난 주거 편의성과 상업 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 230,000,000원을 기준으로 향후 진행될 경매 차수에서 적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다. 권리분석상 특이한 인수 사항은 없을 것으로 보이나, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 임차인 현황을 철저히 확인해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

- 핵심 입지: 울산광역시청, 버스터미널 인근의 풍부한 임대 수요가 보장된 A급 입지입니다.

- 안정적 수익: 1~2인 가구 및 직장인 수요가 꾸준하여 공실 위험이 낮고, 안정적인 월세 수익 창출에 용이합니다.

- 소액 투자 가능성: 오피스텔의 특성상 아파트 대비 상대적으로 낮은 금액으로 부동산 투자 진입이 가능합니다.

- 명확한 경매: 토지/건물 일괄매각으로 소유권 확보에 문제가 없습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계