나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117503 [1] 울산광역시 남구 신정동 1110 리더스파크 12층1208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경117503 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1110, 리더스파크 12층 1208호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.17㎡ (약 2.77평)

건물면적: 56.70㎡ (약 17.15평)

1.3. 가격 정보

감정가: 230,000,000원

2. 입지조건

2.1. 건물 정보

건물명: 리더스파크

건축년도: 2018년

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 20층

본건 위치: 12층 (총 20층 중)

2.2. 주변 환경

주변 교통: 울산 남구의 주요 도로망 접근이 용이하며, 공업탑 로터리 등 교통의 요지에 위치하여 시내외 접근성이 양호합니다.

주변 시설: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다.

혐오시설: 본 물건지 주변에 직접적으로 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 7월 8일 접수된 박잠화 근저당권(을9)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인: 이윤재 (이 )

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 28일

확정일자: 2021년 6월 11일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 소유권 이전 등기일(2021.07.08)보다 앞선 확정일자(2021.06.11)를 받았으므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (총 인수 보증금: 190,000,000원)

3.3. 말소되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 근저당(을10, 2022.01.17), 가압류(갑6, 2022.07.15), 압류(갑7, 2022.11.28), 가압류(갑8, 2022.12.22), 강제경매(갑9, 2024.10.17), 압류(갑10, 2024.11.01)는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

3.4. 특이사항

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건으로 추정됩니다. 선순위 임차권(이윤재)이 존재하여 매수인이 보증금 일부를 인수해야 하는 상황입니다.

4. 상권분석

4.1. 거래 사례 분석 (단위: 만원)

본건과 동일한 건물인 '리더스파크'의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월: 전용면적 약 55.84㎡(약 16.9평) 오피스텔이 11층에서 17,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 304,248원)

* 2025년 12월: 전용면적 약 78.31㎡(약 23.7평) 오피스텔이 4층에서 23,750만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 303,300원)

* 2025년 10월: 전용면적 약 78.31㎡(약 23.7평) 오피스텔이 17층에서 27,800만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 355,000원)

4.2. 현재 물건 가치 평가

본건은 전용면적 56.70㎡(약 17.15평)에 12층에 위치하고 있습니다. 최근 실거래가 평균 ㎡당 약 30만 4천원 ~ 35만 5천원 수준을 고려할 때, 본건 건물의 자체 시세는 약 180,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 업무 환경

해당 오피스텔은 전용면적 56.70㎡로 1~2인 가구 또는 소규모 사무실로 활용하기에 적합한 크기입니다. 신정동은 울산의 중심 지역 중 하나로, 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이윤재 씨의 보증금 190,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 상회하는 금액으로, 낙찰 후 총 취득 비용이 높아질 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

공동담보 및 선순위 임차권 등 복잡한 권리관계로 인해 추가적인 법률적 검토 및 주의가 요구됩니다.

6.3. 시세 대비 감정가

감정가가 230,000,000원으로 책정되었으나, 상기 분석한 시장 시세 및 인수 보증금 등을 고려했을 때, 실질적인 취득 가치는 감정가와는 괴리가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 신정동의 리더스파크에 위치한 오피스텔로, 입지 및 건물 자체는 양호한 편입니다. 그러나 190,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있어, 낙찰 후 총 부담액이 상당히 커질 수 있는 물건입니다. 이러한 인수 부담을 충분히 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 위치적 장점

울산광역시 남구의 중심 상업 및 업무 지역에 위치하여 접근성 및 편의성이 우수합니다.

8.2. 신축급 건물

2018년에 준공된 비교적 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호합니다.

8.3. 잠재적 시세 차익 (리스크 관리 시)

대항력 있는 임차인 문제를 해결하고, 시장 상황을 면밀히 분석한다면 시세 대비 합리적인 가격에 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건은 대항력 있는 임차인에게 190,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 입찰가는 건물 자체의 시장 가치(약 180,000,000원 ~ 200,000,000원)를 기준으로, 인수 보증금 부담을 감안하여 보수적으로 산정해야 합니다. 감정가(230,000,000원) 대비 인수 보증금(190,000,000원)의 비중이 매우 높습니다.

9.2. 예상 입찰가

170,000,000원

(참고: 상기 예상 입찰가는 건물 자체의 가치에 대한 예상이며, 실제 낙찰 후 임차인 보증금 190,000,000원을 추가로 부담하게 되므로, 총 실취득가는 약 360,000,000원이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.