나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118650 [1] 울산광역시 중구 복산동 33-3 6층607호 아파트 경매

매각기일: 2025-10-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118650 [1] 울산광역시 중구 복산동 33-3 6층607호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경118650 | 소재지: 울산광역시 중구 서원5길 25, 6층607호 | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 110,000,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2024타경118650 복산동 아파트 경매 분석 보고서

1.1. 물건 개요 및 기본 현황

울산지방법원 2024타경118650 사건의 물건으로, 울산광역시 중구 복산동 송림아파트 6층 607호입니다. 용도는 아파트이며, 토지 면적 28.23㎡, 건물 면적 48.78㎡의 소형 평형입니다. 감정가는 110,000,000원으로 책정되었으며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본 건은 울산광역시 중구 복산동에 소재한 통칭 송림아파트 내 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다. 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 편의성이 높은 지역입니다.

1.3. 상권 및 생활 환경 분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 주변에 잘 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 일상적인 생활 편의시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 보입니다. 교육 환경 관련하여 상대보호구역(혜화유치원)이 명시되어 있어 도보권 내 교육 시설 접근성도 양호합니다. 지역 상권은 전형적인 주거지 기반의 소규모 상권 위주로 구성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 물건 현황 및 생활 정보

본 건물은 철근콩크리트조 슬래브지붕의 6층 건물이며, 해당 호실은 6층 중 6층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감된 것으로 보아 일반적인 소형 아파트의 형태를 갖추고 있습니다. 위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등 기본적인 주거 시설이 구비되어 있습니다. 전용 면적 48.78㎡는 1~2인 가구에게 적합한 소형 평형으로, 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 권리분석 및 법적 검토

본 경매는 채권자 주OOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이므로, 토지 지분 정리 문제로 인한 권리상 하자는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 강제경매의 특성상 채무 관계의 복잡성이 내재되어 있을 수 있으며, 가장 중요한 것은 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 현 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 명확한 현장 조사 및 임차인 관계 분석이 선행되어야 합니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 권리상 하자가 아닌 명도 리스크 관리에 중점을 두어야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크 분석

첫째, 6층 중 6층(탑층)에 위치하고 있어 하절기 단열 문제나 동절기 누수 문제와 같은 구조적인 리스크가 발생할 수 있습니다. 해당 부분에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 둘째, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 증축 등 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 셋째, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크입니다. 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수도 있으므로, 현장 조사를 통한 점유 관계 확인 및 명도 전략 수립이 중요합니다.

1.7. 핵심 투자 포인트

본 물건은 감정가 1억 1천만 원으로 책정되어 있어, 소액 투자 또는 저렴한 가격으로 실거주를 희망하는 수요자에게 매력적입니다. 소형 아파트로서 환금성이 상대적으로 양호하며, 주거 밀집 지역 내 입지적 안정성을 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 주변 시세와 비교하여 보수적인 입찰가로 낙찰받는다면, 투자 수익률을 극대화할 수 있는 기회입니다.

1.8. 종합 의견 및 권고 사항

울산광역시 중구 복산동 송림아파트 경매 물건은 소액 투자 및 실거주 목적으로 접근하기에 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 강제경매의 특성과 임대관계 미상이라는 점이 명도에 대한 불확실성을 높이고 있습니다. 따라서 입찰 전 현장을 방문하여 물건의 상태(특히 탑층의 문제점)와 실제 점유자 현황을 면밀히 파악해야 합니다. 이러한 잠재적 리스크를 감안하여, 철저한 권리 분석과 명도 계획을 수립하고, 예상되는 명도 비용을 입찰가에 반영하는 보수적인 전략으로 접근하시기를 최종적으로 권고합니다.

법원 정보

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