나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116104 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 530-1 한신빌라 101동 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116104 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 530-1 한신빌라 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경116104 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남면 화림정2길 15, 101동 4층402호 (한신빌라) | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 53,900,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 요약

본 물건은 울산지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

경매 사건번호는 2024타경116104 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

소재지는 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 530-1 한신빌라 101동 4층 402호(다세대주택)입니다.

감정가는 110,000,000원이며, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 및 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 및 조적조 스라브지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

건물 면적(전용 면적 기준)은 71.90㎡이며, 이는 약 21.75평에 해당합니다.

토지 면적(대지권)은 59.54㎡이며, 이는 약 18.01평에 해당합니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 공부상 4층 402호이나 현장에서는 502호로 사용 중이라는 점입니다.

이는 추후 점유 관계 및 명도 시 혼란의 여지가 있으므로 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 서류(건축물대장 등) 확인을 통해 실제 호실 및 층수와의 일치 여부를 명확히 파악해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 교통 및 접근성

본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

삼남읍 일대는 경부고속선 울산역이 개업한 후 울산역세권 개발 사업과 맞물려 주변 개발이 진행 중인 지역으로, 광역 교통망 접근성은 우수한 편입니다.

2.2. 주위 환경 및 미래 가치

본건은 "울산산업고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

울주군 삼남읍은 언양읍과 사실상 하나의 생활권을 형성하고 있으며, KTX 울산역 및 울산전시컨벤션센터 등 주요 인프라와도 인접해 있어 지역 개발의 수혜를 기대할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 분석

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 추가적으로 가축사육제한구역(250m 미만 축종), 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)으로 지정되어 있습니다.

특히 '역사문화환경보존지역'은 건축물 신축 및 증·개축 시 현상 변경 허가 대상이 될 수 있어, 향후 재산권 행사 시 제한사항이 발생할 수 있으므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자(소유자) 김OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 주OOOOOOOOOO가 신청한 경매입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄 매각으로, 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보입니다.

등기부상 권리 관계의 말소 기준 등은 제시된 정보에 없으므로, 입찰 전 등기부등본을 통해 말소 기준 권리 및 후순위 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임대관계는 미상입니다.

현장 사용 호수가 공부와 불일치(402호/502호)하는 특이사항이 있으므로, 실제 점유자가 임차인인지, 임차인이라면 대항력은 있는지 등을 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 생활 정보 및 상권 분석

4.1. 주변 편의시설 및 인프라

본건은 울산산업고등학교 인근에 위치하며, 현장에서는 메가마트 북측 인근으로 언급되고 있습니다.

실거주 리뷰에 따르면 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 기본적인 편의시설이 모여 있어 생활이 비교적 편리한 것으로 판단됩니다.

삼남읍 행정복지센터, 서울주소방서 등 공공시설과도 인접하여 주거 편의성은 양호한 편입니다.

4.2. 건물 상태 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트벽식구조로 건축되었으며, 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

외벽은 몰탈위 페인트칠 및 치장벽돌 붙임으로 마감되었고, 내부는 벽지 바름 등 일반적인 다세대주택 수준입니다.

설비 내역으로는 위생설비, 상하수도시설, 급배수시설, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

다만, 건물이 노후화된 경우 단열 및 방음에 취약할 수 있다는 인근 거주 후기가 있으므로, 건물 연식을 고려한 현장 점검이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 현장 조사 필수 사항 (호수 불일치)

공부상 '402호'가 현장 '502호'로 사용 중인 점은 가장 큰 리스크입니다.

이는 ①오표기, ②불법 증축(예: 4층 건물을 5층으로 증축 후 4층을 502호로 사용하는 경우), ③점유상의 착오 등 여러 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 건물의 건축물대장을 열람하여 위반 건축물 여부 및 실제 층수를 확인해야 합니다.

5.2. 지역적 환경 리스크 (혐오시설 이슈)

삼남읍 상천리 일원(본 건은 교동리)에서 동물 장묘시설 건립 추진에 대해 주민들이 '악취 시설 밀집'을 이유로 반발한 사례가 있습니다.

이는 본건 위치(교동리)와 직접적인 관련은 없으나, 삼남읍 일부 지역에 환경 시설 및 관련 혐오 시설에 대한 잠재적 리스크가 존재할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 주변 환경을 상세히 확인할 필요가 있습니다.

5.3. 행정적 제한 사항

토지이용계획상 '역사문화환경보존지역'에 포함되어 있어, 향후 건물 관련 행위 시 관할 지자체의 허가/신고 절차를 거쳐야 하는 행정적 제약이 따릅니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 KTX 울산역세권 개발 압력 및 언양읍 연담화 생활권이라는 지역적 장점과 함께, 다세대주택 밀집 지역 내에서 준수한 주거 편의시설 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 감정가 대비 저가 입찰이 가능하다는 전제 하에, 공부상 호수와 현장 사용 호수의 불일치라는 치명적인 리스크를 해결할 수 있는 경우에만 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. KTX 울산역 인근 개발 수혜 및 생활권 확장 가능성

2. 비교적 저렴한 감정가 (1.1억 원)로 주택 마련 가능성

3. 메가마트, 시내버스 등 근린생활시설 접근성 양호

6.3. 유의 사항

1. 공부상 402호, 현장 502호 사용에 대한 명확한 원인 분석 및 위반 건축물 여부 확인 필수

2. 임차인 현황 및 대항력 여부 확인 (미상으로 기재됨)

3. 역사문화환경보존지역에 따른 건축 행위 제약 가능성 인지

법원 정보

울산지방법원 경매5계