나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116241 [1] 울산광역시 동구 방어동 929-7 동구미소지움 25층2501호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116241 [1] 울산광역시 동구 방어동 929-7 동구미소지움 25층2501호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경116241 | 소재지: 울산광역시 동구 방어진순환도로 470, 25층2501호 (방어동,동구미소지움) | 감정가: 222,000,000원 | 최저가: 108,780,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 울산지방법원 2024타경116241 (1)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 929-7 동구미소지움 25층 2501호

용도: 아파트 (공동주택)

경매구분: 부동산강제경매 (채무자 안OO, 채권자 주OOOOOOO)

감정가: 222,000,000원 (최저 입찰가 상이할 수 있음)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보 및 구조

토지면적 (대지권): 9.83㎡ (약 2.97 평)

건물면적 (전용): 59.50㎡ (약 18.0 평)

분양면적 (추정): 전용면적 59.50㎡는 통상적으로 20평대 후반 아파트에 해당하는 면적임.

층수: 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 29층 건물 내 25층

구조 및 설비: 벽지/타일 마감, 샷시창호, 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 난방설비 등 완비.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지: 본 건은 울산광역시 동구 방어동 소재 '동구미소지움'의 25층에 위치하며, '꽃나루공원' 남서측 인근에 자리하여 주거 쾌적성이 보통 수준으로 평가됨.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준임. 북측으로 폭 약 25미터 이상의 포장된 대로3류에 접하고 있어 접근성이 양호함.

2.2. 상권분석 및 주변 환경

주변 환경: 부근 일대는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 상권이 혼재되어 있으며, 이는 상업지역의 특성을 반영함.

상업시설: 본 건 토지는 '일반상업지역'에 해당하여 주변에 다양한 업무 및 근린생활시설이 입점되어 있을 가능성이 높으며, 생활 편의시설 이용에 유리함.

혐오시설: 제공된 감정평가서 요약 내용만으로는 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

2.3. 생활정보 및 공법상 제한

토지 이용 계획: 일반상업지역에 속하며, 대로3류(폭 25m-30m)에 접하고 있어 상업 및 교통 요충지로서의 잠재력을 가짐. 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

이용 상태: 현재 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리분석 및 채권 관계

경매 구분: 부동산강제경매 사건으로, 채권자의 강제집행에 의해 진행되는 물건임.

소유자/채무자: 소유자와 채무자가 동일인(안OO)으로 확인되어, 일반적인 임의경매와 유사하게 물건 인도의 용이성은 비교적 높을 수 있으나, 점유 현황 확인이 필수적임.

매각 대상: 토지 및 건물을 일괄 매각하여 낙찰자가 온전한 소유권을 확보할 수 있음.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

임대 관계: 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현장 조사 및 매각물건명세서 확인을 통해 실제 점유자(소유자 또는 임차인)를 반드시 파악해야 함.

명도 리스크: 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 정확한 권리분석이 선행되어야 함.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 울산 동구 방어동의 일반상업지역에 위치한 주상복합 형태의 아파트로, 29층 중 25층의 로열층에 해당하여 조망 및 일조가 양호할 것으로 예상됩니다. 전용면적 59.50㎡ (약 18.0 평)으로 비교적 소형 평형에 속하며, 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리하다는 장점을 가집니다.

4.2. 투자 포인트

층수 우위: 29층 중 25층으로 고층의 이점을 가지며, 이는 시장 가치 평가에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

입지 우위: '일반상업지역' 내에 위치하여 향후 주거 편의성 및 잠재적인 투자가치 상승 요인을 내포하고 있습니다.

감정가 대비 메리트: 현재 감정가(222,000,000원)를 기준으로 시장 시세와 면밀히 비교하여 입찰가를 산정할 경우, 충분한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

필수 확인 사항: '임대관계 미상'이므로 현장조사 및 점유자 분석을 통해 명도 리스크를 최소화하는 것이 본 건 투자의 핵심입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계