나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118384 [1] 울산광역시 중구 성안동 870-2 대신센츄럴 10층1002호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118384 [1] 울산광역시 중구 성안동 870-2 대신센츄럴 10층1002호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경118384 | 소재지: 울산광역시 중구 함월11길 17, 10층1002호 (성안동,대신센츄럴) | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 142,800,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 - 울산광역시 중구 성안동 대신센츄럴 1002호

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경118384 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 204,000,000원으로 평가되었습니다.

소재지는 울산광역시 중구 성안동 870-2 대신센츄럴 10층1002호입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

본건의 건물면적(전용면적)은 64.05㎡ (약 19.38평)이며, 토지면적은 47.05㎡ (약 14.23평)입니다.

전용면적 64.05㎡는 통상적인 아파트 관리 기준으로 볼 때 분양면적 약 80㎡대 (약 24평대)로 추정됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 10층 1002호(최상층)이며, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 성안동 "성안동행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

토지 형상은 정방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 소로한면에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 및 개발 환경

본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(2012-02-16)에 해당하여 주거 편의성이 높은 지역으로 분류됩니다.

다만, 고도지구(27m 이하) 및 역사문화환경보존지역(백양사 석조부도 및 칠성각 500m)에 포함되어 있어 건축 행위(증축, 개축 등) 시 높이 및 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

인근의 '성안동행정복지센터'를 기준으로 볼 때 행정 편의시설의 접근성 또한 양호합니다.

위생급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비 등 기본적인 공동주택 편의시설을 완비하고 있어 주거 환경은 보통 이상으로 보입니다.

3. 권리분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석

본건은 소유자와 채무자가 동일인(이OO)이며, 채권자(주OOOOOOO)의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행되어 복잡한 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

공부(등기부 등)와의 차이는 없으며, 제시외 건물 면적도 0.00㎡로, 권리상 큰 하자나 복잡성은 없는 단순한 임의경매 사건으로 판단됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 임대관계가 미상이라는 점입니다.

현황조사 시 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 임차인이 대항력 있는 임차인일 경우 명도(인도) 절차가 복잡해지거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 낙찰 후 명도 진행 시 명도 저항에 대비한 철저한 전략 수립이 요구됩니다.

3.3. 혐오시설 검토

주변 환경에 대한 외부 정보 검색 결과, 대신센츄럴 주변으로 특별히 주거 환경을 저해할 만한 대형 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 처리장, 대형 송전탑 등)은 확인되지 않았습니다.

주변은 주거 밀집 지역 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 시내 외곽의 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 울산 중구 성안동에 위치한 최상층 아파트로, 2종일반주거지역 내에 있어 주거 환경은 양호합니다.

권리분석상 토지/건물 일괄매각의 단순한 임의경매 사건이나, 고도지구 및 역사문화환경보존지역 등 공법상의 제한사항을 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

감정가 204,000,000원 대비하여 현 시세 및 급매물 가격을 면밀히 조사하여 안전마진을 확보하는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 토지/건물 일괄매각: 권리상 하자가 적고, 비교적 단순한 명도만을 진행하면 됩니다.

2. 최상층 (10층): 일조권 및 조망권 확보에 유리할 수 있습니다.

3. 제2종일반주거지역: 주거 안정성이 높은 용도지역입니다.

4. 소액 투자 가능성: 감정가가 2억 초반대로, 아파트 경매 입문자에게 적합한 물건일 수 있습니다.

5. 임대 미상: 명도 리스크를 최소화하기 위해 현장 조사를 통한 임차인 관계 확인이 필수입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계