나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119721 [1] 울산광역시 북구 구유동 산101-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119721 [1] 울산광역시 북구 구유동 산101-1 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경119721 | 소재지: 울산광역시 북구 구유동 산101-1 | 감정가: 152,724,000원 | 최저가: 74,835,000원 | 용도: 임야

1. 울산 북구 구유동 임야 경매 물건 분석 보고서 (2024타경119721 (1))

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 울산지방법원 2024타경119721 (1)

소재지: 울산광역시 북구 구유동 산101-1

용도: 임야

토지면적: 2314.00㎡ (약 700.085평)

감정가: 152,724,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지매각)

소유자/채무자: 안OO

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 입지 조건 분석

위치 및 환경: 울산광역시 북구 정자동 "강동동행정복지센타"에서 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 개발제한구역 내 농경지대 및 임야지대가 혼재된 지역입니다. 북측의 간선도로인 동해안로보다 고지대에 위치하여 조망은 양호한 편입니다.

교통 상황: 로폭 약 2.5미터의 포장도로에 접하고 있어 소형 차량의 출입은 가능하나, 북구 중심지대에서 원거리에 소재하여 일반적인 교통사정은 다소 불편한 지역으로 평가됩니다.

형태 및 이용 상태: 부정형의 토지이며, 북서쪽으로 하향하는 급경사지입니다. 현재 자연림 상태로 이용 중이며, 토지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

제한 상태 (용도지역): 도시지역, 자연녹지지역이며, 개발제한구역(그린벨트) 및 공익용산지, 보전산지로 지정되어 있어 개발행위가 매우 엄격하게 제한되는 토지입니다. 또한 가축사육제한구역(일부 제한)에도 포함됩니다.

1.3. 권리 분석

매각 대상: 토지매각이며, 건물 면적은 0.00㎡입니다.

권리 관계: 소유자와 채무자가 동일 인물(안OO)이므로, 권리 관계는 비교적 단순한 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이하의 권리는 낙찰 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이 사항 (최대 리스크): 본 건 토지상에 제시외 분묘 4기가 소재합니다. 감정평가 시 분묘기지권 성립 가능성을 감안하여 평가가 이루어졌습니다. 추가적으로 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로, 응찰 시 반드시 현장 확인이 필요하며, 분묘기지권은 낙찰자가 인수할 수 있는 권리입니다.

1.4. 상권 및 이용 분석

상권 형성 여부: 본 건은 임야이자 개발제한구역, 보전산지에 위치하므로 상권 형성 가능성은 전무합니다. 상업적 이용 목적보다는 장기적인 토지 가치 변화나 특수한 용도(제한적 임야 활용)에 중점을 두어야 합니다.

개발 가능성: 자연녹지지역이긴 하나, 개발제한구역 및 보전산지로 지정되어 있어 현행법상으로는 신축, 개간 등의 개발행위가 극히 제한적입니다. 단기 개발을 목적으로 하는 투자에는 적합하지 않습니다.

1.5. 생활 정보

주변 환경: 주위는 농경지대와 임야지대가 혼재된 지역으로, 도심의 생활 편의시설과는 거리가 있습니다.

혐오 시설: 주변 지역에는 과거 악취 민원으로 가동이 중단되었다가 철거된 중산동 음식물자원화시설이 있었으며, 해당 부지는 현재 '세대공감 창의놀이터' 등의 복지공간으로 변모하였습니다. 본 건 토지 자체가 개발제한구역 및 임야지대에 위치하여 도심형 혐오시설과의 직접적인 연관성은 낮지만, 현장 답사를 통해 주변 지형 및 시설을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

분묘기지권 리스크: 토지상에 분묘 4기가 확인되며, 분묘기지권이 성립하는 경우 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 이는 토지 이용에 큰 제약이 되며, 분묘의 이전 및 협상 과정에서 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

개발제한구역 리스크: 공익용산지 및 보전산지, 개발제한구역이라는 강력한 규제로 인해 토지 이용의 자유도가 매우 낮습니다. 개발 제한 해제 또는 규제 완화에 대한 장기적인 기대 없이는 활용도가 떨어집니다.

급경사지 리스크: 기호(1) 토지는 북서쪽 하향 급경사지로, 향후 개발 시 토목 공사 비용이 추가적으로 발생할 가능성이 높습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 조망이 양호한 고지대 임야이지만, 강력한 개발제한(개발제한구역, 보전산지)과 분묘기지권이라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 단기 시세차익이나 즉각적인 개발을 통한 수익 창출은 불가능한 물건으로 판단됩니다.

투자 포인트:

1. 장기적인 관점: 개발제한구역 해제 및 보전산지 규제 완화 등의 장기적인 정책 변화에 기대하는 투자자에게 적합합니다. (하이 리스크, 하이 리턴 관점)

2. 분묘 처리 능력: 분묘기지권에 대한 법률적 지식과 협상 능력을 보유한 투자자에게 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

3. 임야 자체 활용: 조망이 좋은 급경사지이므로, 개발 제한 내에서 가능한 제한적인 임업용 또는 특수 휴양 목적(산림 경영 계획 등)의 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계