나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117763 [1] 울산광역시 중구 성안동 872-8 청산아르미 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 "성안동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브) 7층 건물 중 4층 401호로서
외벽: 시멘트 몰탈위 페인트,치장석마감
내벽: 벽지마감 및 일부 타일 붙임
창호: 샷시 2중창임

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

위생급배수설비, 승강기, 화재관리설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소로한면에 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-02-16), 고도지구(27m이하), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-11-02)(백양사 석조부도 및 칠성각 500m)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계: 미상입니다.
2.기타참고사항: 없습니다

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경117763 (1)

소재지: 울산광역시 중구 성안동 872-8 청산아르미 4층401호

용도: 아파트

감정가: 183,000,000원

토지면적: 63.39㎡ (약 19.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 79.59㎡ (약 24.08평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOO (제공된 정보 기준)

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 중구 성안동에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. "성안동행정복지센터" 남측 인근에 자리하고 있어 행정기관 접근이 용이합니다.

* 위치 및 주위환경: "성안동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 소로한면에 접해 있어 차량 통행에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 다양한 건축이 가능합니다.

* 고도지구(27m 이하)에 해당하여 건축물 높이 제한이 있습니다.

* 소로2류(폭 8m-10m) 지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 역사문화환경보존지역(백양사 석조부도 및 칠성각 500m)으로 지정되어 있어 문화재 보호 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 혐오시설 정보: 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 성안동 내에는 오래된 공원 중 일부에서 쓰레기 방치 등 관리 미흡 사례가 보고된 바 있습니다. 이는 직접적인 혐오시설은 아니나, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 임차인 현황: 조사된 임차 내역이 없으며, 보증금 및 차임은 0원으로 확인되었습니다. 따라서 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명세서상 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 을5 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 179,400,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리들을 제외한 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 기타 등기사항:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 다수 존재하며, 최근 소유권 이전은 이경림씨에게 이루어졌습니다.

* 을8 근저당권(최기련, 30,000,000원), 갑9 압류(국민건강보험공단), 을9 근저당권(박용중, 25,000,000원)은 모두 말소되었습니다.

* 갑12 임의경매(강남새마을금고) 또한 말소 처리되어 현재 진행 중인 경매는 채권자 강OOOOOO에 의해 개시되었습니다.

* 등기부채권 총액: 234,400,000원

4. 상권분석

성안동은 울산 시내와 약간 거리가 있으나, 최근 도시 개발 및 정비 사업으로 인해 주거 환경이 개선되고 있는 지역입니다. 본 물건이 위치한 지역은 다세대주택과 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하지만, 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브) 7층 건물 중 4층 401호입니다.

* 마감재: 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 및 치장석 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 2중창으로 시공되었습니다.

* 이용상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생급배수, 승강기, 화재관리, 도시가스 공급 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보:

* 전용면적: 79.59㎡ (약 24.08평)

* 분양면적: 건물 전체 면적(총면적 1246.995㎡)과 세대 수(12세대)를 고려했을 때, 1세대당 추정 분양 면적은 약 97.58㎡ (약 29.51평)으로 산정됩니다. 이는 일반적인 아파트의 분양 면적을 나타냅니다.

* 주변 편의시설:

* 성안동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 함월운동장, 성안생활체육공원 등 체육 및 여가 시설이 있습니다.

* 지역사회보장협의체와 아파트 관리사무소 간 협약을 통해 복지 위기가구 발굴 및 지원 시스템이 운영되고 있어, 지역 내 복지 서비스에 대한 관심이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 범위, 내용 등)이 확인되지 않아, 인수 시 예상치 못한 제약이 발생할 수 있으므로 반드시 권리 분석 시 세부 내용을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 고도지구(27m 이하) 및 역사문화환경보존지역(백양사 석조부도 및 칠성각 500m)으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 리모델링 등 계획 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 지역 내 공원 관리 상태: 일부 검색 결과에서 성안동 내 공원들의 관리 미흡 및 쓰레기 방치 문제가 제기된 바 있습니다. 이는 주거 환경의 쾌적성에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 성안동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 8천3백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 권리상 인수되는 금액이 없는 점은 긍정적인 요인입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 지역 내 역사문화보존지역 지정 등은 투자 전 반드시 심층적인 확인이 필요합니다. 또한, 주변 공원 관리 문제 등 지역적 특성을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 없음: 조사된 임차인이 없어 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간 및 비용 부담이 없습니다.

* 권리상 인수 부담 적음: 인수되는 보증금이나 특별히 소멸되지 않는 권리가 없어 깔끔한 권리 인수가 가능합니다. (단, 지상권 제외)

* 주거 편의시설 인접: 행정복지센터, 생활체육시설 등 공공 및 편의시설과의 접근성이 좋습니다.

* 성장 가능성: 성안동 지역의 지속적인 개발 및 정비 사업으로 인한 주거 환경 개선 기대 효과를 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 183,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 해당 물건의 상세 권리 분석(특히 지상권), 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이, 그리고 본 물건에 대한 잠재적 수요 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 감정가 1억 8천3백만원을 기준으로 시장 상황 및 투자 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.