나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118315 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1610-3 케이티엑스월드메르디앙12 18층 1817호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118315 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1610-3 케이티엑스월드메르디앙12 18층 1817호 업무시설 경매

• 사건번호: 2024타경118315
• 주소: 울산광역시 울주군 삼남읍 도호1길 23, 18층 1817호 (케이티엑스월드메르디앙12)
• 감정가: 124,000,000원
• 최저가: 60,760,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 업무시설

울산지방법원 경매5계 2024타경118315 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 도호1길 23, 18층 1817호 (케이티엑스월드메르디앙12) | 감정가: 124,000,000원 | 최저가: 60,760,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 울산지방법원 2024타경118315 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.

소재지는 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1610-3 케이티엑스월드메르디앙12 18층 1817호입니다.

용도는 업무시설(오피스텔)이며, 감정가는 124,000,000원으로 평가되었습니다.

토지면적은 5.67㎡ (약 1.71평), 건물 전용면적은 22.23㎡ (약 6.72평)입니다.

본 건은 소형 오피스텔 타입으로 1~2인 가구에 적합한 면적 구성을 가지고 있습니다.

1.2. 물건의 현황

본 건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 지하 4층 지상 18층 건물 중 제18층에 위치하고 있습니다.

설비 내역으로는 전기, 위생, 급·배수, 소화전, 난방, 승강기, 기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.

토지는 세장형의 일반상업지역 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인근 도로 상황은 북측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로(대로3류)에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.

특이사항으로는 해당 오피스텔은 KTX울산역 역세권지구, 경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역 등 다양한 개발 및 규제 계획이 복합적으로 적용되는 지역에 위치해 있습니다.

2. 컨설팅 분석

2.1. 입지 조건 분석

본건은 'KTX울산역' 남동측 인근에 위치하며, KTX울산역세권 개발의 핵심지에 자리 잡고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 소공원, 상업나지 등으로 형성되어 있으며, KTX울산역이 인접하여 광역 교통망 접근성이 최상입니다.

단지 자체적으로도 KTX울산역 복합환승센터(예정)와 스카이워크로 직통 연결될 예정이었거나 계획된 곳에 위치하고 있어 유동인구 흡수에 유리하며 , 바로 앞에 울산 유일의 대형 수변공원이 있어 조망권이 우수합니다.

KTX를 통한 수도권 이동이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 무난합니다.

2.2. 권리 분석

경매구분은 부동산강제경매로, 소유자 김OO에 대한 채권자 주OOOOOOO의 채권 확보를 위한 절차로 진행되고 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유자가 대지권 미등기 등으로 인한 복잡한 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

다만, 감정평가서상 임대관계는 '미상'이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 사전에 철저한 임차인 현황조사 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

2.3. 상권 분석

본 오피스텔은 KTX울산역 역세권 개발의 핵심 상업지구 내에 위치하고 있으며, 일반상업지역, 경제자유구역 등으로 지정되어 개발 호재가 풍부합니다.

인근에 울산전시컨벤션센터가 개발 중이었거나 준공되었으며, 복합환승센터 및 복합특화단지 개발 계획도 추진되고 있어 대규모 유동인구 유입이 예상됩니다.

배후 수요는 울산역세권 내 정주인구 및 유동인구 외에도 길천, 반천, 삼남물류단지, 하이테크밸리 등 약 1만 4천여 명의 산업단지 근로자를 잠재 수요로 흡수할 수 있습니다.

소형 오피스텔로 1~2인 가구 수요가 주를 이루며, 풍부한 업무 및 산업단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2.4. 생활 정보

단지는 지하 4층부터 지상 18층까지 소형 오피스텔(266실)과 근린생활시설(상업시설 1층~4층)로 구성된 복합단지입니다.

건물 내부에 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에는 근린생활시설, 아파트 단지, 소공원 등이 위치하며, 특히 단지 앞에 대형 수변공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

혐오시설 분석 결과, KTX울산역세권은 대규모 도시개발구역으로 지정되어 상업 및 업무시설 위주로 개발되고 있어 인근에 고정적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 상업지역 특성상 유흥시설 등은 존재할 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대관계 '미상'으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 명도 시 대항력 있는 임차인 및 기타 점유자에 대한 철저한 분석과 협상 전략이 필수적입니다.

개발 계획 리스크: 롯데 복합환승센터 건립 계획이 예정대로 진행되지 않거나 중단될 수 있다는 뉴스도 존재했었기에, 주변 대형 개발사업의 현재 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

오피스텔 공급 리스크: 역세권 개발로 인한 주변 신축 오피스텔 또는 주거형 시설의 지속적인 공급은 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

법적 리스크: 가축사육제한구역(축종별 제한거리 250m 미만 축종) 등 일부 제한 상태가 존재하나, 업무시설 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 판단되나, 이 역시 유의해야 합니다.

2.6. 종합 의견

본 건은 KTX울산역 도보 접근이 가능한 역세권 핵심 입지의 소형 오피스텔로, 출장객, KTX 이용 직장인, 인근 산업단지 근로자 등 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 투자 물건입니다.

감정가가 평이하거나 다소 낮은 수준이라면, 개발 호재 및 입지적 우수성을 고려할 때 충분한 시세 차익과 더불어 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

2.7. 투자 포인트

최고의 입지: KTX울산역 역세권의 광역 교통망 중심에 위치하여 높은 잠재력을 가지고 있습니다.

개발 호재: 경제자유구역, 도시개발구역, 울산전시컨벤션센터 및 복합특화단지 개발 등 굵직한 개발이 진행 중이거나 완료되어 지역 가치 상승이 기대됩니다.

풍부한 배후 수요: 대규모 산업단지 근로자 및 KTX 이용객 등 유동인구가 집중되는 지역으로 공실 위험이 낮습니다.

소형 오피스텔: 1~2인 가구 및 산업단지 실수요 임차 수요에 부합하는 면적 구성으로 임대 사업에 적합합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계