나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118537 [1] 울산광역시 북구 진장동 284-9 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118537 [1] 울산광역시 북구 진장동 284-9 근린생활시설 경매

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울산지방법원 경매5계 2024타경118537 | 소재지: 울산광역시 북구 진장동 284-9 | 감정가: 872,225,440원 | 최저가: 427,391,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 울산지방법원 2024타경118537 (1)

소재지 울산광역시 북구 진장동 284-9

용도 근린생활시설

토지면적 855.50㎡ (약 258.79평)

건물면적 161.12㎡ (약 48.74평)

매각대상 토지/건물일괄매각 (목록3.은 지분매각임)

경매구분 부동산임의경매

1.2. 감정가 및 매각 정보

감정가 872,225,440원

소유자 케OOOOOOOOO

채무자 케OOOOOOOOO

채권자 신OOOOO

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항 중복사건, 지분매각

주의사항

1. 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건임.

2. 목록3. 토지(진장동 284-9)는 지분매각으로 진행됨.

3. 목록1. 토지상에 소재하는 수목은 최저매각가격에 포함됨.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 울산광역시 북구 진장동 소재 "울산우편집중국" 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 대형마트, 물류 및 창고시설 등으로 형성된 준공업지역 내 물류단지 지구임.

교통 여건은 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

본 토지는 세장형의 도로부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 8미터 이상의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호한 편임.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(진장물류단지지구)에 속하며, 물류단지 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

주변에 울산공항이 약 1km 반경 내에 위치하고 있으며 장애물제한표면구역에 해당됨.

2.2. 상권분석

본건이 위치한 진장물류단지 지구는 코스트코, 롯데마트, 모다아울렛 등 다수의 복합시설이 이미 입점해 있어 울산 북구의 상권 활성화를 도모하는 거점 지역임.

해당 지구는 물류시설 및 상류(상업유통) 시설이 혼합된 복합시설 지역으로, 중고자동차 매매단지, 가구/혼수 전문 아울렛, 자동차 물류업체 등이 입주하여 유통·물류 거점으로 기능하고 있음.

물건지의 용도(근린생활시설) 및 위치(도로부지)를 고려할 때, 진장물류단지 내 유동인구 및 물류 이동에 따른 수요를 흡수하는 지원시설 또는 근린생활시설 용도로서의 잠재력을 가짐.

2.3. 생활정보 및 혐오시설 검토

인근에 대형마트 및 복합시설이 위치하여 생활 편의 시설 이용이 용이함.

혐오시설 정보: 직접적인 주변 혐오시설은 확인되지 않으나, 과거 북구 중산동 지역에 악취 민원이 있던 음식물자원화시설이 있었으나 2008년 가동 중단 후 현재는 철거되어 '세대공감 창의놀이터'로 변신한 사례가 있음. 물건지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됨.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 현황 및 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건이며, 채권자는 신OOOOO임. 소유자와 채무자가 케OOOOOOOOO로 동일하여 복잡한 채무 관계보다는 근저당 등 담보권 실행에 따른 경매일 가능성이 높음.

특이사항으로 '중복사건'이 있으므로, 매각 이후 배당에 있어 변수가 있을 수 있으나, 매수인이 인수할 권리에 영향을 미치는 사항은 아님.

3.2. 잠재적 리스크

1. 지분 매각 리스크: 목록3. 토지(855.50㎡ 중 36407.297999999995 지분)가 지분 매각으로 진행됨. 이는 매수 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 청구 소송이 필요할 수 있는 가장 큰 리스크임. 특히 '도로부지'로 이용 중인 토지의 지분이므로 활용에 제약이 따를 수 있음.

2. 건물 지분율 불일치: 건물 면적은 161.12㎡이나 건물 지분율이 '16112'로 기재되어 있어, 전체 면적 대비 지분율이 100%인지 또는 특정 면적을 나타내는 것인지 명확히 확인이 필요함.

3. 용도 제한: 준공업지역 및 진장물류단지지구 내에 위치하여 건축 또는 용도변경 시 관련 법규 및 지구단위계획의 제한을 받을 수 있음.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 울산 북구 유통·물류 거점인 진장물류단지 지구 내에 위치한 근린생활시설 및 도로부지(지분매각) 물건임. 상업유통과 물류시설이 혼재된 지역의 특성상 잠재적인 수요는 높으나, 목록3 토지가 '지분매각'이고 '도로부지'로 이용 중이라는 점이 가장 큰 리스크이자 가치 평가에 신중을 기해야 하는 부분임. 도로부지 지분의 경우 활용 가치가 낮을 수 있으나, 향후 도로 편입이나 주변 개발 시 매각 가능성도 배제할 수 없음.

4.2. 투자 포인트

최적의 입지: 물류단지 내 상업 유통 시설 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부함.

저렴한 감정가: 지분 매각 리스크가 반영될 경우, 낙찰가율은 낮아질 가능성이 있어 저가 매수 기회가 될 수 있음.

개발 잠재력: '근린생활시설' 건물은 즉시 활용이 가능하며, 지분 토지의 경우 장기적인 관점에서 공유 지분 매입 또는 분할 소송을 통한 재산권 확보를 고려할 수 있음.

환금성: 대형 유통시설(코스트코, 롯데마트 등) 인접성으로 인해 상업/물류 관련 투자자에게는 매력적인 물건일 수 있음.

법원 정보

울산지방법원 경매5계