나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119912 [1] 울산광역시 남구 무거동 464-8 이흄오피스텔 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 무거동 신복교차로 남측 인근에 소재하며 주변은 주로 공동주택, 근린생활
시설, 의료시설 등으로 형성되어 있으며 남서측 인근에 울산대학이 소재함..

교통상황

차량 진출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상19층건내 7층, 17층,15층이며
외벽 : 석재, 페인팅, 샤시 등
창호 : 샤시 강화유리
내부 : 벽지 등이며 내부 상세는 미상임.

이용상태

오피스텔.

설비내역

위생 및 급배수, 화재관리, 승강기, 도시가스, 난방설비, 주차타워설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접도로와 등고이고 평탄한 사다리형지로 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도건물부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 20미터 정도, 동측으로 폭 10미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(옥현지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.폐문으로 건물내부구조, 설비 등은 건축물현황도 및 탐문에 의하였으며 상세는 응찰시
재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경119912 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 무거동 464-8 이흄오피스텔 7층 703호

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

* 건물 사용승인일: 2019년 1월 30일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 1층, 지상 19층

* 해당 층: 7층

* 면적:

* 토지 면적: 7.08㎡ (약 2.14평)

* 건물 전용 면적: 45.24㎡ (약 13.68평)

* 감정가: 104,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

2. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 무거동 신복교차로 남측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 의료시설 등이 형성되어 있으며, 남서측 인근에 울산대학교가 위치하여 대학가 상권의 특징을 보입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측 폭 20미터, 동측 폭 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(옥현지구), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

* 주변 시설: 울산대학교 인근 지역으로 학원, 병원, 식당, 카페 등 다양한 편의 및 상업시설이 밀집해 있습니다. (외부 검색 결과, 해당 지역은 대학가 상권으로 유흥시설, 혐오시설 등의 부정적 시설은 주요 도로변 및 주거지역에서 관찰되지 않으나, 상권 특성상 유동인구가 많고 다소 번잡할 수 있습니다.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 23일 접수된 신용보증기금의 가압류 (갑4, 채권금액 888,250,000원)입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 을구 1번: 주택임차권 (임차인: 이승환, 보증금 155,000,000원, 전입일자 2022-11-24, 확정일자 2022-10-31, 배당신고일자 2024-11-29). 이 임차권은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 물건명세서상 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리: 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑12, 갑13, 갑14, 갑16. (말소기준권리보다 후순위 권리들)

* 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (보증금 155,000,000원)

* 총 채권액 (등기부 기준, 합산): 약 9,963,956,912원

4. 상권분석

* 해당 오피스텔은 울산대학교 인근의 활발한 대학가 상권에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다수의 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 임대 수요는 울산대학교 학생 및 교직원, 인근 직장인 등을 중심으로 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 다양한 식당가, 카페 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 울산대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 신복교차로를 중심으로 주요 도로망 접근성이 좋으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 건축년도: 2019년으로 비교적 신축 오피스텔에 해당합니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 화재관리, 승강기, 도시가스, 난방설비, 주차타워설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 등기부상 '인수'로 표시된 보증금 155,000,000원의 주택임차인이 존재합니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 상당할 수 있습니다. (참고: '임차인 현황'에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당 순위나 법원 해석에 따른 일시적 표기일 수 있으며, 등기부와 물건명세서의 '인수' 표기를 더 주의해야 합니다.)

* 중복 사건: 사건 번호 뒤에 (1)이 붙어 있어, 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 있을 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 폐문으로 인해 내부 상태 및 정확한 임대 관계를 확인하지 못했습니다. 응찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산대학교 인근의 좋은 입지에 신축 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 상권 및 생활 편의시설 이용이 용이하며, 교육 환경 또한 우수합니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 보증금 155,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금이 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 최신 매매 사례를 분석한 결과, 해당 면적(45.24㎡)의 최근 매매가는 약 150,000,000원 (2025년 11월)으로 나타났습니다.

이 경우, 낙찰가에 인수해야 할 보증금 155,000,000원을 더하면 총 매입 비용이 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 예를 들어, 감정가(104,000,000원)에 낙찰받더라도 총 부담액은 약 259,000,000원이 되어 시세(150,000,000원)를 크게 상회하게 됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산대학교 인근, 신복교차로 인접으로 인한 높은 수요 예측.

* 신축 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 현대적인 시설 보유.

* 교통 및 생활 편의성: 대중교통 및 도로망 접근성 우수, 풍부한 주변 인프라.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 임차 보증금이 해당 면적의 최근 시세(약 150,000,000원)를 초과하는 매우 높은 위험성을 가지고 있습니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외한 '입찰가' 자체를 산정하기보다는, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 수준 또는 그 이하가 되도록 고려해야 합니다.

그러나 현재 상황에서는 입찰가격을 높게 산정하기 어렵습니다.

현 시세(약 150,000,000원)를 기준으로, 총 매입 비용이 150,000,000원을 넘지 않도록 하려면 입찰가는 사실상 마이너스(-) 금액이 되어야 합니다. (150,000,000원 - 155,000,000원 = -5,000,000원)

따라서, 본 물건은 재정적 위험이 매우 크므로, 투자를 재고하거나 극히 보수적인 금액으로 입찰에 참여해야 합니다.

그럼에도 불구하고, 입찰을 진행해야 한다면, 최대한의 리스크를 감안하여 본 물건의 '자체 가치'에 집중하여 입찰가를 책정해야 합니다. 최근 매매가 150,000,000원과 감정가 104,000,000원을 고려했을 때, 그리고 인수 보증금(155,000,000원)을 감안하면, 입찰가는 매우 낮게 책정될 필요가 있습니다.

만약 '인수 보증금'을 제외한 '입찰가'만 산정한다면, 총 매입 비용이 시세를 넘지 않는 범위 내에서 결정되어야 합니다.

현 시세 150,000,000원, 인수 보증금 155,000,000원을 감안하여, 총 매입 비용이 150,000,000원을 넘지 않도록 보수적으로 접근할 때,

입찰 가능한 가격은 사실상 없습니다.

최소한의 투자를 염두에 둔다면,

추천 입찰가: 10,000,000원

(참고: 위 입찰가로 낙찰 시 총 매입 비용은 약 165,000,000원이 되어 시세 대비 높은 금액이 되므로, 수익성은 기대하기 어렵습니다. 해당 물건은 신중한 접근이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.