나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119820 [1] 경상남도 양산시 삼호동 651-1 대진칸트리타운 101동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2024.12.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 "서창초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 회야강 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상9층 건물의 제101동 제8층 제805호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 3필지 일단의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내·외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 삼호동 651-1 : 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 하천(저촉) 가축사육제한구역
(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역(2024-11-28)<하천법> 하천법
에 의한 하천구역 하천예정지 등은 해당부서에 별도로 문의하시기
바랍니다.
- 삼호동 651-7 : 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>
- 삼호동 651-15 : 준주거지역, 하천(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
, 하천구역(2024-11-28)<하천법> 입니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경119820 (1) 사건의 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경119820 (1)

소재지: 경상남도 양산시 삼호동 651-1 대진칸트리타운 101동 8층 805호

용도: 아파트

감정가: 93,000,000원

토지면적: 32.15㎡ (약 9.73평)

토지 지분: 32.15㎡ (약 9.73평)

건물면적: 73.96㎡ (약 22.37평) - 전용면적 기준. 분양면적은 별도 확인 필요.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 삼호동에 위치하며, "서창초등학교"에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트와 근린생활시설, 단독주택, 학교, 회야강 등이 혼합된 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 주변 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 주위 환경: 아파트, 근린생활시설, 학교 등 주거 및 생활 편의시설이 혼재.

1.3. 권리분석

본 건은 선순위 임차권이 존재하는 특수 물건입니다. 권리관계 분석 시 주의가 요구됩니다.

* 채권자: 김OO

* 말소기준권리: 등기부 요약 상 '갑5' (2024-12-11, 강제경매)가 말소기준권리로 기재되어 있습니다. 그러나 '을11' (2023-03-31, 주택임차권)이 이에 앞서 등기되었으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실질적인 권리 분석에서는 이 선순위 임차인의 권리가 가장 중요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-11-17

확정일자: 2016-11-17

대항력: 있음

* 특이사항: 본 건의 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 감정평가서 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약 및 물건명세서 상 '을11' 임차권은 '인수'로 명확히 기재되어 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서, 75,000,000원의 보증금은 실질적인 인수 대상 금액으로 간주해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 11번 임차권 등기 (보증금: 75,000,000원, 전입/확정일자: 2016.11.17). 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 삼호동 일대는 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 지역입니다. 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있으며, 서창초등학교가 위치하여 지역 내 유동인구 발생에 기여합니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점 및 서비스 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 주변 상업시설: 근린생활시설, 소규모 상점 등.

* 배후수요: 해당 아파트 단지 및 인근 주거 단지 거주민.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: 단지 인근에 서창초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의 시설: 인근 지역에 마트, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 생활이 편리할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 양산 시내 및 주변 지역으로 이동이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로서 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(김 )의 보증금 75,000,000원 인수 부담입니다. 경매 낙찰 후 임차인에게 보증금 전액을 변제하지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 인수 금액을 신중하게 고려해야 합니다.

* 토지 이용계획상의 제약: 물건지 일부 토지(삼호동 651-1, 651-15)가 하천구역(저촉)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 채권자 정보 불일치 가능성: 사건의 채권자가 김OO으로 명시되어 있으나, 등기부상 말소기준권리로 제시된 강제경매의 권리자가 김승연으로 기재된 점은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 임차인의 대항력은 보증금액과 전입/확정일자를 기준으로 판단해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 삼호동에 위치한 아파트로, 서창초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 및 생활 편의성은 무난한 편입니다. 그러나 권리 분석 상 대항력 있는 선순위 임차인(김 )이 존재하며, 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이 인수 보증금으로 인해 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 추가적인 현장 조사 및 임차인과의 협의 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 토지 이용 계획 상의 일부 제약 사항도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 서창초등학교와 가까워 자녀가 있는 가구에게 매력적인 조건입니다.

* 주거 편의성: 아파트 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 가치: 임차인 리스크 해소 및 지역 개발 가능성에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 93,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인(김 )의 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용 산정에 매우 신중해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 계산한다는 원칙에 따라, 본 건의 입찰가는 물건 자체의 가치에 기반하되, 인수해야 할 보증금으로 인한 위험을 반영하여 결정됩니다. 즉, 낙찰가가 결정되면, 그 금액에 추가로 75,000,000원의 보증금을 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

따라서, 총 매수 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 적정 시장 가치를 초과하지 않도록 고려해야 합니다. 제시된 감정가 93,000,000원을 기준으로, 인수해야 할 보증금 75,000,000원을 고려한 예상 입찰가는 80,000,000원에서 90,000,000원 사이를 권장합니다. 이는 감정가의 약 86% ~ 97% 수준입니다.

최적의 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세, 임차인과의 협의 가능성, 경쟁 입찰 상황 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 본 건의 총 예상 투자 비용은 '낙찰가 + 75,000,000원(인수 보증금)'으로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.