나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119820 [1] 경상남도 양산시 삼호동 651-1 대진칸트리타운 101동 8층805호 아파트 경매

매각기일: 2026-04-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119820 [1] 경상남도 양산시 삼호동 651-1 대진칸트리타운 101동 8층805호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경119820 | 소재지: 경상남도 양산시 서창서1길 15, 101동 8층805호 (삼호동,대진칸트리타운) | 감정가: 93,000,000원 | 최저가: 15,630,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 기본 정보

울산지방법원 2024타경119820 (1) 사건으로 진행되는 경상남도 양산시 삼호동 소재 아파트 부동산강제경매 물건 보고서입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태이며, 채권자 김OO의 강제경매 신청에 따라 진행 중입니다.

1.2. 물건 현황 요약

본건은 경상남도 양산시 삼호동 651-1번지에 위치한 대진칸트리타운 101동 8층 805호입니다. 감정가는 93,000,000원으로 평가되었으며, 공동주택(아파트)으로 이용 중인 철근콘크리트조 건물의 중층에 해당합니다. 주변 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.

1.3. 면적 정보

전용면적: 73.96㎡ (약 22.38평)

토지 지분면적: 32.15㎡ (약 9.73평)

공급면적: 약 92.45㎡ (추정치, 약 27.97평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 양산시 삼호동 소재 서창초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다. 지리적으로는 회야강이 인접해 있어 쾌적성은 보통 수준으로 보입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

단지 주변에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 예상됩니다. 교육시설로는 "서창초등학교"가 인근에 있어 학군 이용이 용이합니다.

2.3. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 및 차량을 이용한 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 내외 가로망 상태도 보통입니다.

3. 법적 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 조건

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 소유자는 신OO이며, 채권자는 김OO입니다. 임대 관계는 미상으로 보고되었으므로, 낙찰 후 임차인 현황에 대한 별도의 명확한 확인이 필요합니다.

3.2. 토지 이용계획 제한 사항

본 물건은 3필지 일단의 토지 위에 건축된 아파트이며, 토지 이용계획 상 여러 제한 사항이 복합적으로 적용됩니다.

삼호동 651-1, 651-7, 651-15 모두 "준주거지역"에 속하여 건폐율 및 용적률은 비교적 높게 적용될 수 있으나, 전 필지 "가축사육제한구역(모든축종 제한지역)" 및 "상대보호구역"에 해당합니다.

특히, 651-1과 651-15 필지는 "하천(저촉)" 및 "하천구역"에 저촉되어 있으며, 하천구역 지정일(2024-11-28)이 최근입니다. 이는 토지의 이용 및 건축 행위에 중대한 제한을 가할 수 있는 요소이므로, 관할 부서에 해당 내용을 필히 문의하여 하천법에 따른 토지 이용 가능 여부 및 제한 범위를 명확히 확인해야 합니다.

3.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 9층 아파트 중 8층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등 일반적인 아파트 형태입니다. 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 전기, 위생, 도시가스 난방, 승강기 등의 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

4. 투자 분석 및 결론

4.1. 잠재적 리스크

하천구역 및 하천(저촉) 관련 제한: 토지이용계획 상 하천구역에 저촉되는 부분이 있으므로, 향후 재개발, 재건축 또는 개별적인 토지 이용 시 해당 규제가 중대한 제약이 될 수 있습니다. 낙찰 전 토지 이용에 대한 법적 규제를 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 현장 조사를 통해 실제 거주자(소유자 또는 임차인)를 확인하고, 임차인이 있다면 대항력 유무를 분석하는 명도 절차 준비가 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

준주거지역 입지: 아파트가 준주거지역에 위치하고 있어, 향후 용도 변경 또는 재건축 관련 잠재력을 일부 기대할 수 있습니다. (다만, 하천구역 제한 확인 필수)

저층 아닌 중층: 9층 건물 중 8층으로 선호도가 비교적 높은 층수에 해당하여, 향후 매매 시 유리할 수 있습니다.

감정가 대비 메리트: 현재 감정가가 93,000,000원으로 설정되어 있어, 하천 관련 리스크를 감안하고도 감정가 이하로 낙찰받을 경우 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본건은 비교적 양호한 주거 환경 및 교통 상황을 갖춘 소형 아파트 물건입니다. 다만, 토지이용계획 상 하천구역 저촉이라는 중대한 법적 제한 요소가 잠재적인 리스크로 작용하고 있습니다. 따라서 입찰자는 해당 제한 사항에 대한 명확한 이해와 관할 관청의 확인을 거친 후, 해당 리스크가 가격에 충분히 반영되었는지 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 리스크 관리만 철저하다면 실수요 또는 소액 투자 물건으로 고려할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계