나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119912 [4] 울산광역시 남구 무거동 464-8 이흄오피스텔 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 무거동 신복교차로 남측 인근에 소재하며 주변은 주로 공동주택, 근린생활
시설, 의료시설 등으로 형성되어 있으며 남서측 인근에 울산대학이 소재함..

교통상황

차량 진출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상19층건내 7층, 17층,15층이며
외벽 : 석재, 페인팅, 샤시 등
창호 : 샤시 강화유리
내부 : 벽지 등이며 내부 상세는 미상임.

이용상태

오피스텔.

설비내역

위생 및 급배수, 화재관리, 승강기, 도시가스, 난방설비, 주차타워설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접도로와 등고이고 평탄한 사다리형지로 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도건물부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 20미터 정도, 동측으로 폭 10미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(옥현지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.폐문으로 건물내부구조, 설비 등은 건축물현황도 및 탐문에 의하였으며 상세는 응찰시
재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경119912 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 울산광역시 남구 무거동 464-8, 이흄오피스텔 15층 1502호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

건축년도: 2019년 (사용승인일 2019-01-30)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 내 15층

건물면적: 46.81㎡ (약 14.16평) / 전용면적 기준

토지면적: 7.34㎡ (약 2.22평) / 토지지분

감정가: 113,000,000원 (일억 일천삼백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

울산광역시 남구 무거동 신복교차로 남측 인근에 위치합니다.

주변은 주로 공동주택, 근린생활시설, 의료시설 등으로 형성되어 있으며, 남서측 인근에 울산대학교가 소재합니다.

차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(옥현지구)으로 지정되어 있습니다.

소로1류(폭 10m-12m) 및 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 갑4 (신용보증기금 가압류, 2023-05-23) - 본 경매 절차에 따라 말소 예정입니다.

말소되는 권리: 갑4, 갑5, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑5-1, 갑13, 갑15 (모든 가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등)

인수되는 권리: 을1 (주택임차권, 박성원) - 본 물건은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박성원

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-06-02

배당신고일자: 2024-06-05

대항력: 있음

비고: 을구 1번 임차권등기 되어 있으며, 전입일자 및 확정일자상 대항력이 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 박 으로 표기)

3.3. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(박성원, 보증금 170,000,000원)이 존재하며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인의 보증금 170,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 부족액은 매수인이 추가로 부담해야 하므로 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 부분은 배당을 통해 보증금 전액이 회수될 것이라는 추정일 수 있으나, 물건명세서 상 임차권이 인수되는 것으로 명확히 기재되어 있어 보증금 인수 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

오피스텔 건물 자체 및 인근 상업지역에 근린생활시설, 의료시설 등이 발달해 있습니다.

울산대학교 인근으로 대학가 상권이 형성되어 있어 풍부한 임대 수요가 예상됩니다.

차량 진출입이 용이하고 버스정류장이 인접해 있어 유동인구 확보 및 상업 활동에 유리합니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 시세

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2024년 5월: 50.02㎡, 110,000,000원 (약 2,199,120원/㎡)

* 2025년 11월: 45.24㎡, 150,000,000원 (약 3,315,649원/㎡)

* 2026년 2월: 49㎡, 164,000,000원 (약 3,346,939원/㎡)

본건 건물 면적(46.81㎡) 기준으로 볼 때, 최근 실거래가는 약 110,000,000원 ~ 164,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.

특히 2025년 이후 거래 사례를 보면 단위 면적당 330만원 이상의 시세가 형성된 것으로 파악됩니다.

건축년도(2019년)가 비교적 신축에 속하고, 대학가 인근이라는 입지적 장점을 고려할 때 향후 시세 상승 여력도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

교통: 차량 진출입이 편리하며, 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설: 울산대학교와 인접하여 학생 및 교직원을 위한 다양한 편의시설, 상업시설, 금융기관, 병원 등에 대한 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔이 밀집된 지역으로 비교적 쾌적하고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 화재관리, 승강기, 도시가스, 난방, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(박성원, 보증금 170,000,000원)이 존재하며, 해당 임차권이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

만약 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 그 부족액은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

임차인이 차임 없이 거주하는 점은 보증금 회수에 집중하고 있음을 시사하며, 배당 시 순위 등을 면밀히 분석해야 합니다.

6.2. 건물 내부 미확인

감정평가 시 폐문 상태로 인해 건물 내부 구조 및 설비에 대한 상세 확인이 이루어지지 못했습니다. 응찰 전 반드시 현장 재확인을 통해 내부 상태를 면밀히 파악해야 하며, 수리 등 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 중복 사건

"중복사건" 표기가 있는 것으로 보아, 유사한 경매 사건이 별도로 진행 중일 수 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기하거나 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산대학교 인근에 위치한 신축 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 비교적 높은 시세를 형성하고 있어 투자 가치가 있는 물건입니다.

하지만, 매각으로 소멸되지 않는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 170,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

따라서 본건 투자를 위해서는 임차인과의 소통, 배당 절차 분석, 내부 상태 확인 등 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

임차인 보증금 문제가 원만히 해결된다면, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

울산대학교 인근의 대학가 상권으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

신복로터리 인접으로 시내외 접근성이 뛰어나 교통 편의성이 높습니다.

8.2. 비교적 신축 건물

2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮고 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다 (현장 확인 필수).

현대적인 설비 적용으로 임차인 선호도가 높을 수 있습니다.

8.3. 시세 상승 잠재력

최근 실거래가 대비 감정평가액이 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. 시장 상황에 따라 추가적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

8.4. (주의) 임차인 보증금 인수 관련 리스크 관리 시

대항력 있는 임차인의 보증금(170,000,000원)이 감정가(113,000,000원)보다 높으므로, 배당 분석을 통해 보증금 회수 가능성을 파악하는 것이 중요합니다. 보증금이 전액 회수된다면, 낮은 낙찰가를 통해 시세차익을 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 170,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 인수할 금액이 '0원'이 된다는 가정 하에 산정됩니다.

이러한 가정 하에, 최근 실거래가(150,000,000원 ~ 164,000,000원)와 감정가(113,000,000원)를 종합적으로 고려하여 본건의 적정 시장 가치를 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원으로 추정합니다.

따라서, 임차인 보증금 전액이 배당으로 충당된다는 가정 하에, 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

매우 중요: 만약 임차인의 보증금 170,000,000원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 하는 상황이 발생하면, 낙찰가에 해당 인수 금액을 합산한 총 매수 비용이 시장 가치를 초과하여 큰 손실을 볼 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 배당표를 확인하고, 임차인과의 소통을 통해 보증금 회수 가능성을 최종 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.