나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119912 [4] 울산광역시 남구 무거동 464-8 이흄오피스텔 15층1502호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119912 [4] 울산광역시 남구 무거동 464-8 이흄오피스텔 15층1502호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경119912 | 소재지: 울산광역시 남구 옥현로 119, 15층1502호 (무거동,이흄오피스텔) | 감정가: 113,000,000원 | 최저가: 55,370,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경119912 (4)이며, 소재지는 울산광역시 남구 무거동 464-8 이흄오피스텔 15층 1502호입니다.

용도는 오피스텔이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 특이사항으로는 중복사건이 있습니다.

토지 전용 면적은 7.34㎡ (약 2.22평)이며, 건물 전용 면적은 46.81㎡ (약 14.16평)입니다. 오피스텔은 전용면적을 기준으로 거래되나, 일반적으로 분양면적(공용면적 포함)으로 호칭되므로 면적 재확인이 필요합니다.

1.2. 가격 정보

본 물건의 감정가는 113,000,000원입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 오피스텔은 울산광역시 남구 무거동 신복교차로 남측 인근에 소재합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 의료시설 등이 혼재하는 지역입니다. 특히 남서측 인근에 울산대학교가 소재하고 있어 대학생이나 교직원 관련 임대 수요가 잠재적으로 풍부한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 주요 도로(남동측 폭 20m, 동측 폭 10m)에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건의 토지 이용계획상 일반상업지역에 위치하며, 이는 상업 시설 이용이 활발한 지역임을 의미합니다. 울산대학교와의 근접성 덕분에 학생 및 1인 가구 중심의 임차 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 신복교차로를 중심으로 상업 및 편의시설, 의료시설 등의 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

2.4. 건물 구조 및 설비 내역

철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 19층 건물 내 15층에 위치하며, 위생 및 급배수, 화재관리, 승강기, 도시가스, 난방설비, 주차타워설비 등 일반적인 오피스텔 설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 특이사항

본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자 근OOOOO에 의해 진행되는 사건입니다. 소유자 및 채무자가 주OOOOOO로 동일합니다. 특이사항인 중복사건은 복수의 채권자가 경매를 신청하여 사건이 병합된 경우로, 권리관계가 다소 복잡할 수 있으나 매각에는 큰 지장을 주지 않습니다.

3.2. 매각 대상 및 위험요소

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로, 토지 지분 또는 건물만 매각하는 경우 발생할 수 있는 법정지상권, 대지권 미등기 등의 복잡한 권리 위험은 없습니다.

3.3. 임대차 관계 (점유 확인 필수)

감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 오피스텔 특성상 임차인이 있을 가능성이 높습니다. 낙찰 후 명도(인도명령 또는 명도소송) 진행 시 임차인의 대항력 유무, 보증금액 등을 사전에 정확히 파악해야 예상치 못한 손실을 방지할 수 있습니다. (점유 관계 및 대항력 있는 임차인 여부 철저 확인 필요)

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 폐문으로 인한 내부 확인 미흡

현재 폐문으로 내부 구조 및 설비 상태 등에 대한 상세 확인이 어려웠습니다. 입찰 전 건축물 현황도 및 탐문을 통해 내부 상태를 추정하고, 응찰 시 이를 고려해야 합니다. 노후도 및 수리 필요 여부에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4.2. 입지 환경 추가 확인

일반상업지역에 위치하며, 다양한 상업 시설이 혼재된 만큼, 주변 시설 중 입찰자에게 불쾌감을 줄 수 있는 혐오 시설(ex. 유흥업소, 특정 시설 등)의 존재 여부를 직접 확인하는 것이 중요합니다. (현장 임장 필수)

4.3. 중복사건의 이해

중복사건은 배당금 산정 과정에서 다소 복잡성이 있을 수 있으나, 매각절차 자체에는 큰 영향을 미치지 않으므로 절차적인 리스크보다는 권리 분석의 완벽성에 집중해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 울산 무거동 이흄오피스텔은 울산대학교 인근의 일반상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 가지고 있습니다. 특히 대학생 등 1인 가구 임대 수요를 기반으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산입니다. 감정가 113,000,000원을 기준으로 인근 시세 및 임대수요를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 울산대학교 인근의 우수한 입지 조건으로 풍부한 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

수익형 부동산: 일반상업지역에 위치한 오피스텔로 안정적인 월세 수익 창출이 기대됩니다.

안전한 매각 조건: 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다.

5.3. 주의사항

권리 분석상 임차인 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 가장 중요합니다.

폐문으로 인한 내부 상태를 직접 확인하기 어려우므로, 내부 리모델링 및 수선 비용을 보수적으로 산정해야 합니다.

현장 임장을 통해 주변 환경 및 시설 상태를 최종 점검해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계