나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119912 [3] 울산광역시 남구 무거동 464-8 이흄오피스텔 17층1702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 무거동 신복교차로 남측 인근에 소재하며 주변은 주로 공동주택, 근린생활
시설, 의료시설 등으로 형성되어 있으며 남서측 인근에 울산대학이 소재함..

교통상황

차량 진출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상19층건내 7층, 17층,15층이며
외벽 : 석재, 페인팅, 샤시 등
창호 : 샤시 강화유리
내부 : 벽지 등이며 내부 상세는 미상임.

이용상태

오피스텔.

설비내역

위생 및 급배수, 화재관리, 승강기, 도시가스, 난방설비, 주차타워설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접도로와 등고이고 평탄한 사다리형지로 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도건물부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 20미터 정도, 동측으로 폭 10미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(옥현지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.폐문으로 건물내부구조, 설비 등은 건축물현황도 및 탐문에 의하였으며 상세는 응찰시
재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경119912 (3)

소재지: 울산광역시 남구 무거동 464-8 이흄오피스텔 17층 1702호

용도: 오피스텔

감정가: 113,000,000원

토지면적: 7.34㎡ (약 2.22평)

건물면적: 46.81㎡ (약 14.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단 (권리분석 내용 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 남구 무거동 신복교차로 남측 인근에 소재하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 의료시설 등으로 형성되어 있고, 남서측 인근에 울산대학교가 위치합니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(옥현지구), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m)에 접하며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대체로 인접 도로와 등고이거나 평탄한 사다리형지로, 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도 건물 부지입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 폭 20미터, 동측으로 폭 10미터 정도의 포장도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 갑4. 신용보증기금 가압류 (2023-05-23)

* 주요 권리 내역:

* 을구 1번. 주택임차권 (서유리): 보증금 150,000,000원, 전입일자 2021-04-27, 확정일자 2021-04-15. 대항력 있음. 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑14. 근로복지공단 강제경매 (2024-12-18): 본건 경매개시결정.

* 총 채권액: 약 9,976,142,442원

* 임차인 현황:

* 서유리: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입/사업자일자 2021-04-27, 확정일자 2021-04-15, 배당신고일자 미상, 대항력 있음. (이름: 서 )

* 전승규: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업자일자 2024-08-08, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. (이름: 전 )

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 서유리 임차인의 보증금 150,000,000원은 배당 결과에 따라 인수될 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 울산대학교가 인근에 소재하여 학생 및 교직원 수요가 예상되며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 주변 시설:

* 쇼핑: 노브랜드 울산무거점, GS더프레시 울산옥현점, 울산중앙농협하나로마트 무거점 등

* 문화/레저: 울산 문수축구경기장, 장생포 고래박물관, 울산대공원, 울산 박물관, 울산문화예술회관 등이 거리에 있습니다.

* 업무/기타: 인근에 다양한 근린생활시설 및 의료시설이 있습니다.

* 혐오시설: 조사된 바로는 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 울산 북구 지역에서 음식물자원화시설을 철거하여 놀이 공간으로 활용하거나, 쓰레기 매립장을 공원으로 조성하는 등 혐오시설을 주민 편익 시설로 전환하려는 노력이 있었습니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 옥산초등학교(A 등급, 0.8km), 옥현중학교(S 등급, 2.2km) 등 학군이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 소재.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조, 지하 1층~지상 19층 건물 중 17층에 위치. 위생, 급배수, 화재관리, 승강기, 도시가스, 난방, 주차타워 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 준공년도: 2019년

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 서유리 임차인의 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 큰 금액입니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 중복 사건: 본 사건은 중복 사건으로, 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 내부 정보 미확인: 폐문으로 내부 구조 및 상세 설비 내역은 건축물현황도 및 탐문 조사에 의하였으므로, 응찰 시 재확인이 필요합니다. 임대 관계 또한 미상입니다.

* 과도한 채무 총액: 총 채권액이 약 100억 원에 달하여, 낙찰 후에도 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 무거동에 위치한 이흄오피스텔 17층 1702호로, 울산대학교 인근의 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 추세를 볼 때, 건물 면적 대비 시세는 상승세를 보이고 있습니다. 그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 서유리 씨가 보유한 1억 5천만원의 보증금입니다. 이 보증금은 배당을 통해 전액 변제되지 않으면 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 투자 금액 산정에 있어 매우 중요한 요소로 고려되어야 합니다. 감정가 1억 1,300만원 대비 인수해야 할 보증금이 훨씬 높아, 투자를 고려하기 위해서는 신중한 권리 분석과 함께 인수 보증금을 제외한 실질적인 자산 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 울산대학교 인근으로 젊은 층 및 대학 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 시세 상승: 오피스텔의 경우 최근 2년간 면적 대비 실거래가가 300만원/㎡ 이상으로 상승하는 추세를 보이고 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획 등 호재를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 바탕으로 한 본 물건의 시장 가치는 약 46.81㎡ 면적에 대해 330만원/㎡ 수준으로 추정할 때, 약 1억 5,447만원 (154,473,000원)으로 산정됩니다.

그러나 본 건은 서유리 임차인의 보증금 150,000,000원을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다. 따라서 낙찰 후 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세(약 1억 5,400만원 ~ 1억 6,000만원)를 고려할 때, 보증금 1억 5,000만원을 제외하고 실질적인 입찰가를 산정하면 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원

이는 총 투자 비용을 약 1억 6,000만원으로 맞추기 위한 보수적인 접근이며, 낙찰 후 총 투입 비용은 10,000,000원(입찰가) + 150,000,000원(인수 보증금) = 160,000,000원 이 됩니다. 이는 최근 거래 사례의 상단부에 해당하며, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

주의사항: 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 5,000만원은 반드시 인수해야 하는 금액이므로, 실제 투입되는 총 금액을 정확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.