나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120424 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 2-4 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120424 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 2-4 전 경매

• 사건번호: 2024타경120424
• 주소: 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 2-4
• 감정가: 30,894,000원
• 최저가: 15,138,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

울산지방법원 경매5계 2024타경120424 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 2-4 | 감정가: 30,894,000원 | 최저가: 15,138,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경120424 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 2-4

용도 및 현황: 지목 '전', 현황 '묘지 및 휴경지'

매각대상: 토지매각 (토지 지분율 27100 / 건물면적 0.00㎡)

토지면적: 271.00㎡ (약 82.00평)

감정가: 30,894,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 김OO / 현OOOOOOOO

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경:

본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 태기리 소재 '태기마을' 남서측 인근에 위치한 자연 녹지지역 내 토지입니다. 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설, 농가주택 등으로 형성된 전형적인 농촌 및 준외곽지역 환경입니다. 차량 접근은 가능하나 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 및 도로상황:

본 건은 지적도상 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)이나, 남측 약 30미터 지점에 노폭 약 2미터 내외의 농로가 소재하여 접근성이 아주 나쁘지는 않습니다. 다만, 건축행위 등 개발 시에는 인접 토지 사용 승낙(도로사용권) 확보가 필수적으로 요구됩니다.

토지이용계획 및 제한:

'도시지역', '자연녹지지역' 및 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 개발 및 활용에 제한이 따릅니다. 특히 자연녹지지역은 도시의 녹지 공간 확보 및 장래 도시 용지 공급 등을 위해 보전이 필요한 지역으로, 건폐율, 용적률 등의 제약이 따르므로 개발 목적에 맞는지 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

상권 분석:

본 건은 농지 및 묘지 등으로 이용되는 자연녹지지역 내에 위치하여 일반적인 상업적 가치는 미미합니다. 그러나 인근에 대규모 '언양체육공원' 조성 계획 (언양읍 직동리 일원)이 있어 , 향후 지역 가치 상승 및 유동 인구 증가에 따른 잠재적 개발 수요를 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 당장은 주거 또는 상업 용도로의 활용은 어렵습니다.

생활 정보:

생활 편의시설은 '태기마을' 또는 언양읍 중심지로 이동해야 이용이 가능하며, 생활 인프라는 다소 부족한 환경입니다. 향후 체육공원 개발에 따라 일부 편의시설이 확충될 가능성은 있으나, 현재는 순수 농지 또는 전원생활을 위한 부지로 접근해야 합니다.

1.4. 권리분석 및 특이사항

매각 구분: 토지 매각 (건물 없음)

농지취득자격증명 (농취증) 필수:

본 건은 지목이 '전'이므로 매각 결정기일까지 '농지취득자격증명'을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로, 낙찰 전 관할 기관을 통해 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

분묘기지권 및 지상물:

본 건 토지 지상에는 분묘 1기가 소재하며, 그 분묘에 대한 '분묘기지권' 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 소유권 행사를 제한하는 중대한 권리상 위험이며, 최저매각가격은 이 점을 감안하여 산정되었습니다. 또한, 제시외 측백나무 수그루(3~7)가 소재하며, 이는 토지 최저매각가격에 포함되어 매각 대상입니다.

채권자 및 경매 개시:

부동산강제경매 사건으로, 채권자 현OOOOOOOO의 채권 회수를 위해 경매가 진행 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 혐오시설

잠재적 리스크:

1. 분묘기지권 성립 여부: 낙찰자가 해당 분묘를 처리(이장 등)하기 위해서는 분묘기지권이 성립하는지 확인하고, 성립한다면 법적 절차(지료 청구, 이장 등)를 거쳐야 하는 큰 위험이 있습니다.

2. 맹지 및 개발 제한: 지적도상 맹지이며 자연녹지지역으로 건축 행위 등 개발에 어려움과 제약이 있습니다.

3. 농지 규제: 농지취득자격증명 제출 의무가 있어, 비농업인의 경우 취득 목적 및 계획에 따라 취득이 불가능할 수 있습니다.

주변 혐오시설:

직접적인 대규모 혐오시설은 검색되지 않았으나, 동일한 언양읍 직동리 일대에 철도 터널(옹태터널, 외골터널 등)이 소재하고 있어 , 인근에 철도 노선이 지나갈 가능성이 있습니다. 이는 소음 또는 진동의 원인이 될 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다. 또한, 본 건 토지 자체가 '묘지'로 이용되고 있음을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 건은 감정가 30,894,000원의 소규모 자연녹지지역 '전'으로서, 지적상 맹지이고 분묘기지권 문제가 걸려 있는 고위험 물건입니다. 따라서 일반적인 투자자에게는 접근이 쉽지 않습니다. 그러나 인근에 대규모 체육공원 개발 호재가 있어, 장기적인 관점에서 개발 가능성을 염두에 둔 투자 전략이 필요합니다.

투자 포인트:

1. **개발 호재 선반영 기대:** 인근 '언양체육공원' 조성 계획으로 인한 장기적인 지역 가치 상승의 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

2. **저렴한 진입 장벽:** 분묘기지권과 맹지 등 리스크가 최저가에 반영되어 있을 경우, 리스크를 감수하고 저가에 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

3. **농지 이용 또는 소규모 전원 부지:** 농지취득자격증명이 가능하고, 맹지 해소(도로사용권 확보)에 성공할 경우, 자연녹지지역 내에서 제한적인 전원생활 부지나 농지 투자로 활용할 수 있습니다.

주의 사항:

반드시 낙찰 전 '농지취득자격증명' 가능 여부를 확인하고, 현장을 방문하여 분묘의 상태 및 맹지 해소 가능성을 면밀히 조사해야 합니다. 분묘기지권은 명확한 법적 해결 없이는 소유권 행사에 큰 제약을 가합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계