나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120035 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 304-3 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120035 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 304-3 대지 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경120035 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 진하리 304-3 | 감정가: 160,816,000원 | 최저가: 78,800,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 특장점 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경120035 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 진하리 304-3

용도: 대지

감정가: 160,816,000원

토지면적: 152.00㎡ (약 45.98평)

매각대상: 기타 (토지)

경매구분: 공유물분할을위한경매

1.2. 주요 특징

본건은 울산의 주요 해양관광지인 진하리 일대에 위치한 **도시지역, 제2종일반주거지역** 내의 토지입니다. 이는 향후 개발 및 이용 가능성이 높은 우량한 용도지역에 해당합니다.

토지 면적은 약 46평으로 비교적 소규모이지만, 제2종일반주거지역의 장점을 활용한 주거용 건축이나 투자 목적으로 적합합니다.

공부상 지목은 '대지'이나 현황은 '전, 주거나지'로 이용 중인 점은 주의사항입니다.

경매 유형은 **공유물분할을 위한 경매**로, 일반적인 채무 변제를 위한 강제 경매와 달리 권리관계가 단순하며 인수할 채권이나 임대차 관계가 발생하지 않는다는 장점이 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 울주군 서생면 진하리 **성동초등학교 북동측 인근**에 위치하며, 주거지 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

인근에 아파트, 오피스텔 등 주거시설이 조성되어 있고, 진하해수욕장 및 명선교 등 주요 관광지와도 가까워 생활 및 관광 인프라를 동시에 누릴 수 있는 위치입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

차량 출입이 용이하고 대중교통 사정도 보통 수준이며, 북서측으로 소로(폭 8m~10m)에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

진하리 일대는 하나로마트, 컴포즈커피, 맘스터치 등 기본적인 상업시설이 발달되어 있으며, 특히 진하2리 지역은 진하리의 번화가로 볼 수 있습니다.

울주군이 추진하는 **스마트 해양관광도시** 개발 계획에 따라 진하해수욕장 권역에 낭만해변, 워터폴리 전망대, 차 없는 거리, 해양레포츠 시설 등이 조성될 계획이어서 향후 상권 활성화 및 지가 상승 잠재력이 높습니다.

3. 권리분석 및 리스크

3.1. 권리분석

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채무자(소유자)와 채권자가 모두 김OO, 박OO로 명시되어 있으나, 공유물분할 경매의 특성상 본 매각 물건의 낙찰자가 **별도로 인수해야 할 권리나 채무는 없는 깨끗한 물건**으로 판단됩니다. 매수인이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으나, 토지 현황이 '전, 주거나지'이므로 현장 조사를 통해 실제 점유자나 경작자가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

**공부와의 차이:** 공부상 지목은 '대지'이나 현황은 '전, 주거나지'로 이용 중입니다. '전'으로 이용되는 경우 실제 개발 시 지목 변경 및 농지 전용 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

**경계 불분명:** 인접 지번과의 경계구분이 모호하여 **경계측량을 반드시 요한다**는 감정평가서의 주의사항이 있습니다. 낙찰 후 경계 측량 비용과 시간을 고려해야 합니다.

**법적 제한:** **가축사육제한구역**으로 지정되어 있어 일부 축종의 사육이 제한될 수 있습니다. (주거 개발 목적에는 큰 영향 없음)

3.3. 혐오시설 분석

서생면은 지역적으로 대암댐, 회야댐 등 식수원 상류에 위치하여 각종 혐오시설과 공장, 사회복지시설 등이 집중 추진되는 경향이 있어 주민 민원이 제기된 사례가 있습니다.

다만, 본건 소재지인 진하리 304-3의 **직접적인 인근**에는 대규모 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다. 인근 지역의 개발 계획(해양관광단지 조성 등)을 고려할 때, 주거 환경의 개선이 기대됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 **제2종일반주거지역**의 우량한 토지로서 주거용 건물 신축이나 장기적인 투자 가치가 충분한 물건입니다. 특히 공유물분할 경매로 권리관계가 깨끗하다는 큰 장점이 있습니다.

면적(약 46평)이 크지 않아 소액 투자로 접근하기 용이하며, 진하리 일대의 해양관광 개발 계획에 따른 미래가치를 기대할 수 있습니다.

다만, 현황 지목과 경계 불분명에 따른 추가적인 측량 및 개발 행위 허가 절차에 대한 검토가 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

**도시지역 내 제2종일반주거지역**의 희소성 및 높은 개발 잠재력.

**공유물분할 경매**로 인한 안전한 권리 분석 (인수할 채무나 복잡한 임차 관계 없음).

**진하 해양관광 개발 계획**의 직접적인 수혜 지역에 위치하여 지가 상승 기대.

**46평 소형 토지**로 소액 투자가 가능하고, 주거나지로서의 즉각적인 활용 가능성.

법원 정보

울산지방법원 경매5계