나이스옥션 법원경매 의성 2024타경653 [1] 경상북도 청송군 주왕산면 내룡리 37-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2024.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)(2)는 경상북도 청송군 주왕산면 내룡리 소재 "청송아이스클라이밍경기장"
서측 인근에 위치하며, 주변일대는 농경지, 단독주택, 문화시설 및 임야등으로 형성되어
있으며 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

남측 하향 완경사 지대내 인접지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 유사토지로서,
현황 대부분 "상업용 건부지" 상태임.

인접 도로상태

기호(1)(2)토지는 일단의 형태로서 남측으로 약 4-5미터내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 보전관리지역, 문화시설 가축사육제한구역(도로법_도로구역에서
100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역
에서1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집
지역에서100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(하천법
_하천구역에서100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 문화시설(저촉) 가축사육제한구역(도로법_도로
구역에서100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거
밀집지역에서1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(주거밀집지역에서100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(하천법_하천구역에서100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 개황도" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 기호(1) 일부 지상에 조경수등이 소재하는 바, 참고 하시기 바랍니다.
기호(1)지상에 이동이 용이한 "저온창고"등이 소재하는 바, 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 일반철골구조 슬라브지붕 2층 건물로서,
·외벽: 징크사이딩등 마감,
·내벽: 인테리어, 타일등 마감,
·바닥: 아스타일등 마감,
·창호: 샷시창호등 마감..
기호(나): 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 건물로서,
·외벽: 판넬등 마감,
·내벽: 인테리어등 마감,
·바닥: 시멘몰탈등 마감,
·창호: 샷시창호등 마감.

이용상태

기호(가) 1,2층: 근린생활시설
기호(나): 소매점(현황 창고등)

설비내역

기호(가): 위생 및 급·배수설비, LP가스공급설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 개황도" 참조

공부와의 차이

본건 기호(가)1층은 귀제시목록 및 공부상 면적이 "240.83㎡"로 기재되어 있으나, 해당
시군구등에 탐문결과 공부상 기재된 "240.83㎡"는 표기상의 오류이며, 실제"204.83㎡"인
것으로 유선조사 되는 바, 경매 진행시 재확인 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건 건물 기호(가)(나)는 조사당시 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰
가능한 범위내에서 조사 및 관찰하였고, 건축물현황도를 참고 하였으며, 내부
구조와 내부마감재등은 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재
하였으며, 건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는
바, 참고하시기 바랍니다.
본건 기호(가) 지상에 데크 및 이동식 창고등이 소재하는 바, 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상의 조경수는 토지에 포함평가. 목록1 지상의 저온창고 매각 제외. 목록1,2는 일단지로 이용중. 감정서상 기호(가) 1층의 면적은 실제 204.83㎡이며, 이를 기준으로 평가. 기호(가)의 데크는 건물에 포함평가. 기호(가)의 이동식 창고 매각 제외. 기호(나) 현황은 창고등.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의성지원 2024타경653 (1)

* 소재지: 경상북도 청송군 주왕산면 내룡리 37-1

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 474,050,240원

* 토지 면적: 874.00㎡ (약 264.4평)

* 건물 면적: 432.88㎡ (약 130.9평) (제시외 건물 3.40㎡ 포함)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 청송새마을금고 (추정)

* 특이사항: 공동담보, 목록1 지상의 저온창고 및 목록1의 이동식 창고 매각 제외. 지상의 조경수는 토지에 포함 평가.

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 지상의 저온창고 매각 제외. 기호(가) 1층 면적은 공부상 240.83㎡이나 실제 204.83㎡ 기준 평가. 기호(가) 데크는 건물 포함 평가. 기호(가) 이동식 창고 매각 제외. 기호(나) 현황 창고 등.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 청송군 주왕산면 내룡리 소재 "청송아이스클라이밍경기장" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 단독주택, 문화시설, 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 남측 하향 완경사 지대에 속하며, 인접지와 대체로 등고평탄한 2필지의 일단으로 이용 중인 부정형 토지입니다. 현황은 대부분 "상업용 건부지" 상태로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 기호(1)(2) 토지는 일단의 형태로서 남측으로 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 계획관리지역, 보전관리지역, 문화시설, 가축사육제한구역 (도로법_도로구역에서 100m, 주거밀집지역에서 1000m, 주거밀집지역에서 100m, 하천법_하천구역에서 100m).

* 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 문화시설(저촉), 가축사육제한구역 (도로법_도로구역에서 100m, 주거밀집지역에서 1000m, 주거밀집지역에서 100m, 하천법_하천구역에서 100m).

* 기타 참고사항: 기호(1) 지상 일부에 조경수가 소재하며, 이동이 용이한 "저온창고" 등이 소재합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 김현자

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-04

* 확정일자: 2023-09-04

* 배당신고일자: 2025-01-23

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 김현자는 대항력이 없으므로, 낙찰 시 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부현황 요약:

* 토지 등기부:

* 소유권이전 (임동식, 2017-06-05)

* 근저당권 (청송새마을금고, 650,000,000원, 2017-06-05, 말소기준권리)

* 지상권설정 (청송새마을금고, 2017-06-20, 말소)

* 소유권이전 (김경미, 2018-07-11)

* 가압류 (농협은행, 6,443,861원, 2024-06-26, 말소)

* 가압류 (신용보증기금, 10,571,265원, 2024-07-10, 말소)

* 가압류 (경북신용보증재단, 8,895,319원, 2024-07-29, 말소)

* 임의경매 (청송새마을금고, 525,480,542원, 2024-11-18, 말소)

* 토지 등기부 채권 총액: 약 1,101,390,987원

* 건물 등기부:

* 소유권보존 (김은정, 2018-06-20)

* 근저당권 (청송새마을금고, 650,000,000원, 2018-06-20, 말소기준권리)

* 소유권이전 (김경미, 2018-07-11)

* 가압류 (농협은행, 6,443,861원, 2024-06-26, 말소)

* 가압류 (신용보증기금, 10,571,265원, 2024-07-10, 말소)

* 가압류 (경북신용보증재단, 8,895,319원, 2024-07-29, 말소)

* 임의경매 (청송새마을금고, 525,480,542원, 2024-11-18, 말소)

* 건물 등기부 채권 총액: 약 1,101,390,987원

* 말소기준권리: 청송새마을금고 근저당권 (2017-06-05 접수, 650,000,000원)

* 총 등기부 채권 합계: 약 1,101,390,987원. 이 채권 총액은 모든 등기된 부채를 합산한 금액이며, 실제 경매 절차에서 소멸되는 권리들을 제외하면 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경상북도 청송군 주왕산면 내룡리의 "청송아이스클라이밍경기장" 인근에 위치한 근린생활시설 및 소매점(창고) 용도의 건물입니다.

* 주변은 농경지, 단독주택, 문화시설, 임야 등이 혼재된 지역으로, 농촌 지역 특유의 환경과 관광지 인근의 특성이 결합된 상권을 형성하고 있습니다.

* "청송아이스클라이밍경기장"과의 인접성은 해당 시설 이용객을 대상으로 하는 상업 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 용도상 지역 주민이나 관광객을 대상으로 하는 다양한 소규모 점포 운영이 가능할 것으로 보입니다.

* 다만, 도심 상권에 비해 인구 밀도 및 유동 인구 규모는 상대적으로 제한적일 수 있으므로, 상세한 상권 분석이 선행되어야 합니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 주왕산면 내룡리에 소재하며, 주변으로 농경지와 임야가 많아 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 가장 가까운 주요 시설은 "청송아이스클라이밍경기장"이며, 지역 내에는 단독주택과 문화시설이 산재해 있습니다.

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 명확하지 않습니다.

* 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량을 이용하여 인근 읍내 또는 면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 면적 표기 오류: 본건 기호(가) 1층 면적이 공부상 240.83㎡로 기재되어 있으나, 실제는 204.83㎡로 조사되었습니다. 이는 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요하며, 면적 차이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 매각 제외 물건: 목록1 지상의 저온창고 및 기호(가)의 이동식 창고는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 물건에 대한 별도 처리(협의, 철거 등)가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 조사 당시 건물에 대한 임대 관계가 파악되지 않았습니다. 따라서 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 가축 사육 제한 구역: 토지 이용 계획상 다수의 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 해당 토지를 활용한 축산업 등 특정 사업 추진에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동 담보: 본 건은 공동 담보로 진행되는 물건으로, 채권 총액이 상당하여 경매 과정에서의 변동성이 있을 수 있습니다.

* 건물 구조 및 하자: 조사 당시 외부에서 관찰 가능한 범위 내에서 조사되었으며, 내부 구조 및 하자 여부는 구체적으로 확인되지 않아 잠재적인 건물 하자에 대한 리스크가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 청송군 주왕산면 내룡리에 위치한 근린생활시설 및 소매점 용도의 토지와 건물입니다. "청송아이스클라이밍경기장" 인근이라는 지리적 이점과 함께 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

기본적인 물건 정보는 파악되었으나, 1층 건물 면적의 공부상 오류, 매각 제외 물건 존재, 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

등기부상 채권 총액은 상당하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

관광지 인근의 상업시설로서 활용 가능성은 있으나, 지역적 특성과 앞서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광 시설 인접성: "청송아이스클라이밍경기장"과의 근접성은 해당 시설 이용객을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력을 높입니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 및 소매점 용도로, 지역 주민 또는 방문객을 위한 카페, 식당, 편의점, 숙박업 관련 부대시설 등 다양한 업종으로 활용될 수 있습니다.

* 자연 친화적 입지: 주왕산 지역의 아름다운 자연 경관 속에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리들은 경매로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 권리를 인수할 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액(474,050,240원)과 현재까지 파악된 채무 총액, 물건의 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성 및 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다.

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확하고 구체적인 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

낙찰가는 유찰 횟수, 입찰 참여자 수, 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 반영하여 결정될 것이며, 권리 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

정밀한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 상세한 주변 시세 조사, 법률 전문가와의 상담 등이 반드시 선행되어야 합니다.

(본 보고서 작성 시점 기준이며, 법원 경매 절차 진행에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.