나이스옥션 법원경매 창원 2024타경2001 [1] 경상남도 김해시 동상동 599 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경2001 [1] 경상남도 김해시 동상동 599 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경2001
• 주소: 경상남도 김해시 동상동 599
• 감정가: 343,686,250원
• 최저가: 219,958,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매7계 2024타경2001 | 소재지: 경상남도 김해시 동상동 599 | 감정가: 343,686,250원 | 최저가: 219,958,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경2001 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며 소유자 및 채무자는 김OO입니다.

1.2. 물건 상세 내역

본건 소재지는 경상남도 김해시 동상동 599에 위치하며, 용도는 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 3층 건물입니다.

감정가는 343,686,250원입니다.

* 토지 내역: 토지 면적은 195.00㎡ (약 58.98평)이며, 용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

* 건물 내역: 건물 면적은 115.05㎡ (약 34.80평)이며, 제시외 건물 28.80㎡ (약 8.71평)이 포함되어 총 143.85㎡ (약 43.51평)입니다.

* 구조 및 이용상태: 철근콘크리트 및 조적조 스라브지붕 3층 건물로서, 외벽은 타일 붙임, 창호는 하이새시 및 목재 이중창호로 마감되었습니다. 현재 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경남 김해시 동상동 소재의 "동광초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등으로 형성된 지역입니다.

주변 환경은 보통 수준이며, 차량 출입이 가능하고 제반 교통 사정은 보통입니다.

토지는 부정형의 "대"로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 소폭의 도로와 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

제2종일반주거지역에 위치하며, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 개발 및 증축 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

2.2. 상권분석

본건 주변은 주거 위주의 상권과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

인근에 초등학교가 위치하여 고정적인 주거 수요는 확보되어 있으며, 일상생활에 필요한 업종들이 형성될 수 있는 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 광역적인 상권보다는 지역 주민들을 대상으로 하는 동네 상권의 성격이 강합니다.

2.3. 생활정보

인근에 "동광초등학교"가 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

주변에 명확히 확인된 혐오시설은 없으나, 과거 지역 내 의료폐기물 시설 관련 민원 사례가 확인된 바 있어 (2023년 3월 기준) , 최종 입찰 전 현장 확인을 통한 환경 조사가 필요합니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리분석

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건입니다.

제시외 건물 (총 28.80㎡) 및 제시외 수목도 매각대상에 포함됩니다.

공부와의 차이는 없으며, 임대관계는 미상입니다. 현장실사 시 잠금 상태로 내부 확인이 불가했으므로, 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

1. 공유자우선매수신고: 본건은 중복병합사건으로, 후행사건 접수 시 공유자 소유지분(1/10)이 추가된 이력이 있습니다. 따라서 공유자우선매수신고 가능성이 매우 높으므로, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있는 리스크가 있습니다.

2. 법정지상권: 특이사항에 법정지상권이 기재되어 있어, 토지와 건물의 소유권이 다르거나 소유자가 달라지는 과정에서 법정지상권 성립 여부가 문제가 될 수 있습니다. 이는 매수인이 건물 철거를 요구할 수 있는지 또는 토지 사용료를 받을 수 있는지 등 복잡한 법적 문제를 야기하므로, 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

3. 매각 제외 물건: 지상의 석탑, 석등, 표지석은 매각에서 제외되며, 철거 및 이전이 용이하므로 경매 진행 시 적절한 조치가 필요합니다. 매수인이 낙찰 후 해당 물건들에 대한 처리 비용을 부담해야 할 수 있습니다.

4. 내부 미확인: 건물의 이용상태는 근린생활시설 및 주택으로 파악되나, 내부 확인이 불가했으므로 현황과 공부상의 내용이 다를 수 있으며, 내부 상태나 불법 증축 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 김해시 동상동의 초등학교 인근 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치한 건물입니다.

제2종일반주거지역에 속하여 용적률 등에서 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

감정평가액 대비 토지/건물 일괄 매각이라는 장점이 있으나, 법정지상권과 공유자우선매수신고라는 명확하고 심각한 권리상의 리스크가 존재합니다.

4.2. 투자 포인트

* 입지적 장점: 동광초등학교 인근에 위치하며 8m 도로를 접하고 있어 접근성이 양호하고, 주거 및 근린생활시설 혼합 운영이 가능한 입지입니다.

* 면적 활용: 토지 면적 195.00㎡ (약 58.98평)에 3층 건물이므로 향후 리모델링이나 신축 시 토지 효율을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 리스크 대비 수익률: 법정지상권 및 공유자우선매수 리스크를 완벽하게 해소할 수 있는 법률 전문가의 자문을 통해 해결 방안을 모색한다면, 해당 리스크가 높은 만큼 유찰 횟수가 증가하여 저가 매수 기회를 얻을 수 있습니다.

**결론적으로, 본건은 일반 투자자가 쉽게 접근하기 어려운 고난도의 특수 물건입니다. 법정지상권 성립 여부 및 공유자와의 관계 해소 방안에 대한 철저한 법률적 분석과 자금 계획 수립 없이는 입찰에 참여하지 않는 것이 바람직합니다. 모든 리스크를 정확히 이해하고 해결할 수 있는 능력이 있다면 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.**

법원 정보

창원지방법원 경매7계