나이스옥션 법원경매 창원 2024타경2902 [1] 경상남도 김해시 한림면 안곡리 624-18 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경2902 [1] 경상남도 김해시 한림면 안곡리 624-18 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경2902
• 주소: 경상남도 김해시 한림면 안곡리 624-18
• 감정가: 926,454,000원
• 최저가: 592,930,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매7계 2024타경2902 | 소재지: 경상남도 김해시 한림면 안곡리 624-18 | 감정가: 926,454,000원 | 최저가: 592,930,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 평가 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경2902 (1)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 안곡리 624-18

용도: 근린생활시설 (제1종근린생활시설(소매점) 이용 중)

감정가: 926,454,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 1,264.00㎡ (약 382.36평)

토지 지분율: 126400 (전체 지분)

건물면적: 492.00㎡ (약 148.83평)

건물 지분율: 49200 (전체 지분)

제시외 면적 (건물): 76.00㎡ (약 22.99평, 매각에 포함됨)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 김해시 한림면 안곡리 소재 '상리소류지' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 중.소규모 공장 및 임야 등으로 형성된 비도시지역의 산업 및 자연 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 및 도로 상태

기호 1 (근린생활시설 부지)은 완경사지 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형 토지로, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 7미터 내외의 도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

기호 3, 4, 5는 주로 자연림 상태의 임야이며, 기호 3은 송전철탑 부지 및 임도로, 기호 4, 5는 일부 계곡으로 이용 중입니다. 이들 임야는 지적도 상 맹지이나, 남측 및 동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 임도(기호 3 포함)가 개설되어 있어 실질적인 차량 접근 통로는 확보되어 있습니다.

2.3. 공법상 제한

토지 기호 1은 계획관리지역, 성장관리계획구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 일부 저촉됩니다. 기호 4, 5는 계획관리지역 및 준보전산지입니다. 기호 3은 농림지역 및 임업용산지입니다.

전체 토지는 가축사육제한구역(1000m, 800m 제한지역) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 개발 및 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 특이 사항 및 리스크

최대 리스크는 '법정지상권'의 성립 여부입니다. 법정지상권이 성립되면 토지 매수자는 건물 소유자에게 건물을 철거하라고 요구할 수 없거나, 상당 기간 토지 사용료를 받을 수 없는 복잡한 상황에 놓일 수 있습니다. 본건은 '토지/건물일괄매각'이므로 낙찰자가 토지와 건물을 모두 취득하게 되어 법정지상권의 실질적인 문제는 해소될 가능성이 높습니다.

제시외 건물 (76.00㎡)은 매각 대상에 포함되나, 목록 1 지상 및 목록 2 지붕에 소재하는 태양광 설비는 규격·형식 및 소유권 확인 불가로 감정평가 및 매각에서 제외됩니다. 이는 명도 후 태양광 설비 철거나 소유권 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다.

목록 1 토지의 일부가 도시계획시설(도로)에 저촉되므로, 향후 개발 행위나 건축 시 제한을 받을 수 있습니다.

3.2. 임대차 관계

임대 관계는 미상입니다. 현황조사 및 매각 명세서 등을 통해 정확한 임차인 유무와 대항력 여부를 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 명도 과정이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 중소규모 공장 및 임야가 혼재된 지역에 위치하며, 용도가 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다. 주거 밀집 지역의 생활 상권이 아닌, 공장 및 산업시설 종사자들을 위한 지원 시설이나 물류/창고 등의 용도로서의 가치가 높습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

김해시 한림면 안곡리 일대는 넓은 평야와 중산간지역으로 농축산업 기반과 더불어 경전선 철도, 국도 14호선 및 국지도 60호선 등 양호한 기업체 입지 여건을 갖추고 있습니다.

주변 교육 시설로는 한림초등학교, 이북초등학교, 한림중학교 등이 있습니다.

다만, 안곡리 인근은 산불 발생 이력이 있는 지역이므로, 임야를 포함한 본건의 관리에 유의가 필요합니다.

(검색 결과, 소재지 주변에서 즉각적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산업단지 인근의 특성을 고려하여 소규모 공장 또는 폐기물 처리 시설 등의 유무를 현장 조사를 통해 확인할 필요가 있습니다.)

5. 잠재적 리스크 (요약)

법정지상권: 일괄 매각이라 하더라도, 서류상 법정지상권 성립 여부를 확인하여 권리 관계의 복잡성을 완전히 배제할 필요가 있습니다.

도시계획시설(도로) 저촉: 목록 1 토지의 일부가 도로 부지에 저촉되어 있어, 토지 활용 및 개발 시 해당 면적만큼 제약을 받을 수 있습니다.

태양광 설비: 매각 제외 물건으로, 낙찰 후 소유권 문제 및 철거 협상이 필요합니다.

임야의 활용 제한: 기호 3 토지는 농림지역/임업용산지로, 기호 4, 5는 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 용도 외 개발이 어렵거나 제한적일 수 있습니다.

맹지 리스크: 기호 3, 4, 5는 지적도상 맹지이며, 현황상 임도에 의존하고 있어, 임도의 영구적인 사용 권한을 확인할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 총 면적 1,264.00㎡ (약 382.36평)의 넓은 토지에 근린생활시설(492.00㎡, 약 148.83평)을 포함한 일괄매각 물건입니다. 김해시 한림면의 중소규모 공장 및 임야 인근에 위치하여 산업 지원 시설 또는 창고, 물류 시설 등으로 활용 가치가 높습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권' 및 '도시계획도로 저촉' 문제이지만, 일괄매각으로 권리 문제는 단순화됩니다. 다만, 감정가 대비 투자 이익을 극대화하기 위해서는 토지의 개발 가능성(계획관리지역의 활용)과 임야의 활용 제한을 면밀히 분석해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

대규모 토지 확보: 1,264.00㎡ (약 382.36평)의 토지를 확보하여, 기존 건물 외에 창고, 사무실, 주차장 등 추가적인 공간 확보나 사업 확장이 용이합니다.

계획관리지역: 토지의 대부분이 계획관리지역(일부 임야 제외)에 속해 있어, 향후 용도 변경 및 건축의 유연성이 높은 편입니다.

실사용 가치: 근린생활시설(소매점)로 이용 중인 건물이 현존하고 제시외 건물까지 포함되어 있어, 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능한 상태입니다.

토지 지분: 토지 및 건물의 지분율이 100%이므로, 온전한 소유권 행사가 가능합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계