나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6751 [1] 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 20-7 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6751 [1] 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 20-7 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경6751
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 20-7
• 감정가: 442,799,870원
• 최저가: 283,391,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다가구주택

창원지방법원 경매7계 2024타경6751 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 20-7 | 감정가: 442,799,870원 | 최저가: 283,391,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 입지 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경6751 (1)이며, 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 20-7에 소재한 다가구주택입니다.

매각 대상은 공유물분할을 위한 경매이며, 감정가는 442,799,870원으로 평가되었습니다.

토지 면적은 223.10제곱미터 (약 67.5평)이며, 건물 면적은 271.17제곱미터 (약 82.03평)입니다. 건물 제시외 면적 23.30제곱미터 (약 7.05평)도 일괄매각에 포함됩니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 "상북초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택과 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다. 교통 상황은 본건까지 차량 접근이 용이하며 일반적인 수준으로 보통입니다.

토지는 세장형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

법규상 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역(배후도시)에 해당하며, 상북초등학교 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역(봉림사지삼층석탑)으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건 주변은 상북초등학교가 인접해 있어 학군이 잘 형성된 주거지역의 특성을 보입니다. 창원 봉곡동은 주거지와 상권이 혼합된 형태를 보이며, 특히 '창원봉곡시장'이 멀지 않은 곳에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

제시된 감정평가서에 따르면 본건 지하층이 공부상 용도인 차고 및 대피소와 달리 '점포 (현황: 거성종합설비)'로 실제 이용 중인 것으로 보아, 인근 상권의 영향으로 주거지 내에서도 근린 생활 시설의 수요가 있음을 알 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 주택과 시장, 소규모 상권이 혼재된 지역임을 감안하여 소음 및 환경 변화 여부를 현장 답사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

2. 권리 및 법률 분석

2.1. 권리 관계 분석

본 경매는 '공유물분할을 위한 경매'로 진행됩니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 동일 또는 특수관계인일 가능성이 높아 내부적인 이해관계 조정을 목적으로 진행되는 형태입니다. 이러한 경매는 일반적으로 채권 관계가 복잡하지 않아 낙찰자가 인수할 권리(등기부상 권리)가 깨끗한 경우가 많습니다.

그러나 매각 물건 명세서에 기재될 수 있는 임차인 현황을 확인하여 임차보증금 인수 여부 및 배당 관계를 면밀히 분석해야 합니다. 현재 임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다.

2.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 **건축물 용도 위반**입니다.

제시된 정보에 따르면, 목록 2. 건물 지하층은 건축물대장상 '차고 및 대피소'이나, 현황은 '점포 (거성종합설비)'로 이용 중입니다. 이는 건축법상 용도 변경 위반에 해당하며, 관할 지자체로부터 **이행강제금** 부과 대상이 될 수 있습니다. 낙찰자는 이행강제금 납부, 또는 용도에 맞게 원상 복구하거나 적법하게 용도 변경을 해야 하는 부담을 안게 됩니다.

또한, 제시외 건물 (1-1 ~ 1-3) 23.30제곱미터가 일괄매각에 포함되므로, 이 제시외 건물의 적법성 및 철거 가능성 여부도 함께 검토해야 합니다.

3. 투자 분석 및 종합 의견

3.1. 투자 포인트

1. **공유물분할경매:** 권리 관계가 비교적 단순할 가능성이 높아 명도(인도명령) 절차가 원활할 수 있습니다. (다만, 실제 점유자의 관계는 확인 필요)

2. **주거 및 상업 잠재력:** 제1종일반주거지역에 위치하며, 초등학교 인근 주거 환경이 양호합니다. 지하층이 점포로 이용 중이므로 다가구 주택의 임대 수익과 더불어 소규모 상업 공간의 임대 수익도 기대할 수 있습니다.

3. **대지 면적:** 토지 면적이 223.10제곱미터 (약 67.5평)으로 향후 재건축 또는 리모델링 시 고려할 수 있는 적절한 규모입니다.

3.2. 종합 의견

본건은 주거 환경이 안정적인 창원 봉곡동에 위치하며, 토지 이용 계획상 제1종일반주거지역으로 용도 측면에서는 양호합니다.

다만, 가장 큰 걸림돌은 지하층 용도 위반에 따른 이행강제금 리스크입니다. 투자자는 지하층의 원상복구 비용 또는 용도 변경 가능성 및 그에 따른 비용, 그리고 현재까지 부과된 이행강제금 규모를 사전에 관할 구청을 통해 반드시 확인하여 예상 낙찰가에 반영해야 합니다.

주거와 소규모 근린생활 시설 수익을 동시에 기대할 수 있는 다가구주택이라는 점에서, 용도 위반 리스크를 감안하더라도 충분한 가격적인 메리트가 있다면 실수요 또는 장기 투자 목적으로 검토해 볼 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계