나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4748 [1] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 700-63 주/상용건물 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4748 [1] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 700-63 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매7계 2024타경4748 | 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래로 30-2 | 감정가: 1,310,145,000원 | 최저가: 838,492,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경4748 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 700-63 (외)

용도: 주/상용건물 (근린생활시설 및 주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (목록 4.는 지분매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 백OO

채권자: 경OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 1,310,145,000원

토지면적(총): 499.00㎡ (약 150.95평)

건물면적(총): 492.58㎡ (약 148.99평)

건물 제시외 면적: 90.70㎡ (약 27.44평, 일괄 매각 포함)

1.3. 핵심 권리 분석 키워드

지분매각 (목록 4.), 법정지상권, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 태양광 설비 매각 제외, 지목 불일치 (기호 5. '답' → '주상용 부속토지')

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 "진영시외버스터미널" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 관공서 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성된 주상복합 지역입니다. 중심가와 인접한 양호한 입지입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통의 운행 횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 시외버스터미널 인근으로 광역 교통 접근성은 무난합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호 2,3) 평지 내 사다리형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

기호 4) 평지 내 사다리형의 토지로서, 폭 약 6미터 내외의 도로로 이용 중입니다. (본건이 도로임)

기호 5) 평지 내 부정형의 토지로서, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '주상용 부속토지'로 이용 중입니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계의 복잡성 (고난이도)

본건은 목록 4.가 지분매각 대상이며, 전체 물건에 "법정지상권"이 특이사항으로 기재되어 있어, 이 두 가지 권리 하자가 낙찰 후 처리해야 할 핵심 리스크입니다. 법정지상권 성립 여부 및 그에 따른 토지/건물 가치 변동을 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 매각 제외 및 포함 사항

주의 사항으로 제시외 건물(90.70㎡, 약 27.44평)은 일괄 매각에 포함되나, 목록 1. 지붕의 태양광 설비는 규격·형식 및 소유권을 확인할 수 없어 감정 및 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 태양광 설비의 소유자와 관련한 분쟁 발생 소지가 있습니다.

3.3. 임대차 관계

현재 임대 관계는 미상입니다. 정확한 임차인 현황 및 대항력 여부 확인을 위한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 건물 현황

4.1. 상권 분석 및 규제 사항

입지적 특성상 진영시외버스터미널 인근의 주택가 및 상업시설이 혼재된 준주거지역입니다. 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 토지이용계획 상 준주거지역으로 용적률 및 건폐율이 높아 건물 활용도가 높습니다. (단, 기호 3, 5는 진영고 상대보호구역에 일부 저촉되어 건축 행위 시 교육 환경 보호에 관한 법률 검토 필요)

4.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물(기호 1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 징크판넬, 석재 타일 등으로 마감된 상태입니다. 현재 근린생활시설 및 주택(주상용)으로 이용 중이며, 제반 급배수설비, 위생설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

5. 생활 정보 및 인프라

5.1. 주요 인프라

본건은 진영시외버스터미널 북서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 주변에 관공서 및 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 및 특이 시설

기호 3, 5 토지는 상대보호구역(진영고 상대)에 저촉되므로 교육 시설 관련 규제에 대한 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오 시설 여부

주변 시설 현황은 현장 조사를 통해 직접 확인해야 하며, 제시된 정보만으로는 혐오 시설의 존재 여부를 판단할 수 없습니다. (필수 현장 확인 사항)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 입지적으로 김해시 진영읍의 중심 상권 및 주택가 인근 준주거지역에 위치하여 토지의 활용 가치가 높고, 건물 자체도 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 3층 주상용 건물입니다. 감정가도 13억원대로 높은 편입니다.

다만, 목록 4.의 지분매각 및 법정지상권 성립 여부라는 심각한 권리상의 리스크를 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 명확한 해결 방안(법정지상권 대처, 공유자 우선 매수 또는 협상)을 수립할 수 있는 전문가만 접근해야 하는 고난이도의 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 진영시외버스터미널 인근 준주거지역에 위치하여 향후 재매각 및 임대수익 창출에 유리한 조건입니다.

높은 용도 활용성: 주/상용 건물로서, 준주거지역의 높은 용적률을 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

리스크 해결 시 높은 차익: 법정지상권 문제 해결에 대한 법적, 협상적 능력을 보유할 경우, 권리 문제로 인한 유찰을 기회로 삼아 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

6.3. 잠재적 리스크 요약

1. 법정지상권 성립 여부 및 해결 방안 (가장 큰 리스크)

2. 목록 4. 지분매각에 따른 공유자 문제 해결

3. 태양광 설비 소유권 분쟁 가능성

4. 임대차 미상에 따른 명도 리스크 및 비용 발생 가능성

법원 정보

창원지방법원 경매7계