나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4748 [1] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 700-63 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 "진영시외버스터미널" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 관공서 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통의 운행횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 2,3) 평지 내 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.
기호 4) 평지 내 사다리형의 토지로서, 도로로 이용 중입니다.
기호 5) 평지 내 부정형의 토지로서, 주상용 부속토지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 2,3,5) 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로(기호 4)가 소재합니다.
기호 4) 본건이 폭 약 6미터 내외의 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2) 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<
수도법>입니다.

기호 3) 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(진영고 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

기호 4) 도시지역, 자연녹지지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(
2013-06-28)<수도법>입니다.




기호 5) 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(진영고 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호 5) 토지는 공부 상 지목은 "답"이나, 현황 "주상용 부속토지"로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상입니다.
- 기타: 의견서 Ⅰ. 감정평가의 개요 / 5. 기타 검토 및 참고 사항 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
- 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 징크판넬, 석재 타일 등 마감.
- 내 벽 : 벽지 및 타일, 콘크리트 마감 등.
- 창 호 : 새시창구조 및 프로젝트창 구조 입니다.

이용상태

기호 1) 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급.배수설비 및 위생설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타 : 의견서 Ⅰ. 감정평가의 개요 / 5. 기타 검토 및 참고 사항 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록 4.는 지분매각.
- 목록 1. 지붕에 태양광 설비가 소재하나 규격·형식, 정상작동 여부, 소유권 등을 확인할 수 없어 평가 및 매각에서 제외함.
- 목록 5.의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘주상용 부속토지’로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경4748 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 700-63

용도: 근린주택

감정가: 1,310,145,000원

토지면적: 499.00㎡ (약 150.95평)

건물면적: 492.58㎡ (약 149.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남단감원예농업협동조합

2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 "진영시외버스터미널" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 주택, 관공서 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 운행 횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3. 형태 및 이용상태 (토지)

본건 토지는 전반적으로 평지 내에 위치하며, 일부 사다리형 및 부정형의 토지로 구성되어 있습니다. 현재 주상용 건부지, 주상용 부속토지 및 도로 등으로 이용 중입니다.

1.2. 4. 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속해 있으며, 일부 필지는 자연녹지지역에도 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 상대보호구역(진영고)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

1.3. 1. 권리관계 요약

등기부등본상 본건과 관련된 주요 권리로는 근저당권, 가압류, 압류 등이 확인되며, 이 중 말소기준권리인 경남단감원예농업협동조합의 근저당권(2019.01.03. 건물, 2020.06.10. 토지)을 기준으로 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 현재 진행 중인 임의경매 또한 말소 예정입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: PIAOYONGZHE(박영철)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-21

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 3. 인수되는 권리

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 별도의 등기된 권리는 없습니다. 임차인 박 의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

1.3. 4. 말소되는 권리

등기부상 을구의 근저당권(말소기준권리)을 제외한 모든 후순위 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 5. 총 채권 금액

등기부상 기재된 채권 총액은 토지 911,801,150원, 건물 962,411,012원으로, 총 1,874,212,362원입니다. 다만, 이는 경매 개시 채권액과는 별개로 등기된 총액을 의미합니다.

4. 상권분석

1.4. 1. 지역 상권 특성

본건은 진영읍 중심 상업지구와 인접하여 진영시외버스터미널 등 주요 시설과 가깝습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 수요를 충족시키는 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 2. 상업시설 현황

건물 용도가 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 되어 있어, 저층부에는 상업 시설이, 상층부에는 주거 시설이 복합적으로 입점하거나 활용될 수 있는 구조입니다.

5. 생활정보

1.5. 1. 주거 편의시설

인근에 상업시설 및 관공서가 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 2. 교육시설

본건은 상대보호구역(진영고)으로 지정된 지역에 위치하여 교육시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 공부와의 차이

지적공부상 토지의 일부(목록 5) 지목은 '답'이나, 현황은 '주상용 부속토지'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 2. 평가 및 매각 제외 물건

건물(목록 1) 지붕의 태양광 설비는 규격, 정상 작동 여부, 소유권 등을 확인할 수 없어 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 낙찰 후 별도의 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 3. 기타 특이사항

* 본건은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 목록 4.는 토지의 일부 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 전체 소유권을 확보하지 못할 수 있음을 의미하며, 해당 지분 규모 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건 부동산에 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 공해 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 진영읍의 중심지 인근에 위치한 근린주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물은 비교적 최근인 2018년경 준공되어 건축 연한이 길지 않으며, 제2종근린생활시설과 다가구 주택으로 복합 활용이 가능한 구조입니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다. 다만, 토지 일부의 현황과 공부상 지목 불일치, 태양광 설비 제외, 토지 지분 매각 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 진영읍 중심 상업지구와 인접하여 직주근접 및 상업 활동에 유리합니다.

* 신축에 가까운 건물: 2018년 준공 건물로, 리모델링 비용 등 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 상업시설과 주거시설을 동시에 갖추고 있어 다양한 수익 모델 창출이 가능합니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리 외 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 안전한 권리 인수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,310,145,000원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보의 가격대(4,500만원~7,500만원)는 본건 근린주택 전체의 규모 및 가치와 직접적인 비교가 어렵습니다. 이는 개별 세대 또는 소규모 주택의 거래 사례로 판단됩니다. 따라서 본건의 시세는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 거래 사례 및 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

토지 지분 매각(목록 4.)으로 인한 불확실성, 태양광 설비 제외, 공부상 지목 불일치 등의 위험 요소를 감안할 때, 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

* 잠재적 최저 입찰가 범위: 약 9억 1천 7백만원 ~ 11억 7천 9백만원 (감정가 13억 1천만원 기준)

실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 주변 부동산 전문가 상담, 유사 물건의 실거래가 재확인 등을 통해 보다 면밀한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.