나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6478 [1] 경상남도 김해시 삼방동 579-6 경성아파트 지하1층101호 교육연구시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6478 [1] 경상남도 김해시 삼방동 579-6 경성아파트 지하1층101호 교육연구시설 경매

• 사건번호: 2024타경6478
• 주소: 경상남도 김해시 삼안로297번길 29-5, 지하1층101호 (삼방동,경성아파트)
• 감정가: 129,000,000원
• 최저가: 82,560,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 교육연구시설

창원지방법원 경매7계 2024타경6478 | 소재지: 경상남도 김해시 삼안로297번길 29-5, 지하1층101호 (삼방동,경성아파트) | 감정가: 129,000,000원 | 최저가: 82,560,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 창원지방법원 2024타경6478 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각인 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 김해시 삼방동 579-6 경성아파트 지하1층 101호입니다.

감정가는 129,000,000원으로 책정되었습니다.

본 물건의 소유자와 채무자가 송OO로 동일하며, 채권자는 동OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

용도(공부상): 교육연구시설 (영유아보육시설)

현황(실제 이용): 주거용

건물 전용면적: 82.60㎡ (약 25.00평)

건물 분양면적(추정): 약 103.25㎡ (약 31.24평형) *전용면적 기준 일반적 비율을 적용한 추정치입니다.

토지 대지권면적: 35.90㎡ (약 10.86평)

구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 8층 중 지하1층 101호

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 삼방초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 공동주택, 다가구주택, 학교 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되며, 주거지역 내에 안정적으로 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성 또한 보통으로 판단됩니다.

대지권의 목적인 토지는 서측으로 중로(폭 15m-20m), 남측으로 세로(폭 8m 미만)와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거시설로서의 입지 조건은 충족합니다.

추가적으로 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 및 상대보호구역에 포함되어 있어 학교 주변 환경 보호가 이루어지는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 경매 구분

토지/건물 일괄매각으로 진행되어 토지 및 건물의 권리관계가 단순하고, 부동산임의경매 사건으로 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

3.2. 소유 및 채무 관계

소유자=채무자 관계이며, 이는 권리관계가 비교적 단순함을 시사합니다.

등기부 상 복잡한 권리관계가 없다면, 낙찰자는 매각대금 납부 후 소유권 이전에 별다른 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대관계는 미상(未詳)이므로, 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 상업시설이 아닌 주거지대 내 아파트 지하층에 위치하고 있습니다.

따라서, 직접적인 상권 분석보다는 주거 편의시설 접근성 위주로 접근해야 합니다.

주변에 학교(삼방초등학교)와 주택이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활정보

주택지대 내에 위치하며, 인근에 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기가 설치되어 있어 주거 편의성을 제공합니다.

4.3. 주변 혐오시설 검토

외부 검색을 통한 주변 환경 검토 결과, 본 물건지 주변에 특정 혐오시설(기피시설)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 용도 변경 및 법적 리스크 (최대 리스크)

가장 큰 주의사항은 *공부상 용도가 ‘교육연구 및 복지시설(영유아보육시설)’이나, 현황은 ‘주거’로 이용 중*이라는 점입니다.

낙찰자가 주거용으로 지속적으로 사용하기 위해서는 관할 지자체에 적법한 용도변경(교육연구시설 -> 주택) 허가를 받아야 합니다.

만약 용도변경이 불가하거나, 적법한 절차 없이 주거용으로 이용을 지속할 경우, 관할 관청으로부터 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과 등의 법적 제재를 받을 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

5.2. 지하층의 단점

지하 1층에 위치하고 있어, 일반 지상층에 비해 채광, 환기, 습기 관리 등 주거 환경 측면에서 불리할 수 있습니다.

이는 향후 매매 또는 임대 시 감가 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼방동 주거지대에 위치하며, 감정가 대비 저렴한 가격으로 실거주 또는 임대 투자를 고려할 수 있는 물건입니다.

다만, **공부상 용도(영유아보육시설)와 현황 용도(주거용) 간의 불일치**라는 치명적인 리스크가 존재하므로, 입찰 전 관할 관청(김해시청 건축과 등)을 통해 주거용으로의 용도변경 가능성을 반드시 문의하고 법적 문제를 해소할 수 있는 방안을 확보한 후 입찰하는 것이 안전합니다.

6.2. 투자 포인트

최저 입찰가(미정이나 감정가 129,000,000원 기준)가 일반 아파트 지상층에 비해 현저히 낮게 형성될 경우, 가격적인 메리트가 매우 높습니다.

전용면적 82.60㎡(약 25평)의 비교적 넓은 면적을 보유하고 있어, 만약 용도 문제가 해소된다면 저렴한 가격으로 넓은 실내 공간을 확보하려는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

주변에 초등학교가 인접해 있어 주택지대로서의 기본 환경은 갖추고 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계