나이스옥션 법원경매 창원 2024타경100745 [1] 경상남도 창원시 성산구 대원동 94-4 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경100745 [1] 경상남도 창원시 성산구 대원동 94-4 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경100745
• 주소: 경상남도 창원시 성산구 대원동 94-4
• 감정가: 604,985,340원
• 최저가: 387,190,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

창원지방법원 경매7계 2024타경100745 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 대원동 94-4 | 감정가: 604,985,340원 | 최저가: 387,190,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경100745 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대원동 94-4 (단독주택)

감정가: 604,985,340원

토지면적: $286.20 \text{m}^2$ (약 $\text{86.58 평}$)

건물면적: $397.28 \text{m}^2$ (약 $\text{120.20 평}$)

제시외 건물 면적: $129.30 \text{m}^2$ (약 $\text{39.12 평}$)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 주요 특징 및 특이 사항

본건은 토지와 건물 및 제시외 건물을 포함하여 일괄매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 건물 지하층의 공부상 용도는 '차고 및 보일러실'이나, 현황은 '창고'로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 중복사건으로 진행 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있어 이에 대한 정밀한 권리분석이 필수적입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 창원시 성산구 대원동에 위치하며, "대원민원센터" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 주로 상가와 단독주택 등이 혼재된 형태로 형성되어 있습니다. 이는 주거 편의성과 생활 기반 시설 접근성이 양호함을 시사합니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단의 운행 횟수 및 접근성을 종합적으로 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 북동측으로 폭 약 $\text{8m}$ 내외의 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 주차 편의성은 확보된 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

토지는 평지 내 세장형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 희소성 높은 **제1종전용주거지역**으로, 저밀도 양호한 주거 환경이 보장되는 지역입니다. 또한 지구단위계획구역(배후도시) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 교육 환경 보호를 위한 상대보호구역(대원초등학교)에도 해당됩니다.

2.4. 상권 분석

주변에 상가 및 단독주택이 혼재된 지역 특성상, 근린 생활 시설 및 상업 시설과의 접근성이 양호하여 일상생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 상권 활성화보다는 주거지로서의 편의 제공에 중점을 둔 지역으로 판단됩니다.

2.5. 생활 정보

인근에 대원초등학교 상대보호구역이 위치하여 교육 환경 측면에서 유리한 면이 있습니다. 대원민원센터가 가까워 공공 서비스 이용이 편리합니다. 창원시 성산구 내의 입지로서 전반적인 생활 기반 시설 및 인프라 이용이 용이합니다.

2.6. 잠재적 리스크 (입지 관련)

주거지역과 상업지역이 혼재된 형태이므로, 순수한 전용 주거지역에 비해 소음이나 기타 생활 환경 측면에서 다소 영향을 받을 수 있습니다. 감정평가서 상에는 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 현장 확인을 통한 추가적인 주변 시설 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

본건은 토지, 건물, 그리고 제시외 건물(총 $\text{129.30 m}^2$, 약 $\text{39.12 평}$) 모두를 포함하여 일괄매각이 진행됩니다. 제시외 건물은 매수인이 법적으로 인수하게 되므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

3.2. 권리 관계 특이 사항

- 임차인 관련: **"대항력 있는 임차인이 있을 수 있음"**이라는 주의사항은 본건의 가장 큰 권리적 리스크입니다. 매수자는 임차인의 대항력 여부, 보증금액, 배당요구 여부 등을 면밀히 분석하여 인수해야 할 금액이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

- 채무자/소유자: 채무자가 '망OOOOOOOOOOOOO'으로 기재되어 있어, 상속 관계 및 등기 정리가 되었는지 여부도 확인할 필요가 있습니다.

- 경매 구분: 부동산임의경매로 진행되며, 중복사건입니다.

3.3. 공부 및 현황 차이

건물 지하층의 용도(공부상 '차고 및 보일러실' $\to$ 현황 '창고' 이용)가 공부와 현황이 상이합니다. 이는 향후 관할 관청의 지적 사항 또는 이행강제금 부과 대상이 될 가능성이 있으나, 용도 변경 자체가 크지 않으므로 비교적 경미한 사항으로 보입니다.

3.4. 건물 구조 및 이용 상태

주요 건물(기호 2)은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕의 지하 1층 지상 2층 구조입니다. 건물 내 제반 급배수, 위생 및 난방 설비가 구비되어 있으며, 현재 창고 및 단독주택 등으로 이용 중입니다. 제시외 건물은 변소 및 창고로 이용 중입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 대원동의 제1종전용주거지역에 위치한 대지 면적 약 $\text{86.58 평}$의 단독주택으로, 토지의 희소성과 주거 환경의 쾌적성 측면에서 우수한 잠재력을 가집니다. 다만, **'대항력 있는 임차인의 존재 가능성'**이라는 중대한 권리적 위험 요소가 있으므로, 해당 사항에 대한 철저한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 선행되어야 합니다. 위험 요소를 성공적으로 해결할 경우 안정적인 투자가 될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 희소성 높은 **제1종전용주거지역** 내에 위치하여 향후 주거지로서의 가치 상승 기대.

2. 비교적 넓은 토지 면적($\text{286.20 m}^2$) 및 $\text{8m}$ 도로 접면으로 재건축 또는 대수선 시 용이함.

3. 건물 및 제시외 건물의 총면적이 약 $\text{159.32 평}$으로 면적이 넓어 주거용 또는 일부 근린생활시설로의 리모델링 잠재력이 높음.

4.3. 결론

본건은 입지 및 토지 이용 계획상 우수한 투자 물건이나, **대항력 있는 임차인의 명도 및 인수 금액**에 대한 분석이 낙찰 성공의 핵심입니다. 입찰 참여 전 반드시 등기부등본, 임차인 현황조사서 등 관련 서류를 면밀히 검토하고 현장을 방문하여 건물 현황(특히 지하층 용도)을 재확인해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계