나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6287 [1] 경상남도 김해시 어방동 720-5 창고시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6287 [1] 경상남도 김해시 어방동 720-5 창고시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매7계 2024타경6287 | 소재지: 경상남도 김해시 어방동 720-5 | 감정가: 528,756,840원 | 최저가: 338,403,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 보고서 (창원지방법원 2024타경6287)

1.1. 기본 정보 현황

사건번호: 창원지방법원 2024타경6287 (1)

소재지: 경상남도 김해시 어방동 720-5

용도: 창고시설

감정가: 528,756,840원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 황OO / 손OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 273.10㎡ (약 82.61평)

건물 면적: 161.82㎡ (약 48.95평)

제시외 건물 면적: 26.00㎡ (약 7.86평)

총 건물 면적 (창고 및 제시외): 187.82㎡ (약 56.81평)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 김해시 어방동 주거/상업 혼재지역

본건은 경남 김해시 어방동 "어방초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 내에 소재합니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 매우 양호하며, 차량 진출입이 용이한 일반적인 교통 사정을 갖추고 있습니다.

2.2. 용도지역 및 이용상태

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거시설 및 근린생활시설로의 용도 변경 및 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 중로1류(폭 20m-25m)에 접합하는 코너형 세장형 토지이며, 현재는 "대"로 이용 중입니다. 건물이 창고시설(경량철골구조 판넬지붕 단층)로 이용 중인 점을 감안할 때, 향후 개발 시 주거/상업 용도로의 활용 가치가 높습니다.

2.3. 혐오시설 및 환경 정보

주변에 주요 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주위가 주택과 창고, 근린생활시설이 혼재된 복합지역이므로 순수 주거지역과 비교 시 환경적 선호도는 보통으로 평가됩니다. 상대보호구역(어방초등학교 관련)으로 지정되어 있어 교육시설 관련 일부 건축 제한이 있을 수 있으므로 개발 계획 시 반드시 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 (취득 시 위험 요소)

3.1. 말소 기준 권리 및 소멸 여부

등기부상 말소기준권리는 근저당권이 될 것으로 보입니다. 낙찰 시 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 등기부상의 권리 관계는 비교적 깨끗하게 정리될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

현황조사서상 채무자(손OO)와 성명이 동일하거나 유사한 임차인(손영호)이 확인되며, 보증금 및 차임 '없음'으로 등록된 임대차 관계가 존재합니다. 또한, 별도의 임차인(정화수, 주식회사 미스고)의 점유도 확인되나 보증금 미상이거나 대항력 여부가 불분명한 상태입니다.

만약 임차인의 전입/사업자등록일이 말소기준권리보다 늦다면 대항력은 없으나, 실제 미상인 보증금이나 월세가 있다면 명도 시 인수할 여지가 발생할 수 있습니다. 특히 채무자 겸 임차인(또는 특수관계인)이 점유할 경우 명도 저항이 발생할 수 있으므로, 보증금 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

3.3. 기타 특이 사항

본건은 토지와 건물 일괄매각이며, 건물에는 약 7.86평 규모의 제시외 건물(가추)이 포함되어 매각되므로, 추가적인 철거 및 비용 문제는 발생하지 않습니다. 건물이 현장실사 시 잠금 상태로 내부 이용 상황이 외부 관찰에 의해 추정된 점은 유의해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 소재지는 주거 밀집 지역과 왕복 4차선 도로변에 접한 입지적 특성상, 주거 배후 수요를 확보하기 용이합니다. 현재는 창고시설로 이용되고 있으나, 제2종일반주거지역에 중로1류 접합 조건은 근린생활시설(식당, 카페, 서비스업 등) 또는 소규모 상가 건물로의 개발 및 전환 시 상업적 가치를 높일 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

인근에 "어방초등학교"가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변에는 다세대 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리할 것으로 예상됩니다. 왕복 4차선 도로를 통한 김해 시내 및 주변 지역으로의 차량 이동이 매우 편리합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1. **명도 리스크:** 채무자 및 불분명한 임차인의 점유가 확인되므로 명도에 난이도가 있을 수 있습니다. 임차인(손영호)의 임대차 조건(보증금/차임 없음)의 진위 여부와 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

2. **용도 변경 리스크:** 현재 창고시설을 주거 또는 상업시설로 용도 변경할 경우, 건축법 및 김해시 조례에 따른 별도의 허가 및 비용(대수선 또는 신축)이 발생할 수 있습니다.

3. **현장확인 미흡:** 건물이 잠금 상태로 내부 확인을 하지 못한 점은 건물 상태 및 설비 상태에 대한 불확실성으로 작용합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 김해시 어방동 내 왕복 4차선 도로에 접하고 제2종일반주거지역에 위치한 희소성 높은 토지입니다. 현재는 창고시설로 이용 중이나, 토지 면적(약 82.61평)과 주거지역 용도를 고려할 때, 노후된 창고 건물을 철거 후 신축 혹은 리모델링하여 다가구 주택, 도시형 생활주택, 또는 상가 겸용 주택(근생시설)으로 개발할 경우 높은 투자 가치를 창출할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

1. **최우수 접근성:** 왕복 4차선 중로1류 도로에 직접 접합하고 있어 차량 접근성과 광고 효과가 탁월합니다.

2. **용도 가변성:** 제2종일반주거지역으로 주거시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로의 변경 및 개발이 가능합니다.

3. **미래 개발 가치:** 주거 및 상업 배후지가 혼재된 지역으로, 신축 또는 용도 변경을 통한 자산 가치 상승 여력이 높습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계