나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110018 [6] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 2층 206호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110018 [6] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 2층 206호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경110018
• 주소: 경상남도 창원시 성산구 대암로 256, 3동 2층 206호 (대방동,대방그린빌아파트)
• 감정가: 140,000,000원
• 최저가: 89,600,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

창원지방법원 경매7계 2024타경110018 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 대암로 256, 3동 2층 206호 (대방동,대방그린빌아파트) | 감정가: 140,000,000원 | 최저가: 89,600,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경110018 (6)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 (현황 103동) 2층 206호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 김OO / (채무자 정보 없음) / 유OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 140,000,000원

토지(대지권) 면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물(전용) 면적: 39.72㎡ (약 12.01평)

예상 분양면적: 약 49㎡ (약 15평) (39.72㎡ 전용면적 기준 추산치)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건내 2층

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 창원시 성산구 대방동 소재 대암초등학교 남측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리나 대중교통 이용 사정은 보통 수준입니다. 북측 및 남측 도로를 통해 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

본건은 제3종일반주거지역에 해당하여 주거 편의성이 높으며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접합하고 있어 접근성이 양호합니다. 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 절차

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 및 채권자 관계가 명확하게 기재되어 있으며, 매각 절차상 특이사항은 보고서 내에서 발견되지 않았습니다.

3.2. 점유 및 임대차 관계

현재 임대관계는 미상입니다. 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으며, 정확한 점유 관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 낙찰 후 임차인 또는 소유자를 상대로 하는 명도(인도명령/명도소송) 과정이 필요할 수 있으며, 이와 관련된 시간 및 비용을 고려해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 교육 환경

본건은 대암초등학교 인근에 위치하며, 주위에 대암고등학교, 안남중학교, 다수의 유치원 등이 소재합니다. 이로 인해 다수의 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 및 절대보호구역 내에 위치하고 있어 우수한 학군을 형성하고 있습니다.

4.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

4.3. 혐오 시설

주변 시설물 조사 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 아파트 가치에 영향을 미칠 만한 대형 혐오 시설(쓰레기 처리장, 대규모 고압선 등)은 인접 지역에서 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부상/현황 불일치 리스크

공부상 '3동'으로 기재되어 있으나, 현황은 '103동'으로 확인되었습니다. 이는 경매 진행 및 등기 시 오류를 방지하기 위해 입찰 전 반드시 공부와 현황을 재확인해야 하는 중요 사항입니다.

5.2. 내부 이용 상황 리스크

현장조사 시 폐문 부재로 인해 정확한 내부 확인을 하지 못했습니다. 따라서 내부 구조, 마감 상태, 이용 상황, 관리 상태 등이 감정평가 시 상정된 통상적인 상태와 다를 수 있습니다. 낙찰 후 내부 수리비 등에 대한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

5.3. 명도 리스크

임대관계가 미상(미확인)이므로, 낙찰 후 점유자를 상대로 명도 절차를 진행해야 할 수 있습니다. 점유자의 성격에 따라 명도 기간이 길어지거나 협의에 난항을 겪을 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 대방동에 위치한 소형 아파트(39.72㎡, 약 12평 전용)로, 제3종일반주거지역에 속하며 대암초등학교 인근의 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 140,000,000원으로 설정되어 있으며, 소형 아파트에 대한 수요가 꾸준하다는 점은 긍정적입니다. 다만, 공부상 동 표기 오류와 내부 미확인, 임대차 관계 미상의 명도 리스크는 입찰 전 충분한 검토와 대비책이 필요합니다. 리스크를 감안하더라도 우수한 교육 환경과 교통 사정을 바탕으로 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 최고의 입지

대암초등학교를 비롯한 다수의 학교가 인접한 학군 밀집 지역으로, 특히 어린 자녀를 둔 실수요자에게 선호도가 높을 것으로 예상됩니다. 제3종일반주거지역의 이점도 확보하고 있습니다.

7.2. 소형 아파트의 희소성 및 접근성

전용면적 39.72㎡의 소형 평형대로서, 신혼부부나 1~2인 가구의 실수요층을 대상으로 하는 투자 물건으로 적합합니다. 비교적 저렴한 가격대로 진입 장벽이 낮습니다.

7.3. 입찰가 조정 필요성

내부 이용 상태 미확인 및 명도 리스크를 감안하여, 감정가 대비 적절한 안전마진을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 특히 공부상 동 표기 불일치에 대한 법적 문제 발생 가능성(낮음)도 반영해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계