나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110018 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 4층 403호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110018 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 4층 403호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경110018
• 주소: 경상남도 창원시 성산구 대암로 256, 3동 4층 403호 (대방동,대방그린빌아파트)
• 감정가: 141,000,000원
• 최저가: 90,240,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

창원지방법원 경매7계 2024타경110018 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 대암로 256, 3동 4층 403호 (대방동,대방그린빌아파트) | 감정가: 141,000,000원 | 최저가: 90,240,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경110018 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

소재지는 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 (현황 103동) 4층 403호입니다.

감정가는 141,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소유자는 김OO, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 19.67㎡ (약 5.95평)입니다.

건물 면적 (전용면적)은 39.72㎡ (약 12.01평)이며, 이는 일반적으로 56㎡ 내외 (약 17평형)의 공급면적으로 추정됩니다.

제시외 면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 "대암초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있어 안정적인 주거 지역의 제반 주위 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 제한 상태

본건의 토지는 세장형 완경사 토지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

용도지역은 제3종일반주거지역이며, 대로3류(폭 25m-30m)와 소로2류(폭 8m-10m)에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

다수의 학교 (대암고, 대암초, 안남중, 아이뜰유치원, 자연유치원) 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당되어 교육 환경이 우수하나, 그로 인한 건축 및 시설 제한이 있습니다.

3. 물건 현황 및 특징

3.1. 건물의 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 4층 403호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호는 새시창호입니다.

이용 상태는 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급·배수시설, 난방설비, 소화설비 등을 구비하고 있습니다.

3.2. 특이사항 및 현황 불일치

가장 중요한 특이사항은 공부상 동(棟)표시와 현황 동표시가 다르다는 점입니다. 공부상 '3동'으로 되어 있으나 현황은 '103동'이므로 경매 진행 시 반드시 현황을 재확인해야 합니다.

또한 현장조사 시 이해관계인의 부재(패문부재)로 인하여 정확한 내부 확인을 하지 못하였으므로, 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 및 채권 관계

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 리스크 (최대 주의사항)

본건의 최대 리스크는 '대항력 있는 임차인이 있을 수 있음'이라는 주의사항입니다.

임대차 관계는 현재 '미상'으로 조사되었으므로, 낙찰자는 명도(인도) 책임과 함께 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

입찰 전에 반드시 전입세대 열람 내역 등을 통해 임차인 현황 및 대항력을 면밀히 분석해야 합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 주거 및 편의 환경

주변이 아파트 단지와 근린생활시설로 잘 갖춰진 주거 환경입니다.

도보 거리 내에 상가 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육 환경

대암초등학교가 남측 인근에 위치하며, 대암고등학교, 안남중학교 등 다수의 학교 보호구역으로 둘러싸여 있어 학군으로서의 입지 조건이 매우 우수합니다.

5.3. 혐오 시설

주변에 환경을 저해할 만한 대규모 혐오 시설은 파악되지 않았으나, 주변 아파트가 건축된 지 오래되어 해당 지역 주민들의 주차 공간 부족 문제가 제기되고 있습니다 .

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재 가능성이 보고되었으며, 이는 낙찰 후 보증금 전액 인수의 위험을 수반할 수 있습니다.

임대차 관계 미상으로, 명도에 대한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황적 리스크

공부상 동표시 (3동)와 현황 동표시 (103동)의 불일치로 인한 혼동 및 행정적 절차 필요성이 있습니다.

내부 확인이 불가능했기 때문에, 건물의 실제 내부 관리 상태(수리 필요성, 누수 등)에 대한 예측이 어렵습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 창원시 성산구의 우수한 학군과 주거 환경을 갖춘 소형 아파트라는 장점이 있습니다.

다만, '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 치명적인 권리적 리스크와 내부 미확인이라는 현황적 리스크가 공존하는 물건입니다.

감정가 기준 저가 메리트는 있으나, 리스크 분석에 따라 입찰 여부가 결정되어야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대암초등학교 등 다수 학교 인접, 안정적인 제3종일반주거지역의 교육 환경 우수.

소액 투자: 1억 원대의 비교적 소액 아파트로 접근성이 높습니다.

필수 확인 사항: 입찰 전, 반드시 현장 방문을 통해 동표시 불일치 문제를 확인하고, 전입세대 열람 등을 통해 임차인의 대항력 여부를 철저하게 분석해야 합니다. 이 분석 결과에 따라 투자 가치가 크게 달라집니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계