나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112724 [1] 경상남도 김해시 부곡동 801-2 월산마을부영아파트 105동 5층 503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 "부곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

단지 내 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕(경량철골조) 15층 건내 5층 503호로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감.
내 벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일붙임.
창 호 : 새시창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 세장형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북서측으로 중로1류 및 남서측으로 소로2류에 각각 접하며, 남서측 하단에 보행자전용도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구),
보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용,
외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는
바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경112724 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 부곡동 801-2 월산마을부영아파트 105동 5층 503호

용도: 아파트

감정가: 93,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

토지지분: 32.997㎡ (약 9.98평)

건물면적: 47.38㎡ (약 14.33평)

건물지분: 47.382㎡ (약 14.34평)

전용면적: 47.38㎡ (약 14.33평)

분양면적 (추정): 약 74.7㎡ (총괄표제부 기준)

1.4. 매각 및 주요 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트조 경사지붕(경량철골조) 15층 건내 5층 503호

준공일: 2002년 9월 16일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 "부곡초등학교" 북동측 인근에 위치함.

주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역임.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 환경은 보통 수준으로 판단됨.

본건 대지권의 목적인 토지는 북서측으로 중로1류 및 남서측으로 소로2류에 각각 접하며, 남서측 하단에 보행자전용도로가 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동, 장유지구)으로 지정되어 있음.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 7월 1일 접수된 삼성카드 가압류 (갑7)임.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권(을구 순위번호 7번)이 존재함.

임차인은 이유정이며, 보증금 95,000,000원, 전입일자 2022년 11월 14일, 확정일자 2022년 10월 5일임.

이는 매수인에게 인수되는 권리이므로, 낙찰가 외 추가 비용 발생에 유의해야 함.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리(삼성카드 가압류)보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정임.

(예: 현대캐피탈 주식회사 강제경매, 현대캐피탈 가압류, 신한카드 가압류 등)

3.4. 임차인 현황

임차인: 이 (이유정)

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-14

확정일자: 2022-10-05

대항력: 있음 (매수인 인수)

비고: 임대차 관계는 등기부등본 및 현장 조사 내용을 종합적으로 확인하여 신중한 판단이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트단지 인근으로 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

대규모 상업시설 이용을 위해서는 김해 시내 중심지 등 원거리 이동이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

부곡초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 환경임.

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근 상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용 가능함.

월산마을1단지부영아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설 등 부대시설이 갖추어져 있음.

5.3. 주거 환경

15층 건물 중 5층에 위치하여 일반적인 아파트 생활 소음 발생 가능성이 있음.

난방 방식은 도시가스 개별난방으로 추정됨.

단지 내 총 430대 주차 가능 (지상 4대, 지하 426대, 전기차 충전기 12대 포함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 에게 지급해야 할 보증금 95,000,000원임.

이는 낙찰가의 별도 부담이 되므로, 총 실투자금액 산정에 반드시 반영해야 함.

6.2. 임대차 관계 불확실성

감정평가서상 '임대관계: 미상' 및 '현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으며, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 바람'이라는 내용이 존재함.

따라서 실제 내부 이용 상황 및 관리 상태를 반드시 사전에 재확인해야 함.

6.3. 감정가 대비 높은 임차보증금

감정가(93,000,000원)보다 인수되는 임차보증금(95,000,000원)이 더 높다는 점은 경매 물건으로서의 매력도를 낮추는 요인임.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 부곡동에 위치한 월산마을부영아파트 105동 5층 503호 아파트임.

주변 환경, 교통, 생활 편의성은 일반적인 아파트 단지의 수준을 갖추고 있으나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 임차인의 보증금이 감정가를 상회한다는 점임.

이러한 권리상의 부담으로 인해 일반적인 경매 물건보다 매우 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 시장 회복 가능성

최근 매매 사례(2026년 5월~7월)에서 7천만원에서 8천5백만원대의 거래가 확인되었음. 이는 해당 아파트 단지의 시세가 회복 또는 상승 가능성을 시사함.

8.2. 저평가 가능성 (권리관계 고려 시)

임차인의 보증금 95,000,000원을 추가로 부담해야 함에도 불구하고, 현재 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있다면 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있음. (이는 매우 보수적인 관점임)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 93,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 임차보증금 95,000,000원이 존재하므로, 총 실투자금액은 낙찰가 + 95,000,000원이 됨.

최근 5층 거래 사례가 70,000,000원이었으며, 감정가가 93,000,000원인 점을 고려할 때, 권리관계의 부담 및 불확실성을 감안하여 매우 보수적으로 접근해야 함.

인수되는 보증금을 제외한 적정 입찰가는 다음과 같이 제안함.

권리관계의 부담 및 불확실성을 감안하여, 감정가의 80~85% 수준 또는 최근 유사층 매매가 수준에서 신중하게 결정할 것을 권고함.

보수적인 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

본 입찰가는 인수되는 임차보증금 95,000,000원을 제외한 금액임. 실제 총 투자금액 산정 시 반드시 이를 가산하여 신중하게 검토해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.