나이스옥션 법원경매 김천 2024타경17815 [7] 경상북도 구미시 송정동 41 송림아파트 5동 1층105호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2024타경17815 [7] 경상북도 구미시 송정동 41 송림아파트 5동 1층105호 아파트 경매

물건 대표 이미지

김천지원 경매4계 2024타경17815 | 소재지: 경상북도 구미시 백산로5길 50, 5동 1층105호 (송정동,송림아파트) | 감정가: 70,000,000원 | 최저가: 34,300,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2024타경17815 (7)

소재지: 경상북도 구미시 송정동 41 송림아파트 5동 1층105호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자/채권자: 송OOOOOOOOOOOOOOO / (정보없음) / 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 40.00㎡ (지분율 4000)

건물면적: 58.50㎡ (전용면적, 지분율 5850)

특이사항: 재건축정비사업으로 인해 현재 이주 완료되어 공실상태임.

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 1층

이용상태: 아파트(공실상태), 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별 난방설비 등

2. 물건 보고서

2.1. 입지 조건

본건은 구미시청 북동측 인근에 위치한 송림아파트 단지 내에 있으며, 관공서, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 일반적인 주거지역입니다.

대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

무엇보다 해당 지역은 '제1종지구단위계획구역(송림아파트주택재건축)' 및 '정비구역'으로 지정되어 있어, 구미시 내에서도 재건축을 통한 주거환경 개선 기대감이 높은 지역입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

구미시청이 인접한 행정 중심지에 위치하여 주변 관공서 이용이 편리합니다.

부근에 아파트 단지와 근린생활시설들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호합니다.

현재 재건축정비사업으로 인해 단지 전체가 공실 상태이므로, 현재 시점의 상권 및 생활 편의성은 일시적으로 저하되어 있으나, 향후 재건축 완료 시 새로운 주거 단지로서의 가치 상승이 예상됩니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

건물 전체가 재건축을 위한 이주 완료 상태이므로, 임차인 등 점유 관계는 단순할 것으로 예상되지만, 내부 조사가 이루어지지 않아 공실 상태라도 최종적인 명도 대상자 유무 및 미납 관리비 등은 현장 확인이 필요합니다.

채권자가 강제경매를 신청한 것으로 보아 소유자의 일반 채권에 의한 경매 진행입니다. 매각물건명세서 등 최종 권리 분석 문서를 통해 인수되는 권리가 없는지 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '재건축정비사업' 진행에 따른 투자 불확실성입니다. 매수인은 단순히 아파트 한 채를 사는 것이 아니라 재건축 사업의 '조합원 지위'를 취득하는 것입니다.

재건축 사업의 진행 속도, 추가 분담금 발생 가능성, 사업 계획 변경 등은 투자자가 감수해야 할 주요 리스크입니다.

내부 조사가 불가능했으므로 건물의 정확한 이용 상태 및 설비의 정상 가동 여부는 미상입니다. 다만, 철거 예정인 건물이므로 건물의 물리적 상태보다는 토지의 지분 가치에 중점을 두어야 합니다.

토지가 남서측 도로보다 다소 저지(低地)에 있다는 점은 향후 재건축 설계에 반영될 사항이나, 사업 전체에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

핵심 투자 포인트는 '재건축 투자'입니다. 본건은 단순한 노후 아파트 투자가 아닌, 구미시청 인근의 정비구역 내 조합원 지위 획득을 목적으로 합니다.

감정가가 7천만 원으로 설정되어 있어, 인근 재건축 단지의 초기 투자금 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있습니다.

토지이용계획상 '제2종일반주거지역' 및 '정비구역' 지정은 향후 용적률 및 건축 계획에서 유리하게 작용할 수 있는 요소입니다.

4.2. 종합 의견

본건은 주거 목적이 아닌 순수한 '재건축 투자' 관점에서 접근해야 하는 물건입니다. 현재의 공실 상태와 주거 환경은 고려 대상이 아닙니다.

안정적인 행정 중심지 인근 입지를 바탕으로 한 미래 가치에 투자하는 것으로, 단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근이 필요합니다.

입찰 전, 해당 재건축 조합의 사업 진행 현황(예: 사업시행인가, 관리처분인가 등) 및 조합원 분담금 규모에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 재건축 초기 단계인 만큼, 사업 추진 상황에 따라 투자 기간이 길어질 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

법원 정보

김천지원 경매4계