나이스옥션 법원경매 김천 2024타경17815 [4] 경상북도 구미시 송정동 41 송림아파트 2동 2층206호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2024타경17815 [4] 경상북도 구미시 송정동 41 송림아파트 2동 2층206호 아파트 경매

물건 대표 이미지

김천지원 경매4계 2024타경17815 | 소재지: 경상북도 구미시 백산로5길 50, 2동 2층206호 (송정동,송림아파트) | 감정가: 71,000,000원 | 최저가: 34,790,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 김천지원 2024타경17815 (4)

소재지: 경상북도 구미시 송정동 41 송림아파트 2동 2층206호

용도: 아파트

감정가: 71,000,000원

토지면적: 40.00㎡ (약 12.1평)

건물면적: 58.50㎡ (약 17.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 재건축정비사업 이주 완료로 인한 공실 상태

1.2. 개별 물건 현황

본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 '송림아파트'의 재건축 정비사업 대상 물건으로, 현재 이주가 완료되어 공실 상태입니다. 아파트 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 2층에 해당하며, 공실 상태이므로 설비의 정상 가동 여부는 미상입니다. 현황조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 조사가 생략되었으므로, 실제 현황과 공부상 구조에 차이가 있을 수 있음을 인지해야 합니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 생활 정보

본건은 구미시청 북동측 인근에 위치하며, 관공서, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 기성 시가지 내에 있습니다. 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 차량 출입이 원활하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 이용 측면에서는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 특히 제1종지구단위계획구역(송림아파트 주택재건축 제1종지구단위계획구역) 및 정비구역으로 지정되어 있어 재건축 사업 진행에 직접적으로 연관된 토지입니다. 이는 향후 신축 아파트 입주권 확보를 위한 핵심적인 요소로 작용합니다.

2.2. 권리 분석

경매구분은 채권자 (주OOOOOOOOOO)의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매의 경우, 채권자가 집행권원을 바탕으로 채무자의 부동산에 강제집행을 한 사례입니다.

본 물건의 가장 큰 권리 분석상의 특징은 '재건축정비사업으로 인해 현재 이주완료되어 공실상태'라는 점입니다. 이는 통상적인 주택 경매 물건에서 발생하는 복잡한 임차인 명도(인도) 문제가 최소화되거나 없을 가능성을 시사합니다. 다만, 공실이라 하더라도 점유자가 존재할 가능성은 항상 배제할 수 없으며, 명도 과정에서 발생할 수 있는 소유권 이전 외 비용 및 소요 시간을 고려해야 합니다. 등기부상 권리 분석 외에 재건축 조합원으로서의 권리 승계 및 종전자산 감정평가액 산정 등의 특수 권리 분석이 필수적입니다.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 송정동 일대는 구미시청과 인접하여 관공서 이용 편의성이 높고, 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거 밀집 지역입니다. 인근의 근린생활시설 이용도 용이하여 주거 환경 자체는 양호한 것으로 판단됩니다. 다만, 현재 아파트가 재건축 이주 완료 상태이므로, 당장의 생활 편의성은 의미가 없으며, 재건축 완료 후의 신축 아파트 단지의 상권 및 입지 가치에 중점을 두어야 합니다.

3. 투자 잠재력 및 리스크

3.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **재건축 사업 진행의 변동성**입니다. 재건축은 사업 기간이 길고, 경기 변동, 조합 내부 갈등, 인허가 지연 등 예측 불가능한 변수에 의해 사업성이 저하되거나 지연될 수 있습니다.

다음으로, **대로 및 중로에 저촉/접합**된 토지이용계획상의 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다. 이는 재건축 사업 시 토지 수용 또는 기부채납 등으로 토지 면적에 영향을 줄 수 있습니다.

또한, **내부 구조 조사 생략**으로 인한 실제 현황과의 차이 발생 가능성 및 공가 상태로 인한 설비의 정상 가동 여부 미상이 리스크로 존재합니다.

3.2. 투자 포인트

본건의 핵심 투자 포인트는 **재건축을 통한 신축 아파트 입주권 확보**입니다. 이미 정비구역 지정 및 지구단위계획구역 지정이 완료되어 사업 초기 단계를 넘어선 물건이므로, 사업 진행의 불확실성이 일반적인 재건축 초기 단계 물건보다 낮습니다.

구미시청 인근의 우수한 입지 조건은 재건축 후 신축 아파트의 높은 시세 차익을 기대하게 하는 요인입니다. 또한, 제2종일반주거지역 용도 지역은 비교적 높은 용적률 적용이 가능하여 사업성을 높이는 데 기여할 수 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 일반적인 주거용 부동산 경매 대비 **명도(인도) 리스크가 현저히 낮아** 시간과 비용을 절약할 수 있다는 장점도 있습니다.

4. 종합 의견

본 물건은 구미시 송정동의 우수한 입지에 위치하며, 재건축 정비사업이 진행 중인 송림아파트의 지분 투자 물건입니다. 감정가 7,100만 원은 현 시점의 아파트로서의 가치보다는 **재건축 입주권을 확보하기 위한 재산권으로서의 가치**로 평가해야 합니다.

투자 목적은 단기 시세 차익이 아닌, 장기적인 관점에서 신축 아파트 입주를 통한 주거 개선 및 자산 가치 상승을 목표로 해야 합니다. 입찰 전, 조합원 지위 승계 여부, 종전자산 감정가액 산정 추이, 재건축 사업 진행 속도 및 분담금 예측 등 정밀한 사업성 분석이 필수적입니다. 재건축 사업에 대한 이해와 장기적인 자금 운용 계획이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

김천지원 경매4계