나이스옥션 법원경매 김천 2024타경17815 [5] 경상북도 구미시 송정동 41 송림아파트 4동 2층204호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2024타경17815 [5] 경상북도 구미시 송정동 41 송림아파트 4동 2층204호 아파트 경매

물건 대표 이미지

김천지원 경매4계 2024타경17815 | 소재지: 경상북도 구미시 백산로5길 50, 4동 2층204호 (송정동,송림아파트) | 감정가: 73,000,000원 | 최저가: 35,770,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 김천지원 2024타경17815 (5)

소재지: 경상북도 구미시 송정동 41 송림아파트 4동 2층204호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 73,000,000원

토지면적: 40.16㎡

건물면적: 60.03㎡

1.2. 주요 특징 및 주의사항

주의사항

본 건은 재건축정비사업으로 인해 현재 이주가 완료되어 공실 상태입니다. 아파트를 실거주 또는 임대 목적으로 접근하는 것이 아니라, 재건축 조합원 지위 획득 및 향후 신축 아파트 입주권을 목표로 하는 투자 물건으로 판단해야 합니다.

감정평가 요항

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 2층에 위치하며, 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있으나 공가 상태로 정상 가동 여부는 미상입니다. 내부 조사가 생략되었으므로, 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 "구미시청" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 관공서, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 도심 내 기성 주거지입니다. 재건축이 진행 중인 아파트 단지라는 특수성을 감안하면, 핵심 관공서 인근이라는 입지적 장점이 돋보입니다.

교통상황 및 도로현황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 보통입니다. 단지는 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고, 남서측 및 북동측으로도 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

생활정보

단지 주변에는 구미시청 등 주요 관공서가 인접해 있어 행정 중심지로서의 역할을 하고 있으며, 각종 근린생활시설을 쉽게 이용할 수 있는 등 생활 편의성이 높습니다. 이는 향후 재건축 완료 시 신축 아파트의 가치를 높이는 주요 요인이 됩니다.

토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 그리고 중요한 제1종지구단위계획구역(송림아파트주택재건축 제1종지구단위계획구역) 및 정비구역으로 지정되어 있습니다. 이는 이미 재건축 사업이 상당 부분 진행된 상태임을 법적으로 명확히 합니다.

2.3. 권리분석

경매 형태

부동산강제경매 사건으로 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의해 진행 중입니다.

매각 대상

토지와 건물을 일괄 매각하는 건이므로, 낙찰 시 소유권 이전 및 조합원 지위 승계에 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

임대차 관계 및 명도

현재 재건축정비사업으로 인해 이주가 완료되어 공실 상태이므로, 일반적인 주거용 부동산의 임대차 관계는 미상입니다. 다만, 실제 점유자가 없다는 점에서 명도 저항이 적을 수 있으나, 조합과의 관계, 관리비 정산, 이주비 등 관련 사항은 별도의 확인이 필요합니다.

3. 재건축 정비사업 및 리스크 분석

3.1. 잠재적 리스크

사업 진행 리스크

투자의 성패가 오로지 재건축 사업의 진행 속도와 결과(예: 추가 분담금 규모)에 달려 있습니다. 사업 지연, 금융 비용 상승, 시공사와의 문제 발생 등 재건축 관련 리스크가 존재합니다.

내부 현황 리스크

이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 생략되었으며, 공가 상태로 설비의 정상 가동 여부도 미상입니다. 내부 수리 필요성 등은 현장 확인이 불가능하므로, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

대출 리스크

현재 아파트가 공실 상태이고 재건축 초기 단계임을 감안할 때, 일반적인 주택담보대출 실행이 어렵거나 제한적일 수 있습니다. 초기 자금 확보 계획을 철저히 세워야 합니다.

3.2. 투자 포인트

재건축 투자 확정성

본 건은 이미 정비구역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 재건축 사업이 법적으로 확정된 상태의 물건입니다. 따라서 향후 신축 아파트의 조합원 입주권을 확보할 수 있는 기회입니다.

핵심 입지

구미시청 인근의 2종일반주거지역에 위치하고 있어, 재건축 완료 후의 신축 아파트는 구미시 내에서도 우수한 입지를 선점할 것으로 예상됩니다.

상대적으로 낮은 감정가

재건축 물건의 경우 감정가가 아닌, 향후 신축될 아파트의 예상 가치와 조합원 분담금을 고려해야 합니다. 감정가가 7천만 원대로 책정되어 있어, 추후 사업 진행에 따른 프리미엄을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

4. 종합 의견

본 경매 물건은 단순한 주거용 아파트가 아닌, 재건축을 통한 미래 가치 투자를 목적으로 하는 특수 물건입니다. 투자에 따른 잠재적 리스크(사업 지연, 추가 분담금 등)가 명확하나, 이미 정비구역으로 지정된 구미시청 인근 핵심 입지라는 점에서 높은 잠재적 수익을 기대할 수 있습니다.

따라서 본 건에 입찰하고자 하는 투자자는 반드시 송림아파트 재건축정비사업 조합 측에 사업 진행 현황, 추가 분담금 예상액, 조합원 지위 승계 요건 등을 사전에 면밀히 확인하고, 입찰 가격 결정 시 이를 반영해야 합니다. 재건축 투자 경험이 있거나, 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

김천지원 경매4계