나이스옥션 법원경매 대구 2025타경259 [1] 경상북도 청도군 화양읍 다로리 427-7 대지 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경259 [1] 경상북도 청도군 화양읍 다로리 427-7 대지 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매7계 2025타경259 | 소재지: 경상북도 청도군 화양읍 다로리 427-7 | 감정가: 103,342,000원 | 최저가: 50,638,000원 | 용도: 대지

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경259 (1)

소재지: 경상북도 청도군 화양읍 다로리 427-7 (남성현역 남측)

용도: 대지 (현 이용상태: 과수원)

감정가: 103,342,000원

토지면적: 634.00㎡ (약 191.89평)

매각대상: 토지매각 (지상의 과수목 포함)

1.2. 경매 진행 정보

경매구분은 부동산 임의경매 사건이며, 채무자와 소유자가 동일인(서OO)으로 확인되어 권리관계가 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

채권자는 경OOOOOOO이며, 매각대상에는 토지 외에 지상의 과수목(감나무)이 포함되어 있으며, 최저매각가격은 이 과수목을 포함한 가격으로 산정되었습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건 토지는 경상북도 청도군 화양읍 다로리 소재 '남성현역' 남측에 위치하고 있습니다. 부근은 농경지 및 농촌마을 등으로 형성된 국도 주변의 농촌지대입니다.

입구까지 차량 접근이 가능하며 국도와 인근하여 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됩니다. 다만, 토지 인접 도로는 남서측으로 폭 약 2-3미터의 진입로로, 대형 차량의 진출입이나 향후 건축 시 협소성이 리스크로 작용할 수 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권분석 측면에서, 본건은 농촌지대에 위치한 '과수원' 부지이므로 직접적인 상권 형성은 어렵습니다. 그러나 국도 주변에 위치하며, 인근에는 ‘다로리 벽화마을’ 및 ‘카페 다로리’ 등 관광 및 레저 시설이 존재하여 광역적인 유동인구 접근성은 일정 부분 확보하고 있습니다.

생활정보 측면에서는 '남성현역'이 가까우나 주변은 농촌마을 환경으로 기본적인 생활 편의 시설은 다소 부족할 수 있습니다. 주변은 농촌마을 및 국도 주변의 일반적인 주위 환경으로 판단되며, 현재 검색된 정보 상으로는 주변에 명확한 기피시설이나 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 토지 현황 및 공법상 제한

3.1. 토지 이용 현황

본 토지는 부정형의 형태를 가지고 있으며, 서향의 완경사 지대에 위치하고 있습니다. 현재는 '과수원'으로 이용 중이며, 제시목록 외의 물건으로 소유자 미상의 과수목(감나무)이 식재되어 있으나, 이 또한 매각에 포함됩니다.

3.2. 공법상 제한

토지이용계획 상 '계획관리지역'이며, '성장관리계획구역(주거보호형(화양01))'으로 지정되어 있습니다. 계획관리지역은 비도시지역 중에서도 개발 가능성이 높은 용도지역이므로 향후 개발행위 시 유리한 측면이 있습니다.

다만, '가축사육제한구역(절대사육제한지역(전 축종))'으로 지정되어 있어 축사나 관련 시설의 신축은 절대적으로 불가능합니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리분석

본건은 소유자이자 채무자인 서OO에 대한 경매이며, 부동산 임의경매 사건으로 진행됩니다. 등기부상 채권자의 근저당권 실행으로 인한 경매이므로, 등기부 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸하여 인수할 권리가 없을 가능성이 높습니다.

다만, 제시된 정보만으로는 정확한 임대관계 확인이 불가하며, 감정평가서상 임대관계는 '미상'이므로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 유무 및 점유 현황은 현장 조사 및 매각물건명세서 확인을 통해 반드시 확인해야 하는 리스크가 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

첫째, 현재 '과수원'으로 이용 중인 토지를 '대지'로 건축하기 위해서는 토지 형질변경이 필요하며, 이에 따른 시간적, 비용적 리스크를 고려해야 합니다.

둘째, 토지의 형태가 '부정형'이며 서향의 '완경사지대'에 위치하여, 효율적인 건축 및 토지 이용 계획 수립에 제약이 있을 수 있습니다.

셋째, 진입로의 폭이 약 2-3미터로 협소하여 건축허가 요건이나 차량 진출입에 제약이 따를 수 있으며, 맹지는 아니지만 사실상 건축에 불리한 요소로 작용할 수 있습니다.

넷째, '가축사육 절대제한지역'이므로 축사 관련 사업은 불가합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 개발 잠재력이 높은 '계획관리지역' 내에 위치하며, 국도 및 '남성현역'과 인접한 토지입니다. 현재는 과수원으로 사용 중이지만, 주거보호형 성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 전원주택이나 소규모 개발 용도로의 전환을 기대해볼 수 있습니다.

그러나 부정형의 토지 형태와 좁은 진입로 폭은 개발 시 설계 및 건축에 제약 요소로 작용할 수 있으므로, 해당 리스크를 감안하여 예상 건축 규모와 비용을 면밀히 검토한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다. 토지면적이 634.00㎡ (약 191.89평)으로 비교적 넓은 편이라 활용도가 높습니다.

5.2. 투자 포인트

계획관리지역 토지로서 용도변경 및 개발에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

국도 및 남성현역 인근에 위치하여 접근성이 양호합니다.

지상 과수목(감나무)이 매각에 포함되어 낙찰 후 즉시 농업용으로 활용할 수 있습니다.

소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 단순하고 명료한 임의경매 사건입니다.

법원 정보

대구지방법원 경매7계