나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11023 [2] 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11023 [2] 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 4층402호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경11023
• 주소: 세종특별자치시 시청대로 213, 4층402호 (보람동,금강베네치아)
• 용도: 근린상가

대전지방법원 경매3계 2024타경11023 | 소재지: 세종특별자치시 시청대로 213, 4층402호 (보람동,금강베네치아) | 감정가: 485,000,000원 | 최저가: 166,355,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요 및 입지 환경 분석

1.1. 물건 기본 정보

세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 4층 402호는 세종특별자치시청 북동측 인근에 위치하며, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 근린생활시설(제2종근린생활시설, 일반음식점 용도)입니다. 본 물건은 대전지방법원 2024타경11023 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 485,000,000원이며, 토지면적은 34.80㎡ (약 10.53평), 건물면적은 81.70㎡ (약 24.71평)입니다. 소유자는 김OO, 채무자는 유OOOOOOOOOOOO, 채권자는 전OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건 분석

본 물건은 세종특별자치시청이 위치한 핵심 상업지역에 자리하고 있어 행정 및 상업 인프라 접근성이 최상입니다. 주위는 중대규모 공동주택단지와 근린생활시설이 밀집되어 있어 주거 배후 수요가 풍부합니다.

교통 상황은 남동측 인근으로 세종시의 주요 간선도로인 한누리대로가 통과하고, 북동측 및 남동측에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 일반상업지역 및 특화경관지구(금강 주변), 대로3류(폭 25m-30m)에 접하고 있어 상업적 가치와 가시성이 높습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 외벽은 메탈판넬 등으로 마감되어 있습니다. 현재 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이며, 공용 급·배수 및 위생설비, 승강기, 옥내 소화전 등이 완비되어 있습니다. 토지는 상업용 건물의 부지로 이용되는 가장형의 토지입니다.

2. 권리 및 법적 사항 분석

2.1. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다. 등기부상 채무자 유OOOOOOOOOOOO에 대한 채권자 전OOOOOOOOOO의 임의경매 신청 건으로 진행되고 있습니다.

다만, 특이사항 및 주의사항으로는 감정평가서에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 점유 관계 및 임차인이 있는지 여부를 면밀히 확인해야 하는 리스크가 있습니다.

2.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대관계 미상에 따른 임차인 현황 파악의 어려움입니다. 낙찰 이후 명도 과정에서 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

또한, 토지이용계획상 '특화경관지구' 및 '중점경관관리구역(금강 주변)'에 해당하여 향후 건물의 외관 변경이나 증축 시 세종시의 경관 관련 심의 또는 규제를 받을 수 있습니다.

3. 투자 관점 분석

3.1. 상권분석

본 물건이 위치한 보람동 금강베네치아는 세종시의 핵심 행정기관(시청)을 중심으로 형성된 메인 상권입니다. 대규모 공동주택 단지가 밀집되어 있어 주거 배후 수요와 시청 관련 업무 수요가 결합된 복합 상권의 성격을 가집니다.

용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)인 만큼, 높은 유동인구를 바탕으로 안정적인 영업을 기대할 수 있으며, 4층이지만 승강기 설비가 잘 되어 있고 주변 상권이 층수 구애를 덜 받는 특성을 가지고 있어 접근성이 양호합니다.

3.2. 생활정보 및 주변환경

세종시청, 세종교육청 등 주요 기관이 지근거리에 위치하여 공공 인프라가 우수하며, 금강 수변공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

지도 등 외부 검색 결과, 본건이 위치한 세종시 보람동 중심 상권 주변에는 주민들이 크게 기피할 만한 쓰레기 처리시설이나 화장장 등 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 세종시 외곽의 읍·면 지역에서는 쓰레기 소각장 입지 관련 민원이 있었으나, 이는 본건과 지리적으로 무관한 지역의 이슈입니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 세종시 핵심 상권의 근린생활시설로, 시청 인접의 우수한 입지적 안정성과 풍부한 배후 수요를 동시에 갖춘 매력적인 투자 대상입니다. 감정가 대비 적절한 가격에 낙찰받는다면 안정적인 임대수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 세종시청 중심의 행정타운 상권이라는 입지적 희소성 및 안정성.

2. 대규모 공동주택단지를 배후에 둔 항아리 상권의 특성 보유.

3. 토지/건물 일괄 매각으로 복잡한 권리 관계 해소.

다만, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크와, 특화경관지구 등 법적 규제 사항을 반드시 사전에 확인하여 명도 계획 및 투자 수익률을 산정해야 합니다. 권리 분석 전문가와 함께 임차인 현황을 철저히 조사한 후 입찰에 참여하는 것을 권장합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매3계