나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11023 [1] 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 4층401호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11023 [1] 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 4층401호 근린생활시설 경매

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대전지방법원 경매3계 2024타경11023 | 소재지: 세종특별자치시 시청대로 213, 4층401호 (보람동,금강베네치아) | 감정가: 477,000,000원 | 최저가: 233,730,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경11023 (1)

소재지: 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 4층401호

용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설(일반음식점))

감정가: 477,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 김OO / 유OOOOOOOOOOOO / 전OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 현황

토지면적: $34.18\text{m}^2$ (약 10.34평)

건물면적: $80.25\text{m}^2$ (약 24.27평)

제시외면적: 토지 $0.00\text{m}^2$, 건물 $0.00\text{m}^2$

본건은 세종특별자치시 보람동 소재의 "세종특별자치시청" 북동측 인근에 위치한 금강베네치아 건물의 4층에 소재한 상가 호실입니다. 현재 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 확인되며, 공용 급·배수 및 위생설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 분석

2.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시의 행정 중심지에 인접해 있어 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. "세종특별자치시청"이 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중대규모 공동주택단지와 다양한 근린생활시설이 혼재된 상업 중심 지역입니다. 상권의 배우 수요는 시청의 유동인구와 배후 주거단지 주민 모두를 아우를 수 있는 위치입니다.

2.2. 교통상황

남동측 인근으로 세종시의 주요 간선도로인 한누리대로가 통과하고 있으며, 북동측 및 남동측 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 동측의 아스콘 포장도로를 통해 차량 접근성 또한 양호합니다.

3. 상권 분석

3.1. 상권 환경

본건이 위치한 토지는 일반상업지역 및 특화경관지구로 지정되어 있어 상업시설로서의 가치가 높습니다. 또한 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 내에 위치하여 계획적이고 안정적인 상권 형성이 이루어진 지역입니다. 현재 일반음식점으로 이용 중인 점을 고려할 때, 시청 및 주변 주거단지를 대상으로 하는 외식 업종으로서 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다. 특히, 토지이용계획상 금강 주변 중점경관관리구역에 해당되어 향후 상권 발전 및 조망권 확보에 따른 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3.2. 토지 이용 계획

일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당하며, 대로3류(폭 25m-30m)에 접합하고 있어 개발 및 이용 측면에서 유리합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 진행 현황

본건은 채권자 전OOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 임의경매는 채무자가 담보로 제공한 부동산에 대해 채권자가 경매를 신청하는 형태로, 권리관계가 비교적 단순할 가능성이 높습니다.

4.2. 특이사항 및 주의사항

감정평가서요약에 따르면 임대관계는 '미상'으로 확인되어, 향후 명도 시 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 임대차 관계에 따라 명도 난이도와 추가 비용 발생 가능성이 달라지므로, 입찰 전 반드시 현장조사를 통해 점유 현황을 파악해야 합니다.

5. 생활 및 주변 정보

5.1. 지역 특징

세종시청 인근의 행정타운 상업시설로, 인근에 대규모 공동주택단지가 밀집해 있어 주중에는 행정기관 종사자, 주말 및 저녁에는 주거단지 주민을 흡수할 수 있는 복합 상권을 형성하고 있습니다. 금강베네치아 건물 자체가 금강 주변의 경관을 활용하는 입지적 특성을 가집니다.

5.2. 잠재적 리스크 및 혐오시설

주변 지역은 세종특별자치시의 계획된 행정중심복합도시이므로, 주변 검색 결과 도심지 내에 중대한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 법률적 제한사항으로 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있는 점을 참고해야 하나, 근린생활시설 이용에는 실질적인 영향이 없습니다. 잠재적 리스크로는 상가 경매의 특성상 낙찰 후 임차인과의 명도 과정이 발생할 수 있으며, 상가 공실률 및 해당 업종의 경쟁률을 분석할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 세종특별자치시의 핵심 행정타운 배후 상권에 위치한 근린생활시설로, 안정적인 입지 조건과 높은 상업적 잠재력을 보유하고 있습니다. 감정가는 477,000,000원으로, 시세 대비 적절한 감정가인지 여부를 판단하고 명확한 수익률 분석을 통해 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 현재 일반음식점 용도로 이용 중인 현황을 고려할 때, 비교적 즉시적인 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 세종시청 인근의 행정 및 상업 중심지에 위치하여 안정적인 유동인구 확보가 용이합니다.

용도 변경 용이성: 일반상업지역 내 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 가능성을 가집니다.

계획도시 상권: 행정중심복합도시의 계획된 상권으로 향후 발전 가능성이 높으며, 안정성이 보장됩니다.

실투자 가치: 건물면적 $80.25\text{m}^2$ (약 24.27평)으로 실사용 면적이 적절하여 활용도가 높습니다.

금강 조망권 (잠재적): 건물의 위치적 특성상 금강변 경관의 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매3계